【導(dǎo)讀】軌道交通大興線棗園路站。土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告。北京京創(chuàng)投資有限公司

　　

【正文】 北三個象限的商業(yè)地塊于 08 年 四 季度上市， 09 年一季度回款，建設(shè)規(guī)模 萬平米，按投資比例回款額 28,700 萬元；西北象限西側(cè)兩個地塊于 09 年 一季度上市， 二季度回款，建設(shè)規(guī)模 16 萬平米，按投資比例回款 54,000 萬元；西北象限東側(cè)地塊于 09 年三季度上市， 四季度回款，建設(shè)規(guī)模 23 萬平米，按投資比例回款 90, 萬元。第十一章 開發(fā)進(jìn)度 31 第 十 章 開發(fā)進(jìn)度 一、開發(fā)進(jìn)度編制原則 根據(jù)北京市土地一級開發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制本項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃。 二、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 表 為本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表。 表 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表（可根據(jù)實(shí) 際情況予以適當(dāng)調(diào)整） 任務(wù) 開發(fā)狀態(tài) 審批部門 辦理規(guī)劃意見書等前期手續(xù) 完成交評、環(huán)評等前期手續(xù)辦理工作，完成立項(xiàng) 辦理征地手續(xù) 實(shí)施拆遷 進(jìn)行底價(jià)評估，項(xiàng)目底價(jià)評估聯(lián)審會 完成供地 市規(guī)委 市發(fā)改委 市國土局 區(qū)建委 市國土局 市發(fā)改委 區(qū)土地儲備中心 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 32 第 十 一 章 項(xiàng)目 盈虧 分析 一、項(xiàng)目 投資 根據(jù)項(xiàng)目成本的測算，本項(xiàng)目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項(xiàng)目總建筑面積單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為 3,919 元 /平方米。 根據(jù)測算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市樓面價(jià)格為 4,600 元 /平方米 ，可交易建筑面積為 萬 平方米 ，則該地塊的收入為 210,956 萬元，預(yù)計(jì)土地增值收益 43,044 萬元 。 二、 項(xiàng)目利潤 根據(jù)《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，土地一級開發(fā)實(shí)施模式分為兩種，一種是土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大 市政手續(xù)并組織實(shí)施。在這種模式下開發(fā)管理費(fèi)用不高于土地開發(fā)成本的 2%。 另一種是通過市場招投標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實(shí)施。 在這種模式下管理費(fèi)率及利潤率不高于預(yù)計(jì)總成本的8%。 按照 2%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利 潤 約 為零； 按照 8%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利潤為 9,865 萬元，按照項(xiàng)目期兩年計(jì)算， 靜態(tài) 自有資金年投資回報(bào)率為 %： 京創(chuàng)公司開發(fā)的大興線棗園路站項(xiàng)目同上述兩種模式都存在差異，它是以大興區(qū)土地儲備分中心作為主體，由京創(chuàng)公司作為具體實(shí)施主體，京創(chuàng)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實(shí)施。京創(chuàng)公司不僅負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施，而且需要負(fù)責(zé)籌措資金先行墊付一級開發(fā)全部成本。所以從某種意義上來說，它是兩種模式的結(jié)合，是一種創(chuàng)新模式。我們認(rèn)為費(fèi)率也應(yīng)按上述兩種模式取中間值較為合理，所 以，本報(bào)告按 5%計(jì)取，利潤為 萬元， 靜態(tài) 自有資金年投資回報(bào)率 %。 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 33 三、現(xiàn)金流量預(yù)測 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 萬 元， 預(yù)計(jì)經(jīng)營現(xiàn)金流入 萬元，經(jīng)營現(xiàn)金流出 萬元；籌資現(xiàn)金流入 106000 萬元，籌資現(xiàn)金流出 萬元。 100000800006000040000202100202104000060000800001000002021年 2021年上 2021年下 2021年上 2021年下 2021年項(xiàng) 目一、累計(jì)現(xiàn)金流入二、累計(jì)現(xiàn)金流出三、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 表 為該項(xiàng)目土地一級開發(fā)的現(xiàn)金模型分析表，按照工程進(jìn)度假設(shè)投資，按照供地計(jì)劃假設(shè)收入。第十一章 項(xiàng)目盈虧 分析 34 表 棗園項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 費(fèi)用項(xiàng)目 現(xiàn) 金 流 量 期 2021年 2021 年 2021年 2021 年 總計(jì) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 712 月 08 年合計(jì) 一季度 二季度 三季度 四季度 09 年合計(jì) 一 期初現(xiàn)金余額 10, 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 二 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28, 54, 90, 172, 172, 土地出讓收入 28, 54, 90, 172, 172, 三 經(jīng)營現(xiàn)金流出 3, 38, 35, 4, 3, 26, 111, 7, 8, 7, 10, 34, 9, 155, 1 前期費(fèi)用 1, 1, 2 征地費(fèi)用 2, 6, 8, 8, 3 拆遷費(fèi)用 32, 31, 9, 72, 72, 4 安置房建設(shè)費(fèi)用 3, 3, 2, 13, 24, 7, 8, 7, 8, 30, 8, 63, 5 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1, 2, 3, 6 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 7 園林景觀建設(shè)費(fèi) 8 資金成本 4, 6, 2, 1, 1, 1, 6, 12, 9 管理費(fèi)用 1, 1, 3, 10 經(jīng)營稅費(fèi) 11 固定資產(chǎn)投資 四 現(xiàn)金凈流量 9, 9, 6, 32, 32, 1, 1, 23, 25, 48, 1, 80, 14, 籌措現(xiàn)金 36, 38, 4, 28, 106, 106, 償還本金 22, 40, 44, 106, 106, 償還利息 12, 12, 12, 五 期末現(xiàn)金余額 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 14, 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 35 第十 二 章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 本方案是基于本時點(diǎn)的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發(fā)生變化，該方案中的測算結(jié)果將會發(fā)生較大偏差。 一 、 投資成本增大風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 從開發(fā)成本上看，主要是征地費(fèi)、拆遷費(fèi)和 回遷安置房 建設(shè)費(fèi)三項(xiàng)。 隨著對失地農(nóng)民保護(hù)措施力度的加大和土地政策的調(diào)整，征地成本可能增加 。 目前房地產(chǎn)市場波動較大，導(dǎo)致動遷難度較大，拆遷成本可能增加。另外，拆遷面積 是 根據(jù) 2021 年地形圖 進(jìn)行的 測量計(jì)算， 經(jīng)過幾年的時間可能會有一些變化， 由此 造成拆遷成本的增加； 回遷安置房品質(zhì)的要求 會 導(dǎo)致 開發(fā)建設(shè)成本 的變化 ；相關(guān)政策的調(diào)整會導(dǎo)致開發(fā)成本發(fā)生變化。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 加大管理力度， 最大限度使成本控制在可控范圍內(nèi)；對于預(yù)算外增加成本，及時請示大興區(qū)土地儲備分中心，在其認(rèn)可的基礎(chǔ)上實(shí)施 ，從而確保開發(fā)結(jié)案工作的審計(jì) 的順利通過 。 二、投資回報(bào) 率低 的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目開發(fā)模式為大興區(qū)土地儲備分中心授權(quán)京創(chuàng)公司實(shí)施土地一級開發(fā)，在這種模式下，相關(guān)文件規(guī)定管理費(fèi)計(jì)取比率為 2%。 ，僅僅能夠滿足管理費(fèi)用支出， 投資回報(bào)率 約 為零。 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 36 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 在取得聯(lián) 席會會議紀(jì)要后， 需要同 市、區(qū)兩 級 國土部門進(jìn)行協(xié)商 ，爭取 在這種實(shí)施模式下按 8%計(jì)取管理費(fèi)。 三、土地一級開發(fā)成本回收風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目大興區(qū)土地儲備分中心為實(shí)施主體，在未來土地出讓時，土地出讓收入直接進(jìn)入政府財(cái)政， 實(shí)行收支兩條線管理，由市財(cái)政將土地出讓收入返還區(qū)財(cái)政，根據(jù)目前資金返還程序，返還周期較長，不可預(yù)見事項(xiàng)較多， 會給公司資金流轉(zhuǎn)及資金成本造成壓力。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 本項(xiàng)目開發(fā)模式不是由財(cái)政支付資金而是由京創(chuàng)公司自籌資金組織實(shí)施的，并非財(cái)政直接撥款，需要同市土地儲備中心和市財(cái)政局進(jìn)行協(xié)商， 由二 級開發(fā)企業(yè)直接與京創(chuàng)公司簽訂土地一級開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，直接將一級開發(fā)成本返還給京創(chuàng)公司。 四、拆遷風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 隨著《物權(quán)法》正式實(shí)施，農(nóng)民對于自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)意識得到增強(qiáng)。本項(xiàng)目涉及到 約 800 戶村民住宅的拆遷將對未來拆遷工作的進(jìn)度、拆遷成本等帶來許多不可確定的風(fēng)險(xiǎn)。同時北京第五客車廠等幾家國有企業(yè)的拆遷也存在難度風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 爭取政府支持，充分發(fā)揮政府在拆遷工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，加大拆遷工作政府協(xié)調(diào)力度，動員各種社會力量，保證拆遷順利、高效實(shí)施。 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 37 制定合理可行、詳細(xì)的拆遷方案，對拆遷工作整體進(jìn) 度計(jì)劃、資金計(jì)劃、人員組織、政府協(xié)調(diào)、突發(fā)事件應(yīng)對預(yù)案、拆遷風(fēng)險(xiǎn)防范措施等進(jìn)行周密安排和部署，以規(guī)范拆遷秩序，提高拆遷效率 。 五 、結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時也是對《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大興區(qū) 土地開發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實(shí)施。 項(xiàng)目土地一級開發(fā)預(yù)計(jì)總成本為 167, 萬元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期利潤為 0～ 9,865 萬元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。 報(bào)告預(yù)測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 項(xiàng)目的投資回收期初步確定為 24 個月，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。 總之，本項(xiàng)目具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。