【正文】 ，則該地塊的收入為 210,956 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)土地增值收益 43,044 萬(wàn)元 。我們認(rèn)為費(fèi)率也應(yīng)按上述兩種模式取中間值較為合理，所 以，本報(bào)告按 5%計(jì)取，利潤(rùn)為 萬(wàn)元， 靜態(tài) 自有資金年投資回報(bào)率 %。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 加大管理力度， 最大限度使成本控制在可控范圍內(nèi)；對(duì)于預(yù)算外增加成本，及時(shí)請(qǐng)示大興區(qū)土地儲(chǔ)備分中心，在其認(rèn)可的基礎(chǔ)上實(shí)施 ，從而確保開(kāi)發(fā)結(jié)案工作的審計(jì) 的順利通過(guò) 。同時(shí)北京第五客車廠等幾家國(guó)有企業(yè)的拆遷也存在難度風(fēng)險(xiǎn)。 總之，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)總成本為 167, 萬(wàn)元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期利潤(rùn)為 0～ 9,865 萬(wàn)元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本回收風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目大興區(qū)土地儲(chǔ)備分中心為實(shí)施主體，在未來(lái)土地出讓時(shí)，土地出讓收入直接進(jìn)入政府財(cái)政， 實(shí)行收支兩條線管理，由市財(cái)政將土地出讓收入返還區(qū)財(cái)政，根據(jù)目前資金返還程序，返還周期較長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)事項(xiàng)較多， 會(huì)給公司資金流轉(zhuǎn)及資金成本造成壓力。 一 、 投資成本增大風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 從開(kāi)發(fā)成本上看，主要是征地費(fèi)、拆遷費(fèi)和 回遷安置房 建設(shè)費(fèi)三項(xiàng)。 在這種模式下管理費(fèi)率及利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)總成本的8%。 三、土地上市 預(yù)計(jì)本地塊分為三次上市、三次回款，其中西南、東南、東北三個(gè)象限的商業(yè)地塊于 08 年 四 季度上市， 09 年一季度回款，建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平米，按投資比例回款額 28,700 萬(wàn)元；西北象限西側(cè)兩個(gè)地塊于 09 年 一季度上市， 二季度回款，建設(shè)規(guī)模 16 萬(wàn)平米，按投資比例回款 54,000 萬(wàn)元；西北象限東側(cè)地塊于 09 年三季度上市， 四季度回款，建設(shè)規(guī)模 23 萬(wàn)平米，按投資比例回款 90, 萬(wàn)元。 回遷安置房土地使用權(quán)取得方式尚未確定，測(cè)算中沒(méi)有考慮土地取得成本，如果需要支付回遷安置房地價(jià)款，資金需求量 的 增加 將影響資金成本的增加 。 根據(jù)黃村衛(wèi)星城控制性詳細(xì)規(guī)劃， 6＃、 10＃地塊規(guī)劃建設(shè)用地面積為 63303平米，建筑面積為 158257 平米。 根據(jù)大興區(qū)和黃村鎮(zhèn)相關(guān)企業(yè)拆遷經(jīng)驗(yàn)，重置成新價(jià)為 1500元 /建筑平方米，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)為 500 元 /建筑平方米，搬家補(bǔ)助費(fèi)為 25 元 /平方米。 表 拆遷面積匯總表 民宅 集 體公產(chǎn) 國(guó)有公產(chǎn) 總面積 拆遷面積（平方米） 120210 24796 56868 202164 第五章 拆遷 19 四、拆遷成本估算 拆遷適用政策 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號(hào)令、《大興區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定的通知》（京興政發(fā) [2021]2 號(hào)）并結(jié)合大興新城北區(qū)及康莊項(xiàng)目拆遷政策制定如下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)： 、合法建筑面積的認(rèn)定：以產(chǎn)權(quán)證、準(zhǔn)建證或其他具有法律效力的證件為準(zhǔn)；對(duì)不能提供上述合法證件的正式房屋，超出合法宅基地面積 75%的房屋建筑面積不予確認(rèn)。 表 征地相關(guān)稅費(fèi)明細(xì)表 序號(hào) 稅費(fèi)名稱 單價(jià)（元 /平方米） 基數(shù)（平方米） 稅費(fèi)（萬(wàn)元） 1 防洪費(fèi) 20 四、征地總成本 本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中共需征地 約 385 畝，征地總成本為 8, 萬(wàn)元，其中，征地補(bǔ)償費(fèi)為 7,700 萬(wàn)元 [含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋拆遷補(bǔ)償）及青苗補(bǔ)償費(fèi) ] ，征地稅費(fèi) 萬(wàn)元 ，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按 5%計(jì)算 萬(wàn)元 。第四章 征地 16 第 四 章 征地 按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 (北京市人民政府令第 148 號(hào) )文件規(guī)定： 征地補(bǔ) 償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。 第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 9 實(shí)現(xiàn)新城規(guī)劃，完成對(duì)城中村的改造，提升大興新城整體形象。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 大興新城的定位是京南綠色新城，素有 “ 田園綠海 ” 之稱。棗園路站為大興線所設(shè)站點(diǎn)之一。 三、報(bào)告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見(jiàn)的通知（京政發(fā) [2021]4 號(hào)）； 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)）； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 11 號(hào)） ； 關(guān)于印發(fā)北京市土地交易市場(chǎng)管理暫行辦法的通知（京國(guó)土房管出[2021]716 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國(guó)土市 [2021]302 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的通知 （京國(guó)土市〔 2021〕540 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知 （京國(guó)土用〔 2021〕 534 號(hào)）； 北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) [2021]32 號(hào)）； 第一章 總論 4 關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》的通知（京計(jì)投資字 [2021]1792 號(hào)）。 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目進(jìn)度安排主要依據(jù)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃安排，預(yù)計(jì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作于 2021 年底完成，并在 2021 年底后分期完成上市交易工作。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。 本報(bào)告預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為 4, 萬(wàn)元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來(lái) 43,044 萬(wàn)元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場(chǎng)提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場(chǎng) 的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。獨(dú)有的地域優(yōu)勢(shì)，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 8 第 三 章 土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 依據(jù)《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》、《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》及《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目為大興區(qū)軌道交通 大興線棗園路站土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用地范圍主要為小營(yíng)村、客車五廠地塊；小白羊超市、聚莎苑賓館地塊；物美超市、棗園家具城地塊；原小營(yíng)村委會(huì)、吉星德億建材城、玫瑰城建材城地塊（如圖 所示）。 圖 為項(xiàng)目所在地的地形圖。 本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及征用集體土地共 平方米 , 征地補(bǔ)償費(fèi)為 7,700 萬(wàn)元 [含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋拆遷補(bǔ)償）及青苗補(bǔ)償費(fèi) ]。 二、拆遷工作進(jìn)度安排 根據(jù)征地工作進(jìn)展情況，在手續(xù)齊備條件下，安排拆遷工作，計(jì)劃于 2021年 5 月啟動(dòng)項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷， 2021 年 6 月底完成拆遷 。 棗園地區(qū) 為七級(jí)地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為 1000 元 /平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為 1000 元 /平方米， K 取 ，則 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為 1900 元 /平方米。 表 拆拆遷評(píng)估、服務(wù)、渣土清運(yùn)費(fèi)計(jì)算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 93645 % 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 93645 % 3 渣土清運(yùn)費(fèi) 202165 20 元 /平方米 4 合計(jì) 五、拆遷總成本 本項(xiàng)目拆遷總成本為 115,709 萬(wàn)元，其中，國(guó)有土地取得費(fèi) 14,088 萬(wàn)元、民宅拆遷成本 63,020 萬(wàn)元，非住宅拆遷成本 16, 萬(wàn)元，拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除費(fèi) 2, 萬(wàn)元 ， 拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按 8%計(jì)算為 8,372 萬(wàn)元， 具體拆遷成本組成如表 所示。 序號(hào) 成本費(fèi)用項(xiàng)目 投資或收益 占總成本比例 一 征地費(fèi)用 8, % 二 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 72, % 1 國(guó)有土地補(bǔ)償費(fèi) 14, 2 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 31, 3 企事業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 16, 4 其他拆遷費(fèi)用 2, 5 拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8, 三 安置房建設(shè)費(fèi)用 63, % 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3, % 五 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 六 園林景觀建設(shè)費(fèi) % 七 開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用 1, % 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12, % 九 管理費(fèi)用 3, % 十 營(yíng)業(yè)稅及附加 成本費(fèi)用合計(jì) 167, % 第八章 項(xiàng)目總投資估算 29 二、土地成本分析 由上述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為 167, 萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為 611 萬(wàn)元 /畝，折合項(xiàng)目可上市交易單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為 3,919 元 /平方米。 市政要求：取得規(guī)劃部門批準(zhǔn)同意的項(xiàng)目外部市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前達(dá)到“ 六 通一平”， 即具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由，施工臨時(shí)用水源頭，施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場(chǎng)地平整。 二、 項(xiàng)目利潤(rùn) 根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施模式分為兩種，一種是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開(kāi)發(fā)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大 市政手續(xù)并組織實(shí)施。 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 33 三、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 萬(wàn) 元， 預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出 萬(wàn)元；籌資現(xiàn)金流入 106000 萬(wàn)元，籌資現(xiàn)金流出 萬(wàn)元。 二、投資回報(bào) 率低 的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式為大興區(qū)土地儲(chǔ)備分中心授權(quán)京創(chuàng)公司實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，在這種模式下，相關(guān)文件規(guī)定管理費(fèi)計(jì)取比率為 2%。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 爭(zhēng)取政府支持，充分發(fā)揮政府在拆遷工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，加大拆遷工作政府協(xié)調(diào)力度，動(dòng)員各種社會(huì)力量，保證拆遷順利、高效實(shí)施。 。 五 、結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時(shí)也是對(duì)《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大興區(qū) 土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實(shí)施。 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 36 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 在取得聯(lián) 席會(huì)會(huì)議紀(jì)要后， 需要同 市、區(qū)兩 級(jí) 國(guó)土部門進(jìn)行協(xié)商 ，爭(zhēng)取 在這種實(shí)施模式下按 8%計(jì)取管理費(fèi)。第十一章 項(xiàng)目盈虧 分析 34 表 棗園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 現(xiàn) 金 流 量 期 2021年 2021 年 2021年 2021 年 總計(jì) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月