【正文】 7 職員 8 15 黨政府機(jī)關(guān) 干部 9 職員 1 自由職業(yè)者 2 私營(yíng)企業(yè)主 3 無(wú)職業(yè)者 4 離 退休人員 5 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 26 B請(qǐng)問(wèn)您通常上下班的交通工具是： 自行車 摩托車 出租汽車 私家小汽車 公交車 不使用交通工具 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 27 B請(qǐng)問(wèn)卡片中哪個(gè)最能代表您的個(gè)人月收入？ 500 以下 500－ 799 元 800－ 999 元 1000－ 1249 元 1250－ 1499 元 1500－ 1999 元 2021－ 2999 元 3000－ 3999 元 4000－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000 元以上 出示卡片 28 B請(qǐng)問(wèn)卡片中哪個(gè)最能代表您家庭每月的總收入？ 1200 元以下 1500－ 1999 元 2021－ 2499 元 3000－ 3499 元 3500－ 3999 元 4000－ 4499 元 4500－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 16 7000－ 7999 元 8000－ 8999 元 9000－ 9999 元 10000 元以上 拒答 B8 請(qǐng)問(wèn)您家里有多少位家庭成員？我指的是那些一周至少 5 天住在這里的家庭成員。 商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過(guò)資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。 百貨店（ DEPARTMENT） 在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。 購(gòu)物中心（ SHOPPING CENTER） 企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。（＊見(jiàn)下表） 購(gòu)物中心分類 總分類 總特征 細(xì)分類 開(kāi)發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略） 城市區(qū)獨(dú)立購(gòu)物中心 由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過(guò) 10 萬(wàn)平方米 填充型 位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來(lái)場(chǎng)地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通 擴(kuò)展型 在原有商業(yè)區(qū)域加大營(yíng)業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū) 組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法 核心替換型 通過(guò)更新城市黃金土地上過(guò)時(shí)的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，如北京東方廣場(chǎng) 城市兼容購(gòu)物中心 與城市其它功能設(shè)施形成一個(gè)城市綜合體，其建筑面積控制在 2 萬(wàn)平方米 多功能型 是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體 輔助型 在城市綜合體內(nèi)，購(gòu)物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心 城市區(qū)專賣店購(gòu)物中心 以經(jīng)營(yíng)商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的別致和商品毓化陳列而 鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在 5000 平方米左右 節(jié)日型 由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。 倉(cāng)儲(chǔ)商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上 ，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合商場(chǎng)（ CENTERAL CHANDISE STORE） 采 取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。產(chǎn)品市場(chǎng)就媽像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。通過(guò)對(duì)未來(lái) 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來(lái)決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 Ⅱ、 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。其輻射范圍已從過(guò)去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開(kāi)始步入以交通時(shí)間來(lái)計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密 5 度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域， 是主要商圈。 信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。 【 調(diào)研分析執(zhí)行 】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析 經(jīng)濟(jì)水平、全國(guó) GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建 設(shè) 社會(huì)環(huán)境及文化分析 交通狀況 4 二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。 ② 間接調(diào)查 通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。 工作二：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開(kāi)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就 上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡