【正文】 。 本項目預計給政府財政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設的協(xié)調(diào)發(fā)展 。 報告預測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報率為 %。 五 、結(jié)論 本項目的實施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關要求，同時也是對《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大興區(qū) 土地開發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實施。 規(guī)避風險措施 爭取政府支持，充分發(fā)揮政府在拆遷工作中的領導作用，加大拆遷工作政府協(xié)調(diào)力度，動員各種社會力量，保證拆遷順利、高效實施。本項目涉及到 約 800 戶村民住宅的拆遷將對未來拆遷工作的進度、拆遷成本等帶來許多不可確定的風險。 規(guī)避風險措施 本項目開發(fā)模式不是由財政支付資金而是由京創(chuàng)公司自籌資金組織實施的，并非財政直接撥款，需要同市土地儲備中心和市財政局進行協(xié)商， 由二 級開發(fā)企業(yè)直接與京創(chuàng)公司簽訂土地一級開發(fā)補償協(xié)議，直接將一級開發(fā)成本返還給京創(chuàng)公司。 第十二章 投資風險分析 36 規(guī)避風險措施 在取得聯(lián) 席會會議紀要后， 需要同 市、區(qū)兩 級 國土部門進行協(xié)商 ，爭取 在這種實施模式下按 8%計取管理費。 二、投資回報 率低 的風險 風險分析 本項目開發(fā)模式為大興區(qū)土地儲備分中心授權京創(chuàng)公司實施土地一級開發(fā)，在這種模式下，相關文件規(guī)定管理費計取比率為 2%。另外，拆遷面積 是 根據(jù) 2021 年地形圖 進行的 測量計算， 經(jīng)過幾年的時間可能會有一些變化， 由此 造成拆遷成本的增加； 回遷安置房品質(zhì)的要求 會 導致 開發(fā)建設成本 的變化 ；相關政策的調(diào)整會導致開發(fā)成本發(fā)生變化。 隨著對失地農(nóng)民保護措施力度的加大和土地政策的調(diào)整，征地成本可能增加 。第十一章 項目盈虧 分析 34 表 棗園項目開發(fā)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 費用項目 現(xiàn) 金 流 量 期 2021年 2021 年 2021年 2021 年 總計 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 712 月 08 年合計 一季度 二季度 三季度 四季度 09 年合計 一 期初現(xiàn)金余額 10, 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 二 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28, 54, 90, 172, 172, 土地出讓收入 28, 54, 90, 172, 172, 三 經(jīng)營現(xiàn)金流出 3, 38, 35, 4, 3, 26, 111, 7, 8, 7, 10, 34, 9, 155, 1 前期費用 1, 1, 2 征地費用 2, 6, 8, 8, 3 拆遷費用 32, 31, 9, 72, 72, 4 安置房建設費用 3, 3, 2, 13, 24, 7, 8, 7, 8, 30, 8, 63, 5 市政設施建設費 1, 2, 3, 6 配套設施建設費 7 園林景觀建設費 8 資金成本 4, 6, 2, 1, 1, 1, 6, 12, 9 管理費用 1, 1, 3, 10 經(jīng)營稅費 11 固定資產(chǎn)投資 四 現(xiàn)金凈流量 9, 9, 6, 32, 32, 1, 1, 23, 25, 48, 1, 80, 14, 籌措現(xiàn)金 36, 38, 4, 28, 106, 106, 償還本金 22, 40, 44, 106, 106, 償還利息 12, 12, 12, 五 期末現(xiàn)金余額 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 14, 第十二章 投資風險分析 35 第十 二 章 投資風險分析 本方案是基于本時點的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發(fā)生變化，該方案中的測算結(jié)果將會發(fā)生較大偏差。 第十一章 項目盈虧分析 33 三、現(xiàn)金流量預測 該項目預計投入 萬 元， 預計經(jīng)營現(xiàn)金流入 萬元，經(jīng)營現(xiàn)金流出 萬元；籌資現(xiàn)金流入 106000 萬元，籌資現(xiàn)金流出 萬元。所以從某種意義上來說，它是兩種模式的結(jié)合，是一種創(chuàng)新模式。 按照 2%計取管理費用模式下利 潤 約 為零； 按照 8%計取管理費用模式下利潤為 9,865 萬元，按照項目期兩年計算， 靜態(tài) 自有資金年投資回報率為 %： 京創(chuàng)公司開發(fā)的大興線棗園路站項目同上述兩種模式都存在差異，它是以大興區(qū)土地儲備分中心作為主體，由京創(chuàng)公司作為具體實施主體，京創(chuàng)負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實施。 另一種是通過市場招投標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實施。 二、 項目利潤 根據(jù)《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》相關規(guī)定，土地一級開發(fā)實施模式分為兩種，一種是土地儲備機構(gòu)負責實施開發(fā)，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大 市政手續(xù)并組織實施。 表 項目開發(fā)進度計劃表（可根據(jù)實 際情況予以適當調(diào)整） 任務 開發(fā)狀態(tài) 審批部門 辦理規(guī)劃意見書等前期手續(xù) 完成交評、環(huán)評等前期手續(xù)辦理工作，完成立項 辦理征地手續(xù) 實施拆遷 進行底價評估，項目底價評估聯(lián)審會 完成供地 市規(guī)委 市發(fā)改委 市國土局 區(qū)建委 市國土局 市發(fā)改委 區(qū)土地儲備中心 第十一章 項目盈虧分析 32 第 十 一 章 項目 盈虧 分析 一、項目 投資 根據(jù)項目成本的測算，本項目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項目總建筑面積單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計算，折合樓面熟地價為 3,919 元 /平方米。第十一章 開發(fā)進度 31 第 十 章 開發(fā)進度 一、開發(fā)進度編制原則 根據(jù)北京市土地一級開發(fā)工作流程以及項目的實際情況，編制本項目的開發(fā)計劃。 完成一級開發(fā)全部內(nèi)容后，備齊土地一級開發(fā)過程中的行政審批文件、財務收支證明文件、協(xié)議、會議紀要、信函、工程設計成果、竣工圖資料、質(zhì)量控制文件等相關驗收文件全套資料提出結(jié)案驗收申請，對土地一級開發(fā)完成內(nèi)容進行全面結(jié)案驗收工作 。 市政要求：取得規(guī)劃部門批準同意的項目外部市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前達到“ 六 通一平”， 即具備施工車輛主要進出道路路由，施工臨時用水源頭，施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。 二 、 土地一級開發(fā)結(jié)案驗收 土地一級開發(fā)驗收標準分為 現(xiàn)場 驗收和土地一級開發(fā)成本審核結(jié)案驗收兩個階段，隨開發(fā)周期驗收。 拆遷成本是按照現(xiàn)行政策、原有地形圖及既有經(jīng)驗值進行估算，實際拆遷時拆遷量及拆遷價格的變化將導致拆遷成本的變化。 估 算時回遷安置房建設方案沒有確定，暫按地上建筑面積 萬平米測算，實施中建設規(guī)模的調(diào)整將直接影響 建設成本 的變化。 序號 成本費用項目 投資或收益 占總成本比例 一 征地費用 8, % 二 拆遷補償費用 72, % 1 國有土地補償費 14, 2 民宅拆遷補償費 31, 3 企事業(yè)拆遷補償費 16, 4 其他拆遷費用 2, 5 拆遷不可預見費 8, 三 安置房建設費用 63, % 四 市政基礎設施建設費 3, % 五 配套設施建設費 % 六 園林景觀建設費 % 七 開發(fā)前期費用 1, % 八 財務費用 12, % 九 管理費用 3, % 十 營業(yè)稅及附加 成本費用合計 167, % 第八章 項目總投資估算 29 二、土地成本分析 由上述測算可以看出，本項目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項目可上市交易單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計算，折合樓面熟地價為 3,919 元 /平方米。 二、市政 公益 建 設費用測算 市政 公益 建設費用具體明細見表 。 圖 安置房選址示意圖 二 、安置房 建設成本 安置房建設總成本預計 63, 萬元，其 中，土地取得費用 3, 萬元，第六章 安置房建設 24 （沒有考慮地價成本， 只估算土地出讓金及契稅）；工程前期費用 5,019 萬元；建安費用 40, 萬元；紅線內(nèi)市政費用 2,340 萬元；紅線外市政費用 800 萬元；園林環(huán)境費用 780 萬元；后期費用 3,888 萬元； 期 間費用 1,012 萬元；銷售稅費 3,025 萬元；按總成本費用計算 5%不可預見費 2,639 萬元，具體 明細 費用組成如下表： 序號 成本費用項目 測算依據(jù) 投資或收益 單位投資 （萬元） （元 /平方米） 一、開發(fā)成本 52, 2, 1 土地取得費用 3, 地價款 － － 土地出讓金 190 元 /平米 3, 土地出讓金契稅 出讓金 *3% 其他費用 － － 2 前（后）期費用 5,