【正文】 項(xiàng)目的投資回收期初步確定為 24 個(gè)月，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 四、拆遷風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 隨著《物權(quán)法》正式實(shí)施，農(nóng)民對(duì)于自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)意識(shí)得到增強(qiáng)。 目前房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，導(dǎo)致動(dòng)遷難度較大，拆遷成本可能增加。京創(chuàng)公司不僅負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施，而且需要負(fù)責(zé)籌措資金先行墊付一級(jí)開發(fā)全部成本。 二、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 表 為本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表。第九章 土地出讓計(jì)劃 30 第 九 章 土地出讓計(jì)劃 一、土地供應(yīng)量 根據(jù)規(guī)劃及土地供應(yīng)要求 ,初步擬定于 2021 年 12 月前完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì) 2021 年 底 具備上市條件。項(xiàng)目周邊道路情況及本項(xiàng)目需建設(shè)道路如圖 所示： 圖 項(xiàng)目需建道路示意圖 根據(jù)《大興新城東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，在此項(xiàng)目范圍內(nèi)公益設(shè)施包括：綠地、公園、停車場及廣場。 第五章 拆遷 21 國有土地取得費(fèi) 國有土地取得費(fèi)為 80 萬元 /畝考慮，共計(jì)： 國有土地取得費(fèi) = 畝 80 萬元 /畝 =14,088 萬元 。 、具體實(shí)施方案：根據(jù)被拆遷房屋的合法建筑面積，對(duì)拆遷戶進(jìn)行回遷安置，采用就地回遷政策，回遷房設(shè)置在本區(qū)域的 10地塊，為被拆遷戶辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。 表 征地總成本匯總表 序號(hào) 費(fèi)用名目 征地?cái)?shù)量 單價(jià) 征地費(fèi) 1 集體土地征地補(bǔ)償費(fèi) 20 萬元 /畝 7700 萬元 2 征地稅費(fèi) 萬平方米 20 元 /平方米 萬元 3 征地不可預(yù)見費(fèi) 5% 4 合計(jì) 萬元 第五章 拆遷 18 第 五 章 拆遷 一、拆遷政策說明 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號(hào)令 。 征地補(bǔ)償費(fèi)用在征地批復(fù)取得之前，全額支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)。 二、土地利用現(xiàn)狀分析 根據(jù)本項(xiàng)目勘測定界成果及成果圖，本項(xiàng)目用地面積為 公頃，現(xiàn)狀為集體土地和部分國有土地，其中集體土地 公頃，國有土地 公頃，具體情況如表 所示： 表 土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表 土地權(quán)屬 土地類型 土地面積 平方米 畝 集體土地 小營村 建設(shè) 用地 小營村委會(huì) 建設(shè)用地 小營小學(xué) 建設(shè)用地 小營村（小白羊超市） 建設(shè)用地 原 小營村委會(huì) 建設(shè)用地 小營村 道路用地 小計(jì) 國有土地 客車五廠 建設(shè)用地 中建一局機(jī)械化公司 （加油站） 建設(shè)用地 城建開發(fā)公司 （物美超市、棗園家具城） 建設(shè)用地 城建開發(fā)公司 （玫瑰城建材城） 建設(shè)用地 國有 道路 小計(jì) 合計(jì) （ 公頃 ） （ 畝 ） 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 10 三、地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析 區(qū)域內(nèi)有民宅約 800 戶，戶均建筑面積約為 150 平方米，總建筑面積 12萬平方米； 區(qū)域內(nèi)有公產(chǎn)約 9 家，總建筑面積約 萬平方米，其中： 集體公產(chǎn)： 萬平方米； 國有公產(chǎn)： 萬平方 米。 成本優(yōu)勢 區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)力成本較低?？砷_發(fā)用地主要集中在棗園站站點(diǎn)周邊小營村村莊用地及部分國有企業(yè)用地。 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)總成本為 167, 萬元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期利潤為 0～ 9,865 萬元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合土地開發(fā)成本為271 萬元 /畝（土地面積約為 畝）。 軌道交通大興線棗園路站 土地一級(jí)開發(fā) 項(xiàng)目 投資 可行性研究報(bào)告 北京京創(chuàng)投資有限公司 二〇〇八年一月目 錄 I 目 錄 目 錄 ............................................................................................................................. I 第一章 總論 ................................................................................................................... 1 一、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................ 1 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................ 3 三、報(bào)告編制依據(jù) ..................................................................................................... 3 四、主要結(jié)論 ............................................................................................................ 4 第二章 大興線棗園路站情況簡介 ................................................................................ 5 一、大興線項(xiàng)目概況 ................................................................................................. 5 二、大興線棗園路站項(xiàng)目概況 ................................................................................... 6 三、大興新城東片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢 ................................................................................... 6 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 ............................................................................. 8 一、開發(fā)目的 ............................................................................................................ 8 二、土地利用現(xiàn)狀分析 .............................................................................................. 9 三、地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析 ........................................................................................ 10 四、主要規(guī)劃指標(biāo) ................................................................................................... 12 五、開發(fā)進(jìn)度、供 地?cái)?shù)量及時(shí)間預(yù)測 ....................................................................... 15 第四章 征地 ................................................................................................................ 16 一、征地補(bǔ)償費(fèi) ...................................................................................................... 16 二、青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（不含房屋拆遷補(bǔ)償） .................................................. 16 三、征地相關(guān)稅費(fèi) ................................................................................................... 17 四、征地總成本 ...................................................................................................... 17 第五章 拆遷 ................................................................................................................ 18 一、拆遷政策說明 ................................................................................................... 18 二、拆遷工作進(jìn)度安排 ............................................................................................ 18 三、拆遷房屋面積 ................................................................................................... 18 四、拆遷成本估算 ................................................................................................... 19 五、拆遷總成本 ...................................................................................................... 21 第六章 安置房建設(shè) ..................