【正文】 ，則該地塊的收入為 210,956 萬元，預計土地增值收益 43,044 萬元 。我們認為費率也應(yīng)按上述兩種模式取中間值較為合理，所 以，本報告按 5%計取，利潤為 萬元， 靜態(tài) 自有資金年投資回報率 %。 規(guī)避風險措施 加大管理力度， 最大限度使成本控制在可控范圍內(nèi)；對于預算外增加成本，及時請示大興區(qū)土地儲備分中心，在其認可的基礎(chǔ)上實施 ，從而確保開發(fā)結(jié)案工作的審計 的順利通過 。同時北京第五客車廠等幾家國有企業(yè)的拆遷也存在難度風險。 總之，本項目具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 項目土地一級開發(fā)預計總成本為 167, 萬元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預期利潤為 0～ 9,865 萬元，預期自有資金 靜態(tài) 年投資回報率為 0～ %。 三、土地一級開發(fā)成本回收風險 風險分析 本項目大興區(qū)土地儲備分中心為實施主體，在未來土地出讓時，土地出讓收入直接進入政府財政， 實行收支兩條線管理，由市財政將土地出讓收入返還區(qū)財政，根據(jù)目前資金返還程序，返還周期較長，不可預見事項較多， 會給公司資金流轉(zhuǎn)及資金成本造成壓力。 一 、 投資成本增大風險 風險分析 從開發(fā)成本上看，主要是征地費、拆遷費和 回遷安置房 建設(shè)費三項。 在這種模式下管理費率及利潤率不高于預計總成本的8%。 三、土地上市 預計本地塊分為三次上市、三次回款，其中西南、東南、東北三個象限的商業(yè)地塊于 08 年 四 季度上市， 09 年一季度回款，建設(shè)規(guī)模 萬平米，按投資比例回款額 28,700 萬元；西北象限西側(cè)兩個地塊于 09 年 一季度上市， 二季度回款，建設(shè)規(guī)模 16 萬平米，按投資比例回款 54,000 萬元；西北象限東側(cè)地塊于 09 年三季度上市， 四季度回款，建設(shè)規(guī)模 23 萬平米，按投資比例回款 90, 萬元。 回遷安置房土地使用權(quán)取得方式尚未確定，測算中沒有考慮土地取得成本，如果需要支付回遷安置房地價款，資金需求量 的 增加 將影響資金成本的增加 。 根據(jù)黃村衛(wèi)星城控制性詳細規(guī)劃， 6＃、 10＃地塊規(guī)劃建設(shè)用地面積為 63303平米，建筑面積為 158257 平米。 根據(jù)大興區(qū)和黃村鎮(zhèn)相關(guān)企業(yè)拆遷經(jīng)驗，重置成新價為 1500元 /建筑平方米，停產(chǎn)停業(yè)補償費為 500 元 /建筑平方米，搬家補助費為 25 元 /平方米。 表 拆遷面積匯總表 民宅 集 體公產(chǎn) 國有公產(chǎn) 總面積 拆遷面積（平方米） 120210 24796 56868 202164 第五章 拆遷 19 四、拆遷成本估算 拆遷適用政策 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號令、《大興區(qū)集體土地房屋拆遷補助標準有關(guān)規(guī)定的通知》（京興政發(fā) [2021]2 號）并結(jié)合大興新城北區(qū)及康莊項目拆遷政策制定如下補償標準： 、合法建筑面積的認定：以產(chǎn)權(quán)證、準建證或其他具有法律效力的證件為準；對不能提供上述合法證件的正式房屋，超出合法宅基地面積 75%的房屋建筑面積不予確認。 表 征地相關(guān)稅費明細表 序號 稅費名稱 單價（元 /平方米） 基數(shù)（平方米） 稅費（萬元） 1 防洪費 20 四、征地總成本 本項目在實施過程中共需征地 約 385 畝，征地總成本為 8, 萬元，其中，征地補償費為 7,700 萬元 [含土地補償費、勞動力安置費、地上物補償費（不含房屋拆遷補償）及青苗補償費 ] ，征地稅費 萬元 ，不可預見費按 5%計算 萬元 。第四章 征地 16 第 四 章 征地 按照《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》 (北京市人民政府令第 148 號 )文件規(guī)定： 征地補 償費包括土地補償費、安置補助費，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)當向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 9 實現(xiàn)新城規(guī)劃，完成對城中村的改造，提升大興新城整體形象。 自然環(huán)境優(yōu)勢 大興新城的定位是京南綠色新城，素有 “ 田園綠海 ” 之稱。棗園路站為大興線所設(shè)站點之一。 三、報告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法”； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4 號）； 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第 55 號）； 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11 號） ； 關(guān)于印發(fā)北京市土地交易市場管理暫行辦法的通知（京國土房管出[2021]716 號）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國土市 [2021]302 號）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知 （京國土市〔 2021〕540 號）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法的通知 （京國土用〔 2021〕 534 號）； 北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知（京政發(fā) [2021]32 號）； 第一章 總論 4 關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費暫行辦法》的通知（京計投資字 [2021]1792 號）。 開發(fā)進度 本項目進度安排主要依據(jù)北京市土地一級開發(fā)工作流程以及項目的實際情況進行計劃安排，預計土地一級開發(fā)工作于 2021 年底完成，并在 2021 年底后分期完成上市交易工作。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃人口 萬人。 本報告預測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報率為 %。 本項目預計給政府財政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場 的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。獨有的地域優(yōu)勢，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 8 第 三 章 土地 一級開發(fā)項目基本情況 依據(jù)《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》及《北京市土地一級開發(fā)招投標管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，本項目為大興區(qū)軌道交通 大興線棗園路站土地一級開發(fā)項目，用地范圍主要為小營村、客車五廠地塊；小白羊超市、聚莎苑賓館地塊；物美超市、棗園家具城地塊；原小營村委會、吉星德億建材城、玫瑰城建材城地塊（如圖 所示）。 圖 為項目所在地的地形圖。 本項目土地一級開發(fā)涉及征用集體土地共 平方米 , 征地補償費為 7,700 萬元 [含土地補償費、勞動力安置費、地上物補償費（不含房屋拆遷補償）及青苗補償費 ]。 二、拆遷工作進度安排 根據(jù)征地工作進展情況，在手續(xù)齊備條件下，安排拆遷工作，計劃于 2021年 5 月啟動項目范圍內(nèi)拆遷， 2021 年 6 月底完成拆遷 。 棗園地區(qū) 為七級地區(qū)，基準地價為 1000 元 /平方米，基準房價為 1000 元 /平方米， K 取 ，則 宅基地區(qū)位補償價為 1900 元 /平方米。 表 拆拆遷評估、服務(wù)、渣土清運費計算表 序號 費用名稱 取費基數(shù) 取費標準 費用（萬元） 1 拆遷評估費 93645 % 2 拆遷服務(wù)費 93645 % 3 渣土清運費 202165 20 元 /平方米 4 合計 五、拆遷總成本 本項目拆遷總成本為 115,709 萬元，其中，國有土地取得費 14,088 萬元、民宅拆遷成本 63,020 萬元，非住宅拆遷成本 16, 萬元，拆遷評估、服務(wù)、拆除費 2, 萬元 ， 拆遷不可預見費按 8%計算為 8,372 萬元， 具體拆遷成本組成如表 所示。 序號 成本費用項目 投資或收益 占總成本比例 一 征地費用 8, % 二 拆遷補償費用 72, % 1 國有土地補償費 14, 2 民宅拆遷補償費 31, 3 企事業(yè)拆遷補償費 16, 4 其他拆遷費用 2, 5 拆遷不可預見費 8, 三 安置房建設(shè)費用 63, % 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 3, % 五 配套設(shè)施建設(shè)費 % 六 園林景觀建設(shè)費 % 七 開發(fā)前期費用 1, % 八 財務(wù)費用 12, % 九 管理費用 3, % 十 營業(yè)稅及附加 成本費用合計 167, % 第八章 項目總投資估算 29 二、土地成本分析 由上述測算可以看出，本項目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項目可上市交易單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計算，折合樓面熟地價為 3,919 元 /平方米。 市政要求：取得規(guī)劃部門批準同意的項目外部市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前達到“ 六 通一平”， 即具備施工車輛主要進出道路路由，施工臨時用水源頭，施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。 二、 項目利潤 根據(jù)《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，土地一級開發(fā)實施模式分為兩種，一種是土地儲備機構(gòu)負責實施開發(fā)，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大 市政手續(xù)并組織實施。 第十一章 項目盈虧分析 33 三、現(xiàn)金流量預測 該項目預計投入 萬 元， 預計經(jīng)營現(xiàn)金流入 萬元，經(jīng)營現(xiàn)金流出 萬元；籌資現(xiàn)金流入 106000 萬元，籌資現(xiàn)金流出 萬元。 二、投資回報 率低 的風險 風險分析 本項目開發(fā)模式為大興區(qū)土地儲備分中心授權(quán)京創(chuàng)公司實施土地一級開發(fā)，在這種模式下，相關(guān)文件規(guī)定管理費計取比率為 2%。 規(guī)避風險措施 爭取政府支持，充分發(fā)揮政府在拆遷工作中的領(lǐng)導作用，加大拆遷工作政府協(xié)調(diào)力度，動員各種社會力量，保證拆遷順利、高效實施。 。 五 、結(jié)論 本項目的實施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時也是對《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大興區(qū) 土地開發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實施。 第十二章 投資風險分析 36 規(guī)避風險措施 在取得聯(lián) 席會會議紀要后， 需要同 市、區(qū)兩 級 國土部門進行協(xié)商 ，爭取 在這種實施模式下按 8%計取管理費。第十一章 項目盈虧 分析 34 表 棗園項目開發(fā)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 費用項目 現(xiàn) 金 流 量 期 2021年 2021 年 2021年 2021 年 總計 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月