【正文】 土地類型 建筑面積 小計(jì) 萬(wàn) 平方米 萬(wàn) 平方米 1 民宅 建設(shè)用地 2 集體公產(chǎn) 建設(shè)用地 3 國(guó)有公產(chǎn) 建設(shè)用地 合計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)興華大街、康莊路已建成通車，路面情況良好； 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)沒(méi)有古樹(shù)和文物設(shè)施。 圖 大興線棗園路站項(xiàng)目示意圖 三 、大興新城東片區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長(zhǎng)線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶） ，關(guān)聯(lián)多中心 （ 大興新城、亦莊新城 ） ，在京津冀發(fā)展、第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 7 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及濱海新區(qū)國(guó)家重大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，大興將成為承接區(qū)域經(jīng)濟(jì)中人流、物流、資金流、信息流等要素的重要節(jié)點(diǎn)。 第一章 總論 3 二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 預(yù)計(jì) 總成本為 167, 萬(wàn)元，上市交易后， 可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期 利潤(rùn)為 0～ 9,865 萬(wàn)元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。 開(kāi)發(fā)投資 地鐵大興線棗園路站 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是大興新城東片區(qū)總體開(kāi)發(fā)的一部分。 圖 北京軌道交通大興線線位示意圖 車輛段 南苑西站 西紅門站 金星路站 棗園路站 清源路站 黃村大街站 黃村火車站 醫(yī)藥基地站 南兆路站 馬家樓站 石榴莊路站 角門北路站 義和莊站 五環(huán)路站 槐房西路 范家莊路 京良路 興華大街 新源大街 天華大街 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 6 二、 大興線棗園路 站項(xiàng)目概況 大興線 棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍 東至興華大街及棗園東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路（如圖 所示）。 在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段對(duì)軌道站點(diǎn)及周邊土地同步進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)軌道站點(diǎn)與土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目緊密結(jié)合與同步實(shí)施奠定基礎(chǔ)。表 為征地總成本匯總表。 經(jīng)測(cè)算，需拆遷區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)單位用地面積約 22549 平方米，拆遷建筑面積約 24800 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 5,021 萬(wàn)元；需拆遷國(guó)有企業(yè)單位用地約 114430平方米，建筑面積約 56868 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 11,515 萬(wàn)元 , 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì) 16, 萬(wàn)元。 拆遷成本是按照現(xiàn)行政策、原有地形圖及既有經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估算，實(shí)際拆遷時(shí)拆遷量及拆遷價(jià)格的變化將導(dǎo)致拆遷成本的變化。 按照 2%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利 潤(rùn) 約 為零； 按照 8%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利潤(rùn)為 9,865 萬(wàn)元，按照項(xiàng)目期兩年計(jì)算， 靜態(tài) 自有資金年投資回報(bào)率為 %： 京創(chuàng)公司開(kāi)發(fā)的大興線棗園路站項(xiàng)目同上述兩種模式都存在差異，它是以大興區(qū)土地儲(chǔ)備分中心作為主體，由京創(chuàng)公司作為具體實(shí)施主體，京創(chuàng)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實(shí)施。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式不是由財(cái)政支付資金而是由京創(chuàng)公司自籌資金組織實(shí)施的，并非財(cái)政直接撥款，需要同市土地儲(chǔ)備中心和市財(cái)政局進(jìn)行協(xié)商， 由二 級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與京創(chuàng)公司簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，直接將一級(jí)開(kāi)發(fā)成本返還給京創(chuàng)公司。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來(lái) 43,044 萬(wàn)元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場(chǎng)提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場(chǎng)的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。另外，拆遷面積 是 根據(jù) 2021 年地形圖 進(jìn)行的 測(cè)量計(jì)算， 經(jīng)過(guò)幾年的時(shí)間可能會(huì)有一些變化， 由此 造成拆遷成本的增加； 回遷安置房品質(zhì)的要求 會(huì) 導(dǎo)致 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 的變化 ；相關(guān)政策的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本發(fā)生變化。 表 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表（可根據(jù)實(shí) 際情況予以適當(dāng)調(diào)整） 任務(wù) 開(kāi)發(fā)狀態(tài) 審批部門 辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等前期手續(xù) 完成交評(píng)、環(huán)評(píng)等前期手續(xù)辦理工作，完成立項(xiàng) 辦理征地手續(xù) 實(shí)施拆遷 進(jìn)行底價(jià)評(píng)估，項(xiàng)目底價(jià)評(píng)估聯(lián)審會(huì) 完成供地 市規(guī)委 市發(fā)改委 市國(guó)土局 區(qū)建委 市國(guó)土局 市發(fā)改委 區(qū)土地儲(chǔ)備中心 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 32 第 十 一 章 項(xiàng)目 盈虧 分析 一、項(xiàng)目 投資 根據(jù)項(xiàng)目成本的測(cè)算，本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為 167, 萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為 611 萬(wàn)元 /畝，折合項(xiàng)目總建筑面積單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為 3,919 元 /平方米。 二、市政 公益 建 設(shè)費(fèi)用測(cè)算 市政 公益 建設(shè)費(fèi)用具體明細(xì)見(jiàn)表 。 、獎(jiǎng)勵(lì)政策：參照《 黃村衛(wèi)星城北區(qū)村民住宅拆遷實(shí)施細(xì)則 》，被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人按每提前一天獎(jiǎng)勵(lì) 200 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人提前搬家獎(jiǎng) ，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)最高不超過(guò) 2021 元。 一、征地補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù) 148 號(hào)文件的要求，征地補(bǔ)償費(fèi)包含土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。且目前大興新城內(nèi)商品房?jī)r(jià)格為每平方米 8000 元，相對(duì)市區(qū)北部同等位置新城的商品房均價(jià)偏低。 本報(bào)告預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為 4, 萬(wàn)元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 軌道交通大興線棗園路站 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 投資 可行性研究報(bào)告 北京京創(chuàng)投資有限公司 二〇〇八年一月目 錄 I 目 錄 目 錄 ............................................................................................................................. I 第一章 總論 ................................................................................................................... 1 一、項(xiàng)目概況 ............................................................................................................ 1 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................................................................................ 3 三、報(bào)告編制依據(jù) ..................................................................................................... 3 四、主要結(jié)論 ............................................................................................................ 4 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 ................................................................................ 5 一、大興線項(xiàng)目概況 ................................................................................................. 5 二、大興線棗園路站項(xiàng)目概況 ................................................................................... 6 三、大興新城東片區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) ................................................................................... 6 第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 ............................................................................. 8 一、開(kāi)發(fā)目的 ............................................................................................................ 8 二、土地利用現(xiàn)狀分析 .............................................................................................. 9 三、地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析 ........................................................................................ 10 四、主要規(guī)劃指標(biāo) ................................................................................................... 12 五、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、供 地?cái)?shù)量及時(shí)間預(yù)測(cè) ....................................................................... 15 第四章 征地 ................................................................................................................ 16 一、征地補(bǔ)償費(fèi) ...................................................................................................... 16 二、青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（不含房屋拆遷補(bǔ)償） .................................................. 16 三、征地相關(guān)稅費(fèi) ....................................................