【正文】 商業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比日成本租金價(jià)30天項(xiàng)目的SWOT分析（1）本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析（2）本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（3）本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析（4）地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn)（5）地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件（6）地塊區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)（7）周邊生活及商業(yè)配套研究（8）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析（9）項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析（10）項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析（11）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把握（12）項(xiàng)目SWOT綜合分析未來(lái)3－5年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析FIP“未來(lái)界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。前期策劃第二步 項(xiàng)目定位一、戰(zhàn)略性總體定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位　項(xiàng)目主題定位　項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位　項(xiàng)目檔次定位　項(xiàng)目形象定位　經(jīng)營(yíng)方式定位　項(xiàng)目功能定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營(yíng)形式。（2）超級(jí)市場(chǎng)（SUPER　MARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。（6）專賣店（EXCLUSIVE　SHOP）專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。中國(guó)的購(gòu)物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購(gòu)物中心，二是城郊區(qū)大型購(gòu)物中心，三是鄰里購(gòu)物中心。如北方購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位模式項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)；從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：從經(jīng)營(yíng)商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。功能定位商場(chǎng)已有可能以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。如下三種形式表現(xiàn)商場(chǎng)形象：（1）通過(guò)商場(chǎng)建筑外觀來(lái)表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）通過(guò)顧客對(duì)賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營(yíng)造賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。價(jià)格定位項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者其價(jià)格都有所區(qū)別。一層、二層價(jià)格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。經(jīng)營(yíng)方式定位對(duì)于新推物業(yè)來(lái)講，確定自身經(jīng)營(yíng)定位非常重要。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)；營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休息，價(jià)格高于別的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購(gòu)物圈內(nèi)面積在100平米，面積利用率高店堂明亮，清潔，貨物豐富主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購(gòu)買專業(yè)店定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，也可一展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品有著自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求專賣店定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，也可連鎖經(jīng)營(yíng)以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)并提供知識(shí)性服務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定前期策劃第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析的內(nèi)容規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù)市場(chǎng)總體形象產(chǎn)口功能　　　產(chǎn)品檔次　　　主題形象規(guī)劃理念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)整體布局　　建筑鳳格　　交通組織　　配套安裝環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)立面處理　　　商鋪設(shè)計(jì)　　　面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對(duì)話上來(lái)，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說(shuō)服力的。需特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。因?yàn)槿狈Χㄏ蛟O(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無(wú)的放矢。消費(fèi)不是單方面的，因此設(shè)計(jì)的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的渴求，在這一設(shè)計(jì)中，故事性是設(shè)計(jì)必不可少的要素――設(shè)計(jì)和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。但不能脫離消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與人的購(gòu)物心理來(lái)做規(guī)劃理念。它的形象設(shè)計(jì)，其整體形象不單是依靠通常的建筑語(yǔ)言（如立面橫豎線條的劃分、開(kāi)窗與實(shí)墻的虛實(shí)對(duì)比等）來(lái)完成的。商場(chǎng)設(shè)計(jì)的基本原則是通達(dá)，但在過(guò)道和公共空間設(shè)計(jì)上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場(chǎng)的社交職能。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時(shí)候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的30%來(lái)自廣告及展示空間。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在18－35米比較合適。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時(shí)引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購(gòu)　物　中　心　空　間　設(shè)　計(jì)空間類型空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時(shí)代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬(wàn)平方米，其中商務(wù)面積20萬(wàn)平方米，餐飲面積5萬(wàn)，旅游面積1萬(wàn)平方米立體型突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動(dòng)的科學(xué)合理性，設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂(lè)面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。因此可以在廣場(chǎng)平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間凹凸處或借用廣場(chǎng)中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場(chǎng)多樣化活動(dòng)的互動(dòng)；思路二：以人為本步行空間的尺度在設(shè)計(jì)時(shí)采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到個(gè)性化設(shè)計(jì)和貼近人的親切的尺度；灑水平臺(tái)、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計(jì)流暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)段管理方式解決人流與貨流的交叉問(wèn)題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫(kù)，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作；步行動(dòng)線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場(chǎng)周邊，并減少?gòu)V場(chǎng)中穿越性動(dòng)線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達(dá)到步行空間的流暢性；思路四：自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計(jì)的同時(shí)，更應(yīng)引入樹(shù)木、花卉、草坪和水景等自然元素。采用相對(duì)剛性的建筑邊緣界面；采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面；思路八：強(qiáng)化四維空間設(shè)計(jì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)外延導(dǎo)入廣場(chǎng)平面規(guī)劃中可將商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEE　SHOP），或?qū)⑸虉?chǎng)的活動(dòng)借助走廊道的設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，達(dá)到商場(chǎng)與廣場(chǎng)良好的互動(dòng)關(guān)系。城市步行空間中的購(gòu)物、活動(dòng)是一種非強(qiáng)迫性行為，游人不可能長(zhǎng)時(shí)間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動(dòng)流程中。建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)技巧要點(diǎn)一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)商場(chǎng)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到鳳格統(tǒng)一的視覺(jué)效果。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡(jiǎn)明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)；要點(diǎn)二：與商場(chǎng)結(jié)合燈飾設(shè)置要根據(jù)商場(chǎng)檔次、鳳格形象等予以結(jié)合考慮。電梯與過(guò)道銜接處，一般會(huì)設(shè)比過(guò)道寬空間，或是過(guò)道交叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場(chǎng)雙向電梯布置時(shí)，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物；單向電梯設(shè)置：商場(chǎng)運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場(chǎng)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購(gòu)物的購(gòu)買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。一般商場(chǎng)的過(guò)道寬度在3米左右；手扶電梯（2500－3000人部）垂直電梯（600－1000人部）。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費(fèi)者的需求，要在洞悉消費(fèi)者心理和項(xiàng)目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能盲目求異求新；商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空間場(chǎng)所，商業(yè)建筑要，娛樂(lè)設(shè)施，廣告，綠化，交通等組成。同時(shí)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)熱鬧精彩及良好的購(gòu)物氛圍通過(guò)外延的放大處理達(dá)到效果最大化，而室外獨(dú)具特色的景觀設(shè)計(jì)也為整個(gè)商城提供娛樂(lè)休閑的場(chǎng)所。大型商業(yè)項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過(guò)渡與轉(zhuǎn)換。產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場(chǎng)）結(jié)合專業(yè)商場(chǎng)的行業(yè)特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)等因素，商場(chǎng)外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡(jiǎn)明、突顯時(shí)代性，作為外立面設(shè)計(jì)基點(diǎn)。（2）、協(xié)調(diào)性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。（4）、超前性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，如何保證隨時(shí)間差而出現(xiàn)的落后問(wèn)題。科學(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快。低使用率對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響：① 營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境使用率低是為了營(yíng)造一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，滿足購(gòu)物者的消費(fèi)偏好。甲商場(chǎng)有10個(gè)鋪位，每個(gè)鋪位年租金10成。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使商場(chǎng)營(yíng)銷增加靚麗的賣點(diǎn)，有力促進(jìn)商場(chǎng)的銷售。要根據(jù)項(xiàng)目自身的定位、市場(chǎng)需求等來(lái)確定。必要條件一：兩個(gè)以上主力店規(guī)模大的商場(chǎng)，業(yè)態(tài)組合不到位很容易給人零散的感覺(jué)，不利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和以后的發(fā)，所以SHOPPINGMALL必須要把主力店的招商建設(shè)作為重點(diǎn)來(lái)抓。惟有這樣才能覆蓋到盡可能大的商圈范圍，以滿足一個(gè)SM的最低客流量要求，也才能具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力與其他成熟的物業(yè)形態(tài)抗?fàn)?。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)差異化SHOPPINGMALL的差異化是指，由于同一種商品往往會(huì)在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過(guò)差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的際列方式、商品組合、購(gòu)物環(huán)境、裝潢藝術(shù)、道具燈光、促銷手段、特色服務(wù)、商品包裝等方面的錯(cuò)位來(lái)吸引不同層次不同類型的目標(biāo)顧客。另一方面，全業(yè)態(tài)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)使摩爾內(nèi)不但商品品種比商業(yè)街更多更全，且使顧客購(gòu)買自己想要的商品比在商業(yè)街上更容易找到。在有效需求分析情況下，業(yè)種原設(shè)置要以“全”為上。如食品與藥物之間不適宜相鄰組合擺放。一個(gè)商場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)：豐富有彈性“的商家組合配置，有三個(gè)重要因素：其一：就是要將多行業(yè)的商家按照理想配置做分類，讓目標(biāo)顧客覺(jué)得在這個(gè)商場(chǎng)能買到想要的東西，且享受便利；其二，將已經(jīng)分類的商品充分地備齊品目，有針對(duì)性地確定砂同類別商家數(shù)量的廣度和深度，以做一日和尚撞一天鐘讓顧客能充分挑選所需要的商品；其三，將已經(jīng)分類的商品中比較有關(guān)聯(lián)性（附屬性）的安排在一起，讓顧客買起來(lái)方便和愉快；以上是落實(shí)“豐富有彈性的組合“的三大重點(diǎn)。如工藝品是工藝品主題店的主力商品，其關(guān)聯(lián)商品是串珠、花邊，其補(bǔ)充商品就是日式和西洋式的裁剪材料。觀賞商品可以使顧客賞心悅目，它是一種能挑起顧客興趣、關(guān)心的話題性商品、高價(jià)位商品、新穎商品，此類業(yè)種的入駐，可以提高商場(chǎng)的地位和格調(diào)。如手機(jī)與手機(jī)飾品、電池等搭配；混合交叉式商品品種多，品牌齊，形成交叉混合業(yè)種組合；四、業(yè)種功能分布業(yè)種功能的分布，需要深入研究消費(fèi)者心理、了解、掌握影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的心理活動(dòng)。完成業(yè)種的功能分布，F(xiàn)IP總結(jié)了以下三個(gè)技巧：技巧一：激發(fā)消費(fèi)欲望消費(fèi)者的消費(fèi)欲望分為隱性和顯性兩類，隱性是指，消費(fèi)者沒(méi)有明確目標(biāo)或目的，因受到外在刺激物的影響而不由自主地對(duì)某些商品產(chǎn)生的注意。第一類：男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品應(yīng)當(dāng)集中布局；第二類：女裝、女鞋、童裝、玩具、文具等，便于在購(gòu)買之前對(duì)商品款式、價(jià)格和顏色進(jìn)行比較，同時(shí)便于配套購(gòu)買，增加購(gòu)物需求；第三類：食品零售店，包括熟食店、面包店、生鮮食品類超市；第四類：配套服務(wù)店面，包括銀行、便民藥店、照片沖印店、干洗店等。如百貨商場(chǎng)、超市等商業(yè)企業(yè)，在以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，每隔一段時(shí)間調(diào)動(dòng)柜組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費(fèi)者在重新尋找所需商品時(shí)，受到其他商品的吸引。開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)顧問(wèn)公司必需根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有品牌業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行品牌規(guī)劃，并由品牌組合定位選取相對(duì)應(yīng)的品牌商家，使之形成對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)依托，并由此將各商家品牌嫁接為項(xiàng)目的整體品牌，實(shí)現(xiàn)1＋12的組合功效，最終達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。從商品流動(dòng)性考慮，一般流動(dòng)性強(qiáng)的、日常需求較大的商品被安排在比較低的樓層，如食品超市往往安排在負(fù)一層，服裝、鞋帽等多安排在一層或二層。另有一些文化類業(yè)種需要相對(duì)安靜的環(huán)境，也多安排在比較高的樓層，如書(shū)城。百貨公司可以引進(jìn)合作，但連鎖經(jīng)營(yíng)的百貨公司不多，而且合作的條件非常苛刻百貨商店推進(jìn)的方向是先市內(nèi)后市外；先選擇省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，再選擇其他中型城市；選選擇省市級(jí)商業(yè)中心，再選擇區(qū)級(jí)商業(yè)中心。常常是全國(guó)性的連