大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模板完整版(最新整理(編輯修改稿)
2025-02-11 23:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 度較小，并不是商圈的主 要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來計(jì)算區(qū)分。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。一般來說，單程以 10 分種為限，距離在 500 米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以 15 分鐘為限，距離在 2022 米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車 10 分種左右，距離在 5000 料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈 是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。 對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對(duì)客戶的吸引力難度較大。 FIP 認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。其輻射范圍已從過去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。 ⑵ 商圈分析步驟 第一步： 確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。 第二步： 確定調(diào)查的 內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。 第三步： 對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。 第六步： 分析競爭對(duì)手與市場其他情況。 第 七步： 根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè) 最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn) ⑶ 商圈分析的內(nèi)容 Ⅰ、 城市發(fā)展?fàn)顩r： 包括 GDP 指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。 Ⅱ、 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每 次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場每次單店購物達(dá)100 萬元，而在廣州只有 10 萬元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 ⑷ 商圈容量測(cè)算 在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍 或區(qū)域的最大容量。 測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF 為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 110＝ 15909 元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和 6 了。 三、目標(biāo)客戶的研 究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析 包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場配套要求等的分析。 目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險(xiǎn)能力分析 目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究 四、消費(fèi)者總體研究分析 消費(fèi)水平調(diào)研 ● 消費(fèi)習(xí) 慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因； ● 對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提 供未來中國 3－ 5 年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴ 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵ 本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流量 ⑶ 消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析 項(xiàng)目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 7 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況
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