大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程操作(編輯修改稿)
2025-02-02 00:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過(guò)程當(dāng)中，也會(huì)針對(duì)該商戶他們所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品越受消費(fèi)者歡迎的就會(huì)進(jìn)行目標(biāo)招商。作業(yè)開(kāi)發(fā)商越應(yīng)該滿足他們的進(jìn)駐條件，有機(jī)會(huì)他們將會(huì)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一些無(wú)形資產(chǎn)或人流，但是并不表示他們?cè)匠雒?，越名牌就肯定適合該項(xiàng)目的區(qū)域，重點(diǎn)還是要看一下前面所談到的該區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的定位是否還是處于需求大于供給或均衡，假如它是供大于求的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，那么在該區(qū)域繼續(xù)引入是毫無(wú)作用的。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析 （ 6）調(diào)研課題六：如何確定購(gòu)物中心的有效商圈 購(gòu)物中心內(nèi)部影響因素評(píng)估分析 如何確定購(gòu)物中心 的有效商圈 X、什么叫商圈 X、商圈的構(gòu)成 X、商圈分析的必要性 X、商圈分析應(yīng)考慮的因素 X、影響商圈大小的因素 項(xiàng)目?jī)?nèi)部 關(guān)鍵分析因素 X、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) X、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員配置 X、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資 X、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理四大方面 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目 影響因素 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 項(xiàng) 目 內(nèi) 部 優(yōu) 勢(shì) 廣州市最大的購(gòu)物中心 4 投資商資金實(shí)力 4 開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn) 3 項(xiàng)目籌資渠道 4 項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平 3 承建商資質(zhì) 3 項(xiàng)目管理水平 3 取得國(guó)內(nèi)大型零售商 “ 百佳超市 ” 的招商承諾 4 項(xiàng)目順應(yīng)政府城市規(guī)劃的方向 3 項(xiàng)目投資回報(bào)率 3 項(xiàng) 目 內(nèi) 部 劣 勢(shì) 項(xiàng)目投資組合復(fù)雜 1 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)劃分 2 項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大 2 項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng) 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高 1 總計(jì) 分析結(jié)論 :廣州正佳廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素總加權(quán)分為 ，說(shuō)明該項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)在其規(guī)模、投資開(kāi)發(fā)商實(shí)力、資本運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目劣勢(shì)同時(shí)也在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模上。規(guī)模大是優(yōu)勢(shì)，也是劣勢(shì)，規(guī)模大，投資額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)險(xiǎn)率高，如果項(xiàng)目如商不力，會(huì)形成高空置率。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟三：進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析 （ 1）國(guó)際上一般采用 CCIM投資決策分析法 A、第一步：確定目標(biāo) B、第二步：評(píng)估市場(chǎng) C、第三步：進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性分析 D、第四步：作出決策 總體市場(chǎng)分析 分析市場(chǎng)周期 地點(diǎn) /地段分析 分析市場(chǎng)特征 /評(píng)估人口統(tǒng)計(jì)資料 估計(jì)需求量 /確定供給量 確定市場(chǎng)價(jià)格 確定供給 /需求缺口 確定地步特征和聯(lián)結(jié)成本 確定可行性和最高最優(yōu)使用方案 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟三：進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 （ 2）財(cái)務(wù)可行性分析 CCIM投資決策分析法的具體應(yīng)用 （ 3）財(cái)務(wù)可行性分析要與定性分析結(jié)合 預(yù)控宣傳推廣成本 （ 1）推廣要為招商、銷售、運(yùn)營(yíng)服務(wù) （ 2）明確宣傳推廣目的及審核標(biāo)準(zhǔn) （ 3）做營(yíng)銷者而非生硬的推銷者 （ 4）把握宣傳推廣范圍的廣闊性 （ 5）充分利用性價(jià)比高的宣傳途徑 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟四：項(xiàng)目系統(tǒng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶群定位 經(jīng)營(yíng)定位 規(guī)模定位 形象定位 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟四：項(xiàng)目系統(tǒng)定位 系統(tǒng)定位一：項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 （ 1）目標(biāo)市場(chǎng)定位影響項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng) （ 2）目標(biāo)市場(chǎng)定位的方法及步驟 前期市場(chǎng)調(diào)研 客流量測(cè)算 分析模型建 所在地區(qū)平均零售額測(cè)算 項(xiàng)目零售額測(cè)算 商圈分析 市場(chǎng)潛力 項(xiàng)目特定位置 項(xiàng)目規(guī)模確定 階段性目標(biāo)市場(chǎng)定位 確定項(xiàng)目 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位流程 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟四：項(xiàng)目系統(tǒng)定位 系統(tǒng)定位二：目標(biāo)客戶群定位 （ 1）目標(biāo)消費(fèi)群定位 案例展示：濟(jì)南嘉年華購(gòu)物廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群定位 A、濟(jì)南市中高收入消費(fèi)者職業(yè)背景分析 B、濟(jì)南市中高收入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 （ 2）項(xiàng)目目標(biāo)投資小業(yè)主定位 案例展示：天河都市廣場(chǎng)目標(biāo)投資小業(yè)主定位 A、天河都市廣場(chǎng)簡(jiǎn)介 B、天河都市廣場(chǎng)區(qū)域發(fā)展背景 C、天河都市廣場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位（表） 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 開(kāi)發(fā)步驟四：項(xiàng)目系統(tǒng)定位 天河都市廣場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位 近郊區(qū)域 第一區(qū)域 員村、冼村、石牌、集團(tuán)內(nèi)部、省高院 第二區(qū)域 棠下、東圃、車陂 第三區(qū)域 體育中心周邊、五山 第四區(qū)域
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