【正文】 ***** 審核： ******** 二 OO九年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前言 鑒于公司成立不久 ， 各方面工作都在努力完善中 ， 內(nèi)部各項規(guī)范制度及各精細化管理 都沒有 完全 成形 。 我們也憧憬在各方面的合理的建 議 下 ,能將本手冊做到盡善盡美 ,并能在同行中占有一席之地 .當然目前這只是我們的一個 目標 ,但我們會更努力更用心的去完善它 ,目標總有一天會實現(xiàn) .我們相信 ,努力總會有回報 ! *****年 *月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 前 言 2 第一章： 房地產(chǎn)開發(fā)的概念 5 一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類 5 二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 5 三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件 5 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 6 第二章： 可行性研究和 項目決策階段 7 一、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的 7 二、房地產(chǎn)項目的四方面 研究方向 7 三、房地產(chǎn)項目的可行性研究步驟 8 四、房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容 8 五、房地產(chǎn)項目可行性研究的工作階段 8 六、房地產(chǎn)項目開發(fā)詳細的經(jīng)濟效益分析 9 七、項目可行性研究的結(jié)論與建議 9 第三章： 建設(shè) 前期準備階段 10 一 、土地使用權(quán) 的獲取及開發(fā) 10 （一）、土地使用權(quán) 10 （二）、土地開發(fā) 12 二 、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 13 三 、 確定勘察、監(jiān)理 15 四 、 規(guī)劃設(shè)計 16 五 、 建設(shè)項目報建登記， 申請招投標 22 六 、 申辦《施工許可證》 24 第 四 章：工程建設(shè) 實施 階段 26 一 、 工程建設(shè)實施準備階段 26 二 、 工程建設(shè)實施階段 26 （一）、工程進度的控制 26 （二）、工程質(zhì)量的控制 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）、工程成本的控制 29 （四）、工程合同的控制 34 第 五 章：項目銷售階段 37 一、房地產(chǎn)項目的營銷策劃 37 二、房地產(chǎn)銷售 38 三、房地產(chǎn)銷售的流程 41 第 六 章： 房地產(chǎn)項目物業(yè)管理 42 一、物業(yè)管理的概念 42 二、物業(yè)管理的特點 42 三、物業(yè)管理在當前的地位和作用 43 四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 45 五、物業(yè)管理費 46 第七章：附錄 ：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程 47 房地產(chǎn)開發(fā)全流程 47 辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57 辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料 57 土地一級開發(fā)一般工作程序 58 施工監(jiān)理工作的總程序 59 施工組織設(shè)計審核流程 60 圖紙會審監(jiān)理工作流程 61 工程款支付基本程序 62 工程變更管理的基本程序 63 進度控制監(jiān)理工作程序 64 主體工程質(zhì)量控制流程 65 單位工程驗收基本程序 66 質(zhì)量評定監(jiān)理工作程序 67 建設(shè)工程竣工驗收備案流程 68 后 記 69 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原 來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。超過出讓合同約