【正文】 目的實施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關要求，同時也是對《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大興區(qū) 土地開發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實施。本項目涉及到 約 800 戶村民住宅的拆遷將對未來拆遷工作的進度、拆遷成本等帶來許多不可確定的風險。 第十二章 投資風險分析 36 規(guī)避風險措施 在取得聯(lián) 席會會議紀要后， 需要同 市、區(qū)兩 級 國土部門進行協(xié)商 ，爭取 在這種實施模式下按 8%計取管理費。另外，拆遷面積 是 根據(jù) 2021 年地形圖 進行的 測量計算， 經(jīng)過幾年的時間可能會有一些變化， 由此 造成拆遷成本的增加； 回遷安置房品質(zhì)的要求 會 導致 開發(fā)建設成本 的變化 ；相關政策的調(diào)整會導致開發(fā)成本發(fā)生變化。第十一章 項目盈虧 分析 34 表 棗園項目開發(fā)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 費用項目 現(xiàn) 金 流 量 期 2021年 2021 年 2021年 2021 年 總計 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 712 月 08 年合計 一季度 二季度 三季度 四季度 09 年合計 一 期初現(xiàn)金余額 10, 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 二 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28, 54, 90, 172, 172, 土地出讓收入 28, 54, 90, 172, 172, 三 經(jīng)營現(xiàn)金流出 3, 38, 35, 4, 3, 26, 111, 7, 8, 7, 10, 34, 9, 155, 1 前期費用 1, 1, 2 征地費用 2, 6, 8, 8, 3 拆遷費用 32, 31, 9, 72, 72, 4 安置房建設費用 3, 3, 2, 13, 24, 7, 8, 7, 8, 30, 8, 63, 5 市政設施建設費 1, 2, 3, 6 配套設施建設費 7 園林景觀建設費 8 資金成本 4, 6, 2, 1, 1, 1, 6, 12, 9 管理費用 1, 1, 3, 10 經(jīng)營稅費 11 固定資產(chǎn)投資 四 現(xiàn)金凈流量 9, 9, 6, 32, 32, 1, 1, 23, 25, 48, 1, 80, 14, 籌措現(xiàn)金 36, 38, 4, 28, 106, 106, 償還本金 22, 40, 44, 106, 106, 償還利息 12, 12, 12, 五 期末現(xiàn)金余額 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 14, 第十二章 投資風險分析 35 第十 二 章 投資風險分析 本方案是基于本時點的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發(fā)生變化，該方案中的測算結(jié)果將會發(fā)生較大偏差。所以從某種意義上來說，它是兩種模式的結(jié)合，是一種創(chuàng)新模式。 另一種是通過市場招投標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實施。 表 項目開發(fā)進度計劃表（可根據(jù)實 際情況予以適當調(diào)整） 任務 開發(fā)狀態(tài) 審批部門 辦理規(guī)劃意見書等前期手續(xù) 完成交評、環(huán)評等前期手續(xù)辦理工作，完成立項 辦理征地手續(xù) 實施拆遷 進行底價評估，項目底價評估聯(lián)審會 完成供地 市規(guī)委 市發(fā)改委 市國土局 區(qū)建委 市國土局 市發(fā)改委 區(qū)土地儲備中心 第十一章 項目盈虧分析 32 第 十 一 章 項目 盈虧 分析 一、項目 投資 根據(jù)項目成本的測算，本項目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項目總建筑面積單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計算，折合樓面熟地價為 3,919 元 /平方米。 完成一級開發(fā)全部內(nèi)容后，備齊土地一級開發(fā)過程中的行政審批文件、財務收支證明文件、協(xié)議、會議紀要、信函、工程設計成果、竣工圖資料、質(zhì)量控制文件等相關驗收文件全套資料提出結(jié)案驗收申請，對土地一級開發(fā)完成內(nèi)容進行全面結(jié)案驗收工作 。 二 、 土地一級開發(fā)結(jié)案驗收 土地一級開發(fā)驗收標準分為 現(xiàn)場 驗收和土地一級開發(fā)成本審核結(jié)案驗收兩個階段，隨開發(fā)周期驗收。 估 算時回遷安置房建設方案沒有確定，暫按地上建筑面積 萬平米測算，實施中建設規(guī)模的調(diào)整將直接影響 建設成本 的變化。 二、市政 公益 建 設費用測算 市政 公益 建設費用具體明細見表 。 表 拆遷成本組成表 序號 費用名目 拆遷數(shù)量 拆遷補償費（萬元） 1 國有土地取得費 14088 2 民宅拆遷補償費 800 戶 63020 3 非住宅拆遷補償費 4 拆遷評估、服務、拆除費 5 拆遷不可預見費 8% 8372 第五章 拆遷 22 6 安置房銷售收入 31680 7 合計 第六章 安置房建設 23 第 六 章 安置房 建設 一 、安置房建設方案 根據(jù)征地及拆遷的實際情況，結(jié)合棗園地區(qū)的整體規(guī)劃，確定采用就地回遷政策，回遷房設置在本次開發(fā)范圍內(nèi)的 10地塊（如圖 所示）。 拆遷評估、服務、拆遷費 拆遷評估、服務、拆除 費共計 2, 萬元。 非住宅搬遷補償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》（ 1999） 656 號以及《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆 [2021]808 號）等政策文件的相關規(guī)定，對于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的單位及個人，拆遷人對其所使用土地的地上物進行一次性補償，其中包括房屋及地上附屬物結(jié)合成新的補償費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費、搬遷補助費。 、獎勵政策：參照《 黃村衛(wèi)星城北區(qū)村民住宅拆遷實施細則 》，被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人按每提前一天獎勵 200 元的標準發(fā)給被拆遷人提前搬家獎 ，獎勵費最高不超過 2021 元。各部分拆遷面積如表 所示。 《關于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準 的通知》（京國土房管拆[2021]646 號） 。 第四章 征地 17 三、征地相關稅費 征地相關稅費為防洪費，該稅費依照國家征地稅費標準執(zhí)行，征地 稅費共 萬元，計算明細如表 所示。 一、征地補償費 依據(jù) 148 號文件的要求，征地補償費包含土地補償費和安置補助費，涉及青苗或其它土地附著物的，還應向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。 圖 棗園站可開發(fā)土地規(guī)劃圖 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 13 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 14 表 棗園路站項目可開發(fā)土地規(guī)劃指標表 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 15 五、開發(fā)進度、供地數(shù)量及時間預測 根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀情況，本項目預計 2021 年 12 月供地。 圖 為項目所在地地上物現(xiàn)狀實景，表 為地上物現(xiàn)狀調(diào)查表。 圖 大興線棗園路站土地一級開發(fā)項目示意圖 一、開發(fā)目的 該區(qū)域土地一級開發(fā)的實施，將為軌道交 通站點的建設提供用地條件。且目前大興新城內(nèi)商品房價格為每平方米 8000 元，相對市區(qū)北部同等位置新城的商品房均價偏低。 大興新城經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設，項目周邊各種配套市政管線完備，土地開發(fā)條件成熟。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃占地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，規(guī)劃人口 萬人。大興區(qū)境內(nèi)新建線路 千米，新建車站 10 座（如圖 所示）。 本報告預測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報率為 %。 因此， 本項目從財務上分析可行。 資金籌措 本項目總投資估算為 167, 萬元人民幣，所需資金全部由 北京 京創(chuàng)投資有限公司 自籌解決。 開發(fā)方式 完成項目用地范圍內(nèi)地上現(xiàn)狀物的拆除工作，用地范圍內(nèi)基礎設施達到“六通一平”標準，即完成通上水、下水、電力、燃氣、通訊、道路及場地平整工作，在達到該標準之后，進入土地市場公開交易，并取得土地出讓收入，從而回收投資。 軌道交通大興線棗園路站 土地一級開發(fā) 項目 投資 可行性研究報告 北京京創(chuàng)投資有限公司 二〇〇八年一月目 錄 I 目 錄 目 錄 ............................................................................................................................. I 第一章 總論 ................................................................................................................... 1 一、項目概況 .....................................................