大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模板完整版(編輯修改稿)
2025-01-09 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 等； 目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險(xiǎn)能力分析 目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究 四、消費(fèi)者總體研究分析 消費(fèi)水平調(diào)研 ● 消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn) ，及其原因； ● 對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5 年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴ 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵ 本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流量 ⑶ 消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析 項(xiàng)目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 7 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表） 高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群 中低檔消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 家庭人均收入 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比 消費(fèi)行為特點(diǎn) C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時(shí)尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論 五、競爭商圈研究分析 競爭商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功 能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 競爭商業(yè)項(xiàng)目總體分析 包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等的調(diào)研； 項(xiàng)目所處區(qū)域市場價(jià)格鳳險(xiǎn)分析 ① 最低價(jià)格分析 按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升； ② 最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇 A、成本價(jià)的張力分析（見下表） 成本定價(jià) 元 /平方米 成本價(jià)折算最低租金 元 /平方米 /日 購買人均支付額 元 /人 進(jìn)入商場人均購買比例 商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 人 /平方米 /日 張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 /可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比 B、最低慣性的張力分析 最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比 日成本租金價(jià) 30 天 六、項(xiàng)目的 SWOT 分析 本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析 地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn) 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件 地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點(diǎn) 周邊生活及商業(yè)配套研究 8 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析 1 項(xiàng)目地塊的機(jī) 會(huì)把握 1 項(xiàng)目 SWOT 綜合分析 七、未來 3－ 5 年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析 FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。通過對(duì)未來 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測(cè)來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。 基于此， FIP 將對(duì)未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。 附商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查問巻 廣州某項(xiàng)目商業(yè)市場調(diào)查問卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問員?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。耽誤您一點(diǎn)時(shí)間，問您一些問題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問員姓名： 訪問時(shí)間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請(qǐng)問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報(bào)紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均 無 6 S您本人在過去 6 個(gè)月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動(dòng)？ A、有 B、沒有 出示卡片 2 S請(qǐng)問您的年齡是： 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 9 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請(qǐng)問您是：（單選） 土生土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請(qǐng)記錄） 7 購物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請(qǐng)問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請(qǐng)問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請(qǐng)注明） 7 7 出示卡片 5 0請(qǐng)問您去過廣州以外的其他地方
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