【正文】 業(yè)主能夠獲得更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。所以要求商場外立面設(shè)計(jì)不僅要新穎，而且要具有超前性。色調(diào)與造型通過審美角度，對(duì)色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價(jià)值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。（2）、與商場特色結(jié)合商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)相結(jié)合。外立面設(shè)計(jì)還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)（1）立面處理商場外立面不僅是商場的形象標(biāo)志，設(shè)計(jì)新穎、鳳格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使商場在消費(fèi)者心中深刻印象?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進(jìn)去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1日均人流量與商場高峰人流量比為1：3－4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場而定；配套布局（1）洗手間布局要點(diǎn)要點(diǎn)一：“隱性”布局商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場的經(jīng)營功能。但同時(shí)也要注意消費(fèi)過生日逛商場的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯布局①貨人分流商場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。比如高檔商場，主要選用高級(jí)燈飾。要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇商場地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。要點(diǎn)二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。最佳整體規(guī)劃廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對(duì)廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場尺度將達(dá)到適度寬敞。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。新東安市場地下3層，地上11層，其1－6為購物中心，內(nèi)設(shè)21990停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心對(duì)于SHOPPING　MALL的大型中庭空間的設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)：第一：流暢，明快消費(fèi)者購物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的；第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間消費(fèi)者走進(jìn)來后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型SHOPPING　MALL的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍；第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能一個(gè)SHOPPING　MALL的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到SHOPPING　MALL各處購物，游玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)建議一般大型商場都會(huì)有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與均好性以商場核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性；要點(diǎn)二：與市場互動(dòng)商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁　兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。如果開間方向的柱距是6米（111224），那么進(jìn)深方向可以是2346。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。FIP空間設(shè)計(jì)六原則①商業(yè)空間步行化　?、谏虡I(yè)空間室內(nèi)化　　③公共空間社會(huì)化　?、苡邢蘅臻g的利益最大化　　⑤商業(yè)空間的休閑化　　?、奚虡I(yè)環(huán)境的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì)產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)；FIP對(duì)疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)；依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主力店的設(shè)計(jì)。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營業(yè)狀況。價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析，常用的商場最佳定價(jià)的三大法則。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢。在信息化社會(huì)，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。（7）倉儲(chǔ)商店（DISCONTENT　STORE）在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（3）大型綜合商場（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。通過對(duì)未來3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。目標(biāo)客戶的研究分析（1）目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（CRE）247。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。其輻射范圍已從過去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析供求走勢、價(jià)格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場配套的要求。四、調(diào)研分析執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）人口因素分析　　?。?）經(jīng)濟(jì)水平、GDP狀況分析　　?。?）政策法規(guī)（4）市政規(guī)劃和建設(shè)　　（5）社會(huì)環(huán)境及文化分析　　　　 （6）交通狀況商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。（2）間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！商業(yè)項(xiàng)目前期策劃主要內(nèi)容市場調(diào)研分析 　 SWOT分析　　 定位分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、市場依據(jù) 、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 、市場總體形象 、規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃　 　 經(jīng)濟(jì)分析 前期策劃第一步 市場調(diào)研分析一、市場調(diào)研分析的主要內(nèi)容宏觀市場分析　　　　　　區(qū)域市場分析 ?。ǔ鞘邪l(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）客戶分析經(jīng)營范圍分析　投資動(dòng)向分析　經(jīng)營狀況分析　客戶需求分析消費(fèi)者分析消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究　　　　　消費(fèi)水平研究競爭對(duì)手分析競爭對(duì)手情況　　　　競爭項(xiàng)目情況未來商業(yè)預(yù)測分析SWOT分析二、如何進(jìn)行市場調(diào)研分析工作任務(wù)：通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。工作內(nèi)容：（1）市場調(diào)研報(bào)告通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－5年內(nèi)的趨勢走向，從而為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。通過這種方法取得的信息往往比較可信。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。（2）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。FIP認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè)最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn)③商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。④商圈容量測算在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。（4）目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等；（5）目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險(xiǎn)能力分析（6）目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究消費(fèi)者總體研究分析（1）消費(fèi)水平調(diào)研●消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵；●偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因；●對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等；（2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。（2）競爭商業(yè)項(xiàng)目總體分析包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研；（3）項(xiàng)目所處區(qū)域市場價(jià)格鳳險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇A、成本價(jià)的張力分析（見下表）成本定價(jià)元/平方米成本價(jià)折算最低租金元/平方米/日購買人均支付額元/人進(jìn)入商場人均購買比例商業(yè)人流量與