【正文】 商業(yè)面積比人/平方米/日張力構成比＝實際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析最低租金價格慣＝構成比日成本租金價30天項目的SWOT分析（1）本項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析（2）本項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況（3）本項目所在街區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及商業(yè)機會分析（4）地塊工、地理位置、地貌特點（5）地塊基礎設施及交通條件（6）地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點（7）周邊生活及商業(yè)配套研究（8）項目地塊的優(yōu)勢分析（9）項目地塊劣勢分析（10）項目地塊的鳳險分析（11）項目地塊的機會把握（12）項目SWOT綜合分析未來3－5年商業(yè)走勢預測分析FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。前期策劃第二步 項目定位一、戰(zhàn)略性總體定位項目市場定位　項目主題定位　項目業(yè)態(tài)定位　項目價格定位　項目檔次定位　項目形象定位　經(jīng)營方式定位　項目功能定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。（2）超級市場（SUPER　MARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。（6）專賣店（EXCLUSIVE　SHOP）專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。如北方購物中心業(yè)態(tài)定位模式項目整體功能組合設計、單層功能組合設計；從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位從控制內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；主題定位確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：（1）通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結構、顏色等；（2）通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。價格定位項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。一層、二層價格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。經(jīng)營方式定位對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等特點；營業(yè)時間長，一般在16小時以上，甚至24小時，終年無休息，價格高于別的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購物圈內(nèi)面積在100平米，面積利用率高店堂明亮，清潔，貨物豐富主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購買專業(yè)店定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營商品結構體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨多樣化，大多設在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內(nèi)商圈范圍不定營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定目標市場多為流動顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求專賣店定價銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利注重品牌聲譽從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識并提供知識性服務在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內(nèi)商圈范圍不定前期策劃第三部分 規(guī)劃設計分析一、商業(yè)項目規(guī)劃設計分析的內(nèi)容規(guī)劃的市場依據(jù)市場總體形象產(chǎn)口功能　　　產(chǎn)品檔次　　　主題形象規(guī)劃理念設計規(guī)劃概念設計整體布局　　建筑鳳格　　交通組織　　配套安裝環(huán)境景觀概念設計建筑產(chǎn)品概念設計立面處理　　　商鋪設計　　　面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場說服力的。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。因為缺乏定向設計的依據(jù)，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。消費不是單方面的，因此設計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設計中，故事性是設計必不可少的要素――設計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。它的形象設計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。商場設計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在18－35米比較合適。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購　物　中　心　空　間　設　計空間類型空間設計特點經(jīng)典設計借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時代性，其結構設計分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬平方米，其中商務面積20萬平方米，餐飲面積5萬，旅游面積1萬平方米立體型突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務面積3077平方米。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設施物的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動；思路二：以人為本步行空間的尺度在設計時采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到個性化設計和貼近人的親切的尺度；灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間；思路三：設計流暢空間現(xiàn)代步行空間設計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設計中應采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應設商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作；步行動線的安排應盡是以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達到步行空間的流暢性；思路四：自然導入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設計的同時，更應引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。采用相對剛性的建筑邊緣界面；采用自然的、跌落柔性構件的建筑界面；思路八：強化四維空間設計商場經(jīng)營外延導入廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEE　SHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O計與廣場活動結合，達到商場與廣場良好的互動關系。城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。建筑細節(jié)設計⑴內(nèi)墻、地面設計技巧要點一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)商場內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)；要點二：與商場結合燈飾設置要根據(jù)商場檔次、鳳格形象等予以結合考慮。電梯與過道銜接處，一般會設比過道寬空間，或是過道交叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導顧客向上購物；單向電梯設置：商場運用單向電梯設置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。一般商場的過道寬度在3米左右；手扶電梯（2500－3000人部）垂直電梯（600－1000人部）。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費者的需求，要在洞悉消費者心理和項目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎上進行，不能盲目求異求新；商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空間場所，商業(yè)建筑要，娛樂設施，廣告，綠化，交通等組成。同時室內(nèi)景觀設計與室外景觀設計需要相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)熱鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達到效果最大化，而室外獨具特色的景觀設計也為整個商城提供娛樂休閑的場所。大型商業(yè)項目的外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場）結合專業(yè)商場的行業(yè)特點、結構等因素，商場外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡明、突顯時代性，作為外立面設計基點。（2）、協(xié)調(diào)性商場外立面設計，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。（4）、超前性商場外立面設計，如何保證隨時間差而出現(xiàn)的落后問題。科學合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。低使用率對項目經(jīng)營的影響：① 營造購物環(huán)境使用率低是為了營造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費偏好。甲商場有10個鋪位，每個鋪位年租金10成。如若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可使商場營銷增加靚麗的賣點，有力促進商場的銷售。要根據(jù)項目自身的定位、市場需求等來確定。必要條件一：兩個以上主力店規(guī)模大的商場，業(yè)態(tài)組合不到位很容易給人零散的感覺，不利于商場的經(jīng)營和以后的發(fā)，所以SHOPPINGMALL必須要把主力店的招商建設作為重點來抓。惟有這樣才能覆蓋到盡可能大的商圈范圍，以滿足一個SM的最低客流量要求，也才能具備足夠的競爭力與其他成熟的物業(yè)形態(tài)抗爭。錯位經(jīng)營差異化SHOPPINGMALL的差異化是指，由于同一種商品往往會在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的際列方式、商品組合、購物環(huán)境、裝潢藝術、道具燈光、促銷手段、特色服務、商品包裝等方面的錯位來吸引不同層次不同類型的目標顧客。另一方面，全業(yè)態(tài)全行業(yè)經(jīng)營使摩爾內(nèi)不但商品品種比商業(yè)街更多更全，且使顧客購買自己想要的商品比在商業(yè)街上更容易找到。在有效需求分析情況下，業(yè)種原設置要以“全”為上。如食品與藥物之間不適宜相鄰組合擺放。一個商場要實現(xiàn)：豐富有彈性“的商家組合配置，有三個重要因素：其一：就是要將多行業(yè)的商家按照理想配置做分類，讓目標顧客覺得在這個商場能買到想要的東西，且享受便利；其二，將已經(jīng)分類的商品充分地備齊品目，有針對性地確定砂同類別商家數(shù)量的廣度和深度，以做一日和尚撞一天鐘讓顧客能充分挑選所需要的商品；其三，將已經(jīng)分類的商品中比較有關聯(lián)性（附屬性）的安排在一起，讓顧客買起來方便和愉快；以上是落實“豐富有彈性的組合“的三大重點。如工藝品是工藝品主題店的主力商品，其關聯(lián)商品是串珠、花邊，其補充商品就是日式和西洋式的裁剪材料。觀賞商品可以使顧客賞心悅目，它是一種能挑起顧客興趣、關心的話題性商品、高價位商品、新穎商品，此類業(yè)種的入駐，可以提高商場的地位和格調(diào)。如手機與手機飾品、電池等搭配；混合交叉式商品品種多，品牌齊，形成交叉混合業(yè)種組合；四、業(yè)種功能分布業(yè)種功能的分布，需要深入研究消費者心理、了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動。完成業(yè)種的功能分布，F(xiàn)IP總結了以下三個技巧：技巧一：激發(fā)消費欲望消費者的消費欲望分為隱性和顯性兩類，隱性是指，消費者沒有明確目標或目的，因受到外在刺激物的影響而不由自主地對某些商品產(chǎn)生的注意。第一類：男鞋、男裝、運動用品應當集中布局；第二類：女裝、女鞋、童裝、玩具、文具等，便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較，同時便于配套購買，增加購物需求；第三類：食品零售店，包括熟食店、面包店、生鮮食品類超市；第四類：配套服務店面，包括銀行、便民藥店、照片沖印店、干洗店等。如百貨商場、超市等商業(yè)企業(yè)，在以后的經(jīng)營活動中，每隔一段時間調(diào)動柜組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費者在重新尋找所需商品時，受到其他商品的吸引。開發(fā)商或?qū)I(yè)顧問公司必需根據(jù)項目區(qū)域現(xiàn)有品牌業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為樓盤作為房地產(chǎn)項目實現(xiàn)銷售和該項目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運營而對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行品牌規(guī)劃，并由品牌組合定位選取相對應的品牌商家，使之形成對項目的市場依托，并由此將各商家品牌嫁接為項目的整體品牌，實現(xiàn)1＋12的組合功效，最終達到整個項目的持續(xù)經(jīng)營。從商品流動性考慮，一般流動性強的、日常需求較大的商品被安排在比較低的樓層，如食品超市往往安排在負一層，服裝、鞋帽等多安排在一層或二層。另有一些文化類業(yè)種需要相對安靜的環(huán)境，也多安排在比較高的樓層，如書城。百貨公司可以引進合作，但連鎖經(jīng)營的百貨公司不多，而且合作的條件非常苛刻百貨商店推進的方向是先市內(nèi)后市外；先選擇省會城市和經(jīng)濟發(fā)達的中心城市，再選擇其他中型城市；選選擇省市級商業(yè)中心，再選擇區(qū)級商業(yè)中心。常常是全國性的連