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某商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程管理控制指導手冊(67頁)-地產(chǎn)制度-在線瀏覽

2024-10-16 13:20本頁面
  

【正文】 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在 *******的倡議和指導下 , 經(jīng)過 一個多月的 不斷編制和修改 ,我們 工程部根據(jù)公司實際情況 終于 完成了本實用手冊的 編制 工作 。 我們編制的原則是以目前公司運作的實際情況為基礎(chǔ), 盡量做到宜懂實用,目的是 希望本手冊 能進一步 完善公司的內(nèi)部 基礎(chǔ)建設(shè) ,更 能在公司以后各項工作的實際運作中能起到一定引導作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度,屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類 : 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 就房屋開發(fā)而言,一般包括四個層次:第一層次為住宅開發(fā);第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā);第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā);第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā) 。 (二)以出讓方式取得土地使用 權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工,必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。 (四)依法取得的土地使用權(quán)的,可以依照本法和有關(guān)法 律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。 設(shè)立有限責任公司、股份有限公司,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序: (一)應(yīng)當向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記,工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具備的條件的,不予登記; (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi),應(yīng)當?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案; 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中,一般行政管理(工商行政管理)與特殊行政管理(房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理)的關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫, 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 二 章:可行性研究和項目決策階段 由于 房地產(chǎn)項目可行性 研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境 專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家 、財會師及律師 等專家 ,我 公司 目前缺少此類人員,只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹 。 項目策劃是一門新興的策劃學,以具體的項目活動為對象,體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。總之,策劃可使國家決策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項目策劃是指,通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析,利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段,科學地、合理地、有效地推動項目的進程,并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。 房地產(chǎn)項目 可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 一、房地產(chǎn)項目 可行性研究的根本目的 : 是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益 。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究: 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究,這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。房地產(chǎn)開發(fā)商 正逐步重視品牌的建設(shè),而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 四 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。(5)資源供給及資本運作方案; (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護; (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究; (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃; (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析; (10)結(jié)論及建議。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判,并對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù) 測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機會。如果機會研究認為可行的,就可以進行下一階段的工作。在機會研究的基礎(chǔ)上,進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 ( 1)售樓收入的測定( 2)項目經(jīng)營管理費用收入與支出( 3)經(jīng)營稅費及所得稅的繳交 ( 4)土地增值稅( 5)所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析 : ( 1) 、內(nèi)部收益率( IRR) ( 2) 、凈現(xiàn)值( NPV) ( 3) 、凈現(xiàn)值率( NPVR) ; 項目不確定分析:( 1)、 項目盈虧平衡分析 ( 2) 、項目敏感性分析 ( 3) 、概念分析 七、 項目可行性研究的結(jié)論與建議 : 可行性研究的結(jié)論與建議 是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分,是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議,也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果,對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價,對建設(shè)方案進行總結(jié),提出結(jié)論性意見和建議。 九 、其他:房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費用 ( 1)可行性研究費 ( 2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫, 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三章:建設(shè)前期準備階段 一、 土地使用權(quán) 的獲 取 及開發(fā) (一)、 土地使用權(quán) : 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 ( 1)、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望,由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán),不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù),而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責任等。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點,組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場,就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投,按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后,到建管處辦理建筑方案報建手續(xù),至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 ( 3)、 招標受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 ③ 用地者進行投資分析。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 ⑦ 按合同的約定支付余款。 ( 4)、 拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 ③ 用地者進行投資分析。 ⑤ 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫, 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證,付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù),進行土地登記,取得《 國有土地使用權(quán)證》。 一般年限 規(guī)定 如下: 居住用地 70年,工業(yè)用地 50年,商業(yè)用地 40 年等。從狹義的角度理解,土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用,要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡, 未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。 土地一級開發(fā) : 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建設(shè)條件 (熟地 ),再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 ( 2) 、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益: 成本構(gòu)成: ① 征地、拆遷補償及有關(guān)稅費; ② 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用;③ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用; ④ 招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用; ⑤ 貸款利息; ⑥ 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用,不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。 ② 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的,開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的 8%,主體是企業(yè)。 房地產(chǎn)二級 開發(fā) : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫, 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場,即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地,進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 國有土地使用權(quán)的劃撥 ( 1) 、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ; ( 2) 、主管部門現(xiàn)場勘察 ; ( 3) 、劃 撥用地申請的審核、報批 ; ( 4) 、取得劃撥用地批準 。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 ( 1) 、地價款(土地出讓金) ; ( 2) 、資金占用費 ; ( 3) 、滯納金 ; ( 4) 、土地使用費 ; ( 5) 、外商投資企業(yè)土地使用費 ; ( 6) 、防洪工程建設(shè)維護管理費 ; ( 7) 、土地閑置費 ; ( 8) 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ; ( 9) 、城鎮(zhèn)土地使用稅 ; ( 10) 、地價評估費 ;( 11) 、出讓土地預(yù)訂金 ; ( 12) 、征地管理費 ; ( 13) 、土地補償費 ; ( 14) 、青苗及樹木補償費 ; ( 15) 、地上物補償費 ; ( 16) 、勞動力安置費 ; ( 17) 、超轉(zhuǎn)人員安置費 ;( 18) 、耕地占用稅; ( 19) 、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 。 國家建設(shè)征用土地時, 必須依法補償 被 征用著 所喪失的土地權(quán)利的 各項 費用。 并足額安排 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫, 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 被征地農(nóng)民的社會保障費用,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,保障被征地農(nóng)民的生活 ” , “ 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應(yīng)當給予拆遷補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收居民房屋的,還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。 申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料: ( 1)、填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份; ( 2)、 建設(shè)項目批準文件; ( 3)、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證; ( 4)、國有土地使用權(quán)批準文件(建設(shè)用地批準書或劃撥決定書); ( 5)、 拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料 ; ( 6)、拆遷安置計劃和方案;(拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況;拆遷方式;拆遷 期限;還建方式及還建期限;產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明;拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。 拆遷方式: ( 1) 、 政府組織拆遷:主要指通過批租、
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