【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小。 在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，如果將商品檔次進(jìn)行細(xì)分，也可能發(fā)現(xiàn)中低檔的商品可能飽和，但卻缺少高檔商品，不能滿足部分高檔商品的消費(fèi)者需求，同樣也就造就了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 在一個(gè)不成熟商圈，雖然總體的飽和度低，但可能某種業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和。如某商圈其他零售業(yè)態(tài)還沒有飽和，但家居、建材市場(chǎng)可能已經(jīng)飽和了，如果在做一個(gè)家居商場(chǎng)，可能會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。 分析商圈飽和度，不只是看總量飽和度，還要將業(yè)態(tài)細(xì)分，看不同業(yè)態(tài)的飽和度情況。分析在目標(biāo)地塊做市場(chǎng)的前景如何？它的機(jī)會(huì)在哪里？威脅又來自哪里？商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況怎么樣？有沒有可以發(fā)展的市場(chǎng)空間等 …… 這些，都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清晰的了解。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 如何計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈飽和度的分值？ 假定某商圈現(xiàn)有 120萬平方米的商業(yè)面積，該商圈顧客為 400萬人，全面人平均購(gòu)買為 5500元。該商圈的飽和度指數(shù)計(jì)算如下： IRS=C*RE/RF=(400 5500) 247。12=18300元 /平方米 如何去判定飽和度指數(shù)呢？如果項(xiàng)目建成后，商場(chǎng)每平方米的銷售額預(yù)計(jì)能達(dá)到 12022元 /平方米，那么我們就會(huì)得到一個(gè)比較參值。 B=E247。 IRS=12022247。18300= B值越小表明商圈飽和度指數(shù)越低，商圈飽和度越高，商圈越接近飽和度，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就越大；反之項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就比較小。 一般情況下，核心商圈的 B值達(dá)到 1是較為理想的，最好能達(dá)到 ，如果小于 1風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)比較高，上例所述的 B值為 ，說明該商圈已接近飽和度狀態(tài)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) （三）選址地塊的周邊人口密度與項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 人口密度與項(xiàng)目成敗的關(guān)系 人口密度高，基礎(chǔ)消費(fèi)群體能支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目易成功，風(fēng)險(xiǎn)較小。 人口密度低，基礎(chǔ)消費(fèi)群體不足支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目易失敗，風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目建成后，哪些消費(fèi)者會(huì)來消費(fèi)？ 分析研究哪些區(qū)域的消費(fèi)者可能來項(xiàng)目消費(fèi)，根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)物的習(xí)慣，和不同區(qū)域?qū)?xiàng)目的影響程度。 項(xiàng)目潛在的消費(fèi)群體的量有多大？ 分析潛在消費(fèi)者群體數(shù)量，要用發(fā)展的眼光。一個(gè)項(xiàng)目可能目前人口密度不高，但周邊有大量的住宅小區(qū)或?qū)懽謽羌靶姓C(jī)關(guān)已建成或在建，這就代表這個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)，也會(huì)因此帶來較大的入住人口。所以還應(yīng)分析未來人口密度可能增加的情況，如新建住宅有哪些？何時(shí)建成？何時(shí)入??？分別有多少戶？城市規(guī)劃怎樣？如果規(guī)劃為行政辦公區(qū)，對(duì)未來人流影響會(huì)怎樣？以上情況，都要綜合的考慮進(jìn)去。 商圈內(nèi)現(xiàn)有的潛在的消費(fèi)群體是否足以支撐項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)？ 分析商圈內(nèi)人口數(shù)量要達(dá)到多少，才能滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的要求。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 商場(chǎng)本側(cè)人流 （四）人流動(dòng)線對(duì)客流狀況的影響 較窄的馬路，中間沒有隔離帶，馬路對(duì)面的人很容易過來，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進(jìn)來。 中間沒有隔離帶 馬路對(duì)面人流 人流動(dòng)線對(duì)客流狀況的影響 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 商場(chǎng)本側(cè)人流 比較寬的馬路，中間有隔離帶，一般只考慮單邊的人流。 中間有隔離帶 馬路對(duì)面人流不做考慮 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 商場(chǎng)本側(cè)人流 客流通往項(xiàng)目中間是岔道和其他交通設(shè)施，客流可能拐個(gè)彎走了。 中間有隔離帶 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 客流量統(tǒng)計(jì)分析 客流量統(tǒng)計(jì)分析就是計(jì)算每天經(jīng)過項(xiàng)目的客流總量。并且對(duì)客流進(jìn)行調(diào)查分析，看客流的構(gòu)成是怎樣的。 是以白領(lǐng)為主，還是以工廠工人為主 是以青年人為主，還是以老年人或?qū)W生為主 他們的學(xué)歷怎樣？是不是結(jié)婚了？ 有沒有小孩？是不是在附近上班？ 是不是經(jīng)常來這里購(gòu)物？ 客流構(gòu)成 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) （五）選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況 你的客源 來自哪里 他們的消費(fèi) 能力強(qiáng)不強(qiáng) 他們的消費(fèi) 欲望強(qiáng)不強(qiáng) 他們的收入 水平怎么樣 對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，選擇在基礎(chǔ)消費(fèi)群的人均可支配收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)的區(qū)域，意味著成功的機(jī)會(huì)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小。同樣，只有在收入水平高的地段經(jīng)營(yíng)高檔次的商品，才有相應(yīng)的消費(fèi)者來支撐商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，在收入水平低的地段經(jīng)營(yíng)高檔商品，失敗的可能性很大。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) （六）選址地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)面臨哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是怎樣的？ 有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)在哪里？ 在競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，有無共同將市場(chǎng)做強(qiáng)的 商業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)基礎(chǔ)？ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況怎樣？ 自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里？ 競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行評(píng)估 10萬平方米 10萬平方米 10萬平方米 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2萬平方米 結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手影響和威脅不大 8萬平方米 結(jié)論：需要慎重考慮競(jìng)爭(zhēng)因素 結(jié)論：兩者之間直接競(jìng)爭(zhēng) 10萬平方米 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手評(píng)估中的距離因素 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目的影響，因距離遠(yuǎn)近而不同，距離遠(yuǎn)則影響小，反之則大。 A商場(chǎng) B商場(chǎng) A商場(chǎng) B商場(chǎng) 兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的距離在 500米以內(nèi)，或步行距離在 10分鐘以內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)比較大 兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的距離在 1500米以上，或步行距離在 20分鐘以上，競(jìng)爭(zhēng)比較小 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) （七）選址地塊交通道路條件情況 路到才能人到，人到才能財(cái)?shù)剑? 項(xiàng)目周邊是什么道路？ 有多少條道路？ 道路如何與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系起來？ 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 四面臨街，四面均為雙向六車道 ，道路交通條件最優(yōu)。 單邊臨街，單向單車道 ，道路交通條件最差。 三面臨街 二面臨街 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) （八）選址地塊公交設(shè)施情況 公交設(shè)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的重要性 公共交通設(shè)施是客流易達(dá)性的保障，也是客流匯集的保障。公交車站離項(xiàng)目有多遠(yuǎn)？有多少條公交線路？有無地鐵？地鐵出口在哪里？這些都是評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公交設(shè)施情況的重要內(nèi)容。 案例： 廣州天河城在 1998年以前的經(jīng)營(yíng)很不好，直到 1998年廣州地鐵 1號(hào)線的開通，由于地鐵 1號(hào)線體育西站出口直通天河城負(fù)一層，為天河城帶來大量的客流，天河城的經(jīng)營(yíng)也就是從這一年開始進(jìn)入一個(gè)繁榮的時(shí)代。 太古集團(tuán)在開發(fā)購(gòu)物中心時(shí)，對(duì)地塊的公共交通設(shè)施要求非常高，一定要是位于地鐵沿線或其他交通樞紐位置上，其中最看重的是地鐵交通。在香港開發(fā)的三個(gè)經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目都位于地鐵沿線，在北京、上海、廣州等地做購(gòu)物中心，也承接了它一貫的選址原則。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 選址地塊公交設(shè)施狀況評(píng)估 公交車站 公交車站 公交車站 100米以內(nèi) 500米以上 30米以內(nèi) 比較理想 選址地塊 選址地塊 選址地塊 最好 比較差 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) （九）選址地塊建筑物可視效果 主力店對(duì)建筑物可視效果的要求 看到才能想到 路到才能走到 人到才能財(cái)?shù)? 財(cái)?shù)讲拍芰舻? 一個(gè)商場(chǎng)首先要容易被人看到，只有看到了以后，人們才能想到去商場(chǎng)消費(fèi)。 只有具有良好的交通可行性，人們才能方便地走進(jìn)商場(chǎng)。 只有人流到了，商家才會(huì)有生意，商家才能賺到錢。 只有商家賺錢了，商業(yè)結(jié)構(gòu)才能穩(wěn)定下來，商家和消費(fèi)者才能留下來。 大型國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌超市、百貨以及其他品牌商家，他們?cè)谶x址時(shí)，非常重視商用物業(yè)的可視效果，在什么地方能看到，是他們最為關(guān)心的問題之一，如果商用物業(yè)可視效果不好，他們很難考慮進(jìn)駐。勢(shì)必為項(xiàng)目以后的招商、運(yùn)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。 項(xiàng)目選址的風(fēng)險(xiǎn) 選址地塊建筑物可