【文章內(nèi)容簡介】 地塊（如圖 所示）。本項(xiàng)目已通過 北京 市國土局聯(lián)席會(huì) 的審議 。 圖 大興線棗園路站土地一級開發(fā)項(xiàng)目示意圖 一、開發(fā)目的 該區(qū)域土地一級開發(fā)的實(shí)施，將為軌道交 通站點(diǎn)的建設(shè)提供用地條件。 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 9 實(shí)現(xiàn)新城規(guī)劃，完成對城中村的改造，提升大興新城整體形象。 在土地一級開發(fā)階段對軌道站點(diǎn)及周邊土地同步進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)軌道站點(diǎn)與土地開發(fā)項(xiàng)目緊密結(jié)合與同步實(shí)施奠定基礎(chǔ)。 二、土地利用現(xiàn)狀分析 根據(jù)本項(xiàng)目勘測定界成果及成果圖，本項(xiàng)目用地面積為 公頃，現(xiàn)狀為集體土地和部分國有土地，其中集體土地 公頃，國有土地 公頃，具體情況如表 所示： 表 土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表 土地權(quán)屬 土地類型 土地面積 平方米 畝 集體土地 小營村 建設(shè) 用地 小營村委會(huì) 建設(shè)用地 小營小學(xué) 建設(shè)用地 小營村（小白羊超市） 建設(shè)用地 原 小營村委會(huì) 建設(shè)用地 小營村 道路用地 小計(jì) 國有土地 客車五廠 建設(shè)用地 中建一局機(jī)械化公司 （加油站） 建設(shè)用地 城建開發(fā)公司 （物美超市、棗園家具城） 建設(shè)用地 城建開發(fā)公司 （玫瑰城建材城） 建設(shè)用地 國有 道路 小計(jì) 合計(jì) （ 公頃 ） （ 畝 ） 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 10 三、地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析 區(qū)域內(nèi)有民宅約 800 戶，戶均建筑面積約為 150 平方米，總建筑面積 12萬平方米； 區(qū)域內(nèi)有公產(chǎn)約 9 家，總建筑面積約 萬平方米，其中： 集體公產(chǎn)： 萬平方米； 國有公產(chǎn)： 萬平方 米。 圖 為項(xiàng)目所在地地上物現(xiàn)狀實(shí)景，表 為地上物現(xiàn)狀調(diào)查表。 物美超市 棗園家具城 吉星德億建材城 玫瑰城建材市場 小白羊超市 客車五廠 加油站 小營村民宅 圖 項(xiàng)目所在地地上物現(xiàn)狀實(shí)景 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 11 表 地上物現(xiàn)狀調(diào)查表 土地權(quán)屬 土地類型 建筑面積 小計(jì) 萬 平方米 萬 平方米 1 民宅 建設(shè)用地 2 集體公產(chǎn) 建設(shè)用地 3 國有公產(chǎn) 建設(shè)用地 合計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)興華大街、康莊路已建成通車，路面情況良好； 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。 圖 為項(xiàng)目所在地的地形圖。 圖 項(xiàng)目所在地地形圖 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 12 四、主要規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 ： 其中經(jīng)營性建設(shè)用地面積為 公頃，規(guī)劃容積率為 ，經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米；非經(jīng)營性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃，具體情況如圖 及表 所示。 圖 棗園站可開發(fā)土地規(guī)劃圖 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 13 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 14 表 棗園路站項(xiàng)目可開發(fā)土地規(guī)劃指標(biāo)表 第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 15 五、開發(fā)進(jìn)度、供地?cái)?shù)量及時(shí)間預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀情況，本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 12 月供地。第四章 征地 16 第 四 章 征地 按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 (北京市人民政府令第 148 號 )文件規(guī)定： 征地補(bǔ) 償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 征地補(bǔ)償費(fèi)用在征地批復(fù)取得之前，全額支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)。 一、征地補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù) 148 號文件的要求，征地補(bǔ)償費(fèi)包含土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。參照京國征 [2021]229 號所制定的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)與黃村鎮(zhèn)政府協(xié)商 初步 確定按 20 萬元 /畝的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償，該費(fèi)用中包含了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)及青苗補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋的拆遷補(bǔ)償）等費(fèi)用。 本項(xiàng)目土地一級開發(fā)涉及征用集體土地共 平方米 , 征地補(bǔ)償費(fèi)為 7,700 萬元 [含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋拆遷補(bǔ)償）及青苗補(bǔ)償費(fèi) ]。 二、青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（不含房屋拆遷補(bǔ)償） 由于上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中已包含青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（不含房屋拆遷補(bǔ)償），此項(xiàng)中不再重復(fù)計(jì)算。 第四章 征地 17 三、征地相關(guān)稅費(fèi) 征地相關(guān)稅費(fèi)為防洪費(fèi)，該稅費(fèi)依照國家征地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征地 稅費(fèi)共 萬元，計(jì)算明細(xì)如表 所示。 表 征地相關(guān)稅費(fèi)明細(xì)表 序號 稅費(fèi)名稱 單價(jià)（元 /平方米） 基數(shù)（平方米） 稅費(fèi)（萬元） 1 防洪費(fèi) 20 四、征地總成本 本項(xiàng)目在實(shí)施過程中共需征地 約 385 畝，征地總成本為 8, 萬元，其中，征地補(bǔ)償費(fèi)為 7,700 萬元 [含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋拆遷補(bǔ)償）及青苗補(bǔ)償費(fèi) ] ，征地稅費(fèi) 萬元 ，不可預(yù)見費(fèi)按 5%計(jì)算 萬元 。表 為征地總成本匯總表。 表 征地總成本匯總表 序號 費(fèi)用名目 征地?cái)?shù)量 單價(jià) 征地費(fèi) 1 集體土地征地補(bǔ)償費(fèi) 20 萬元 /畝 7700 萬元 2 征地稅費(fèi) 萬平方米 20 元 /平方米 萬元 3 征地不可預(yù)見費(fèi) 5% 4 合計(jì) 萬元 第五章 拆遷 18 第 五 章 拆遷 一、拆遷政策說明 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號令 。 《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國土房管拆[2021]646 號） 。 《大興區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 有關(guān)規(guī)定的通知》（京興政發(fā) [2021]2號） 。 二、拆遷工作進(jìn)度安排 根據(jù)征地工作進(jìn)展情況，在手續(xù)齊備條件下，安排拆遷工作，計(jì)劃于 2021年 5 月啟動(dòng)項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷， 2021 年 6 月底完成拆遷 。 三、拆遷房屋面積 本項(xiàng)目涉及拆遷房屋總面積約為 202164 平方米，其中，涉及民宅拆遷約 800戶，建筑面積約為 120210 平方米，戶均建筑面積為 150 平方米；涉及集體單位拆遷建筑面積約為 24796平方米；涉及國有單位拆遷建筑面積約為 56868平方米。各部分拆遷面積如表 所示。 表 拆遷面積匯總表 民宅 集 體公產(chǎn) 國有公產(chǎn) 總面積 拆遷面積（平方米） 120210 24796 56868 202164 第五章 拆遷 19 四、拆遷成本估算 拆遷適用政策 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號令、《大興區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定的通知》（京興政發(fā) [2021]2 號）并結(jié)合大興新城北區(qū)及康莊項(xiàng)目拆遷政策制定如下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)： 、合法建筑面積的認(rèn)定：以產(chǎn)權(quán)證、準(zhǔn)建證或其他具有法律效力的證件為準(zhǔn)；對不能提供上述合法證件的正式房屋，超出合法宅基地面積 75%的房屋建筑面積不予確認(rèn)。 、拆遷補(bǔ)償 形式：本項(xiàng)目對被拆遷人的補(bǔ)償擬采用回遷安置形式，根據(jù)評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋按照市場價(jià)格評估確定補(bǔ)償價(jià)格。 、具體實(shí)施方案：根據(jù)被拆遷房屋的合法建筑面積，對拆遷戶進(jìn)行回遷安置，采用就地回遷政策，回遷房設(shè)置在本區(qū)域的 10地塊，為被拆遷戶辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。 、獎(jiǎng)勵(lì)政策：參照《 黃村衛(wèi)星城北區(qū)村民住宅拆遷實(shí)施細(xì)則 》，被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人按每提前一天獎(jiǎng)勵(lì) 200 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人提前搬家獎(jiǎng) ，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)最高不超過 2021 元。 民宅搬遷補(bǔ)償方案 、按照 124 號文的相 關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文并參考北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興新城拆遷評估基準(zhǔn)地價(jià)與基準(zhǔn)房價(jià)的批復(fù)（京興政復(fù) [2021]3 號）的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，民宅拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成，計(jì)算公式為： （基準(zhǔn)地價(jià) K+基準(zhǔn)房價(jià)） 被拆遷房屋合法建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)。 棗園地區(qū) 為七級地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為 1000 元 /平方米，基準(zhǔn)房價(jià)為 1000 元 /平方米， K 取 ，則 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為 1900 元 /平方米。房屋重置成新價(jià)按 2300元 /平方米，則民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 ： 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) =2300 元 /平方米 120210 平方米 +2300 元 /平方米 120210 平第五章 拆遷 20 方米 =55200 萬元 ； 、按照 124 號文的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)按合法面積每月每平米 10 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，周轉(zhuǎn)期限為 24 個(gè)月，則民宅拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)為： 民宅拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi) =120210 平方米 10 元 /月 2 4 個(gè)月 =2880 萬元 ； 、按照 124 號文的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補(bǔ)助費(fèi)按每建筑平 米 15 元計(jì)算，則民宅搬家補(bǔ)助費(fèi)為： 搬家補(bǔ)助費(fèi) =15 元 /平方米 120210 平方米 =180 萬元 ； 、按照 124 號文的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助按經(jīng)營性用地每建筑平方米 500 元計(jì)算，則停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)為： 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) =500 元 /平方米 60000 平方米 =3000 萬元 ； 、工程配合獎(jiǎng)及提前搬家獎(jiǎng)分別按每戶 2021 元及每戶 20210 元考慮共計(jì)： 工程配合獎(jiǎng)及提前搬家獎(jiǎng) =（ 2021 元 +20210 元） 800 戶 =1760 萬元 ； 、 經(jīng)測算，區(qū)域內(nèi)共 800 戶民宅，共需支付拆遷補(bǔ)償金額為 63020 萬元。 非住宅搬遷補(bǔ)償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（ 1999） 656 號以及《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆 [2021]808 號）等政策文件的相關(guān)規(guī)定，對于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)并持有工商營業(yè)執(zhí)照的單位及個(gè)人，拆遷人對其所使用土地的地上物進(jìn)行一次性補(bǔ)償，其中包括房屋及地上附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。