大型商業(yè)地產項目開發(fā)全程操作(編輯修改稿)
2025-02-02 00:46 本頁面
【文章內容簡介】 過程當中，也會針對該商戶他們所經(jīng)營的產品越受消費者歡迎的就會進行目標招商。作業(yè)開發(fā)商越應該滿足他們的進駐條件，有機會他們將會為開發(fā)商帶來一些無形資產或人流，但是并不表示他們越出名，越名牌就肯定適合該項目的區(qū)域，重點還是要看一下前面所談到的該區(qū)域市場、產品和業(yè)態(tài)的定位是否還是處于需求大于供給或均衡，假如它是供大于求的業(yè)態(tài)和產品，那么在該區(qū)域繼續(xù)引入是毫無作用的。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟二：前期市場調研分析 （ 6）調研課題六：如何確定購物中心的有效商圈 購物中心內部影響因素評估分析 如何確定購物中心 的有效商圈 X、什么叫商圈 X、商圈的構成 X、商圈分析的必要性 X、商圈分析應考慮的因素 X、影響商圈大小的因素 項目內部 關鍵分析因素 X、項目規(guī)劃設計 X、項目開發(fā)人員配置 X、項目開發(fā)融資 X、項目經(jīng)營管理四大方面 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟二：前期市場調研分析 項目 影響因素 權重 評分 加權分 項 目 內 部 優(yōu) 勢 廣州市最大的購物中心 4 投資商資金實力 4 開發(fā)商的開發(fā)資質和經(jīng)驗 3 項目籌資渠道 4 項目規(guī)劃建筑設計處于國內領先水平 3 承建商資質 3 項目管理水平 3 取得國內大型零售商 “ 百佳超市 ” 的招商承諾 4 項目順應政府城市規(guī)劃的方向 3 項目投資回報率 3 項 目 內 部 劣 勢 項目投資組合復雜 1 項目產權劃分 2 項目規(guī)模過大 2 項目投資回收期長 1 項目風險高 1 總計 分析結論 :廣州正佳廣場項目內部因素總加權分為 ，說明該項目的主要優(yōu)勢在其規(guī)模、投資開發(fā)商實力、資本運營。項目劣勢同時也在項目開發(fā)規(guī)模上。規(guī)模大是優(yōu)勢，也是劣勢，規(guī)模大，投資額大，開發(fā)周期長，項目內險率高，如果項目如商不力，會形成高空置率。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟三：進行項目財務經(jīng)濟分析 大型商業(yè)地產項目的財務可行性分析 （ 1）國際上一般采用 CCIM投資決策分析法 A、第一步：確定目標 B、第二步：評估市場 C、第三步：進行財務可行性分析 D、第四步：作出決策 總體市場分析 分析市場周期 地點 /地段分析 分析市場特征 /評估人口統(tǒng)計資料 估計需求量 /確定供給量 確定市場價格 確定供給 /需求缺口 確定地步特征和聯(lián)結成本 確定可行性和最高最優(yōu)使用方案 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟三：進行項目財務經(jīng)濟分析 （ 2）財務可行性分析 CCIM投資決策分析法的具體應用 （ 3）財務可行性分析要與定性分析結合 預控宣傳推廣成本 （ 1）推廣要為招商、銷售、運營服務 （ 2）明確宣傳推廣目的及審核標準 （ 3）做營銷者而非生硬的推銷者 （ 4）把握宣傳推廣范圍的廣闊性 （ 5）充分利用性價比高的宣傳途徑 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟四：項目系統(tǒng)定位 目標市場定位 目標客戶群定位 經(jīng)營定位 規(guī)模定位 形象定位 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟四：項目系統(tǒng)定位 系統(tǒng)定位一：項目目標市場定位 （ 1）目標市場定位影響項目的持續(xù)經(jīng)營 （ 2）目標市場定位的方法及步驟 前期市場調研 客流量測算 分析模型建 所在地區(qū)平均零售額測算 項目零售額測算 商圈分析 市場潛力 項目特定位置 項目規(guī)模確定 階段性目標市場定位 確定項目 目標市場定位 目標市場定位流程 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟四：項目系統(tǒng)定位 系統(tǒng)定位二：目標客戶群定位 （ 1）目標消費群定位 案例展示：濟南嘉年華購物廣場目標消費群定位 A、濟南市中高收入消費者職業(yè)背景分析 B、濟南市中高收入消費者消費習慣分析 （ 2）項目目標投資小業(yè)主定位 案例展示：天河都市廣場目標投資小業(yè)主定位 A、天河都市廣場簡介 B、天河都市廣場區(qū)域發(fā)展背景 C、天河都市廣場目標市場區(qū)域定位（表） 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 開發(fā)步驟四：項目系統(tǒng)定位 天河都市廣場目標市場區(qū)域定位 近郊區(qū)域 第一區(qū)域 員村、冼村、石牌、集團內部、省高院 第二區(qū)域 棠下、東圃、車陂 第三區(qū)域 體育中心周邊、五山 第四區(qū)域
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