【正文】 施。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場 的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 圖 北京軌道交通大興線線位示意圖 車輛段 南苑西站 西紅門站 金星路站 棗園路站 清源路站 黃村大街站 黃村火車站 醫(yī)藥基地站 南兆路站 馬家樓站 石榴莊路站 角門北路站 義和莊站 五環(huán)路站 槐房西路 范家莊路 京良路 興華大街 新源大街 天華大街 第二章 大興線棗園路站情況簡介 6 二、 大興線棗園路 站項(xiàng)目概況 大興線 棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍 東至興華大街及棗園東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路（如圖 所示）。獨(dú)有的地域優(yōu)勢，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。目前，新城內(nèi)呈現(xiàn)出道路綠化整齊優(yōu)美，小區(qū)綠化景色別致，庭院綠化獨(dú)具特色，公園、花園蒼松翠柏綠樹成蔭的宜人景觀，得到了社會(huì)各界的好評。第三章 土地一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 8 第 三 章 土地 一級開發(fā)項(xiàng)目基本情況 依據(jù)《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》及《北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目為大興區(qū)軌道交通 大興線棗園路站土地一級開發(fā)項(xiàng)目，用地范圍主要為小營村、客車五廠地塊；小白羊超市、聚莎苑賓館地塊；物美超市、棗園家具城地塊；原小營村委會(huì)、吉星德億建材城、玫瑰城建材城地塊（如圖 所示）。 在土地一級開發(fā)階段對軌道站點(diǎn)及周邊土地同步進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)軌道站點(diǎn)與土地開發(fā)項(xiàng)目緊密結(jié)合與同步實(shí)施奠定基礎(chǔ)。 圖 為項(xiàng)目所在地的地形圖。 征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目土地一級開發(fā)涉及征用集體土地共 平方米 , 征地補(bǔ)償費(fèi)為 7,700 萬元 [含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋拆遷補(bǔ)償）及青苗補(bǔ)償費(fèi) ]。表 為征地總成本匯總表。 二、拆遷工作進(jìn)度安排 根據(jù)征地工作進(jìn)展情況，在手續(xù)齊備條件下，安排拆遷工作，計(jì)劃于 2021年 5 月啟動(dòng)項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷， 2021 年 6 月底完成拆遷 。 、拆遷補(bǔ)償 形式：本項(xiàng)目對被拆遷人的補(bǔ)償擬采用回遷安置形式，根據(jù)評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋按照市場價(jià)格評估確定補(bǔ)償價(jià)格。 棗園地區(qū) 為七級地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為 1000 元 /平方米，基準(zhǔn)房價(jià)為 1000 元 /平方米， K 取 ，則 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為 1900 元 /平方米。 經(jīng)測算，需拆遷區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)單位用地面積約 22549 平方米，拆遷建筑面積約 24800 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 5,021 萬元；需拆遷國有企業(yè)單位用地約 114430平方米，建筑面積約 56868 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 11,515 萬元 , 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì) 16, 萬元。 表 拆拆遷評估、服務(wù)、渣土清運(yùn)費(fèi)計(jì)算表 序號 費(fèi)用名稱 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用（萬元） 1 拆遷評估費(fèi) 93645 % 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 93645 % 3 渣土清運(yùn)費(fèi) 202165 20 元 /平方米 4 合計(jì) 五、拆遷總成本 本項(xiàng)目拆遷總成本為 115,709 萬元，其中，國有土地取得費(fèi) 14,088 萬元、民宅拆遷成本 63,020 萬元，非住宅拆遷成本 16, 萬元，拆遷評估、服務(wù)、拆除費(fèi) 2, 萬元 ， 拆遷不可預(yù)見費(fèi)按 8%計(jì)算為 8,372 萬元， 具體拆遷成本組成如表 所示。 圖 安置房選址示意圖 二 、安置房 建設(shè)成本 安置房建設(shè)總成本預(yù)計(jì) 63, 萬元，其 中，土地取得費(fèi)用 3, 萬元，第六章 安置房建設(shè) 24 （沒有考慮地價(jià)成本， 只估算土地出讓金及契稅）；工程前期費(fèi)用 5,019 萬元；建安費(fèi)用 40, 萬元；紅線內(nèi)市政費(fèi)用 2,340 萬元；紅線外市政費(fèi)用 800 萬元；園林環(huán)境費(fèi)用 780 萬元；后期費(fèi)用 3,888 萬元； 期 間費(fèi)用 1,012 萬元；銷售稅費(fèi) 3,025 萬元；按總成本費(fèi)用計(jì)算 5%不可預(yù)見費(fèi) 2,639 萬元，具體 明細(xì) 費(fèi)用組成如下表： 序號 成本費(fèi)用項(xiàng)目 測算依據(jù) 投資或收益 單位投資 （萬元） （元 /平方米） 一、開發(fā)成本 52, 2, 1 土地取得費(fèi)用 3, 地價(jià)款 － － 土地出讓金 190 元 /平米 3, 土地出讓金契稅 出讓金 *3% 其他費(fèi)用 － － 2 前（后）期費(fèi)用 5, 策劃設(shè)計(jì)費(fèi) 控 規(guī) 費(fèi)用 審圖費(fèi) 測繪費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) 資料費(fèi) 人防費(fèi) － － 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 160 元 /平米 3, 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 竣工圖費(fèi) 其他費(fèi)用 3 建安費(fèi)用 40, 1, 結(jié)構(gòu)及裝修工程 1200 元 /平米 18, 公共精裝工程 100 元 /平米 1, 第六章 安置房建設(shè) 25 電氣工程 200 元 /平米 3, 弱電工程 40 元 /平米 給排水工程 120 元 /平米 1, 通風(fēng)采暖工程 100 元 /平米 1, 消防工程 40 元 /平米 電梯工程 1, 人防工程 1850 元 /平米 8, 建安其他工程 200 元 /平米 2, 4 紅線內(nèi)市政費(fèi)用 2, 管線道路工程 1, 智能化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 5 紅線外市政費(fèi)用 6 園林環(huán)境費(fèi)用 園林綠化工程 照明設(shè)施工程 二、后期費(fèi)用 3, 1 代繳費(fèi)用 5 年 1, 2 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平米， 5 年 1, 3 取暖費(fèi) 元 /平米， 10年 4 其他費(fèi)用 三、期間費(fèi)用 1, 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 銷售收入 *1% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 － － 四、銷售稅費(fèi) 3, 1 兩稅一費(fèi) 銷售收入 *% 3, 2 印花稅 銷售收入 *% 3 手續(xù)費(fèi) 元 /平方米 五、不可預(yù)見費(fèi) 成本費(fèi)用 *5% 2, 六、成本費(fèi)用合計(jì) 63, 3, 第七章 市政公益設(shè)施建設(shè) 26 第 七 章 市政 公益設(shè)施 建設(shè) 一、工程周邊道路及建設(shè)情況 該項(xiàng)目周邊興華大街、興業(yè)大街、康莊路、棗園路已建成，根據(jù)《大興新城東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 該項(xiàng)目共需建設(shè)縱一路、縱二路、橫一路、興和大街及棗園路等五條市政道路及相應(yīng)的配套管線建設(shè)，滿足開發(fā)項(xiàng)目對市政設(shè)施的使用要求。 序號 成本費(fèi)用項(xiàng)目 投資或收益 占總成本比例 一 征地費(fèi)用 8, % 二 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 72, % 1 國有土地補(bǔ)償費(fèi) 14, 2 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 31, 3 企事業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 16, 4 其他拆遷費(fèi)用 2, 5 拆遷不可預(yù)見費(fèi) 8, 三 安置房建設(shè)費(fèi)用 63, % 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3, % 五 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 六 園林景觀建設(shè)費(fèi) % 七 開發(fā)前期費(fèi)用 1, % 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12, % 九 管理費(fèi)用 3, % 十 營業(yè)稅及附加 成本費(fèi)用合計(jì) 167, % 第八章 項(xiàng)目總投資估算 29 二、土地成本分析 由上述測算可以看出，本項(xiàng)目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項(xiàng)目可上市交易單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為 3,919 元 /平方米。 拆遷成本是按照現(xiàn)行政策、原有地形圖及既有經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估算，實(shí)際拆遷時(shí)拆遷量及拆遷價(jià)格的變化將導(dǎo)致拆遷成本的變化。 市政要求：取得規(guī)劃部門批準(zhǔn)同意的項(xiàng)目外部市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前達(dá)到“ 六 通一平”， 即具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由，施工臨時(shí)用水源頭，施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場地平整。第十一章 開發(fā)進(jìn)度 31 第 十 章 開發(fā)進(jìn)度 一、開發(fā)進(jìn)度編制原則 根據(jù)北京市土地一級開發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制本項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃。 二、 項(xiàng)目利潤 根據(jù)《北京市土地儲備和土地一級開發(fā)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，土地一級開發(fā)實(shí)施模式分為兩種，一種是土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大 市政手續(xù)并組織實(shí)施。 按照 2%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利 潤 約 為零； 按照 8%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利潤為 9,865 萬元，按照項(xiàng)目期兩年計(jì)算， 靜態(tài) 自有資金年投資回報(bào)率為 %： 京創(chuàng)公司開發(fā)的大興線棗園路站項(xiàng)目同上述兩種模式都存在差異，它是以大興區(qū)土地儲備分中心作為主體，由京創(chuàng)公司作為具體實(shí)施主體，京創(chuàng)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實(shí)施。 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 33 三、現(xiàn)金流量預(yù)測 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 萬 元， 預(yù)計(jì)經(jīng)營現(xiàn)金流入 萬元，經(jīng)營現(xiàn)金流出 萬元；籌資現(xiàn)金流入 106000 萬元，籌資現(xiàn)金流出 萬元。 隨著對失地農(nóng)民保護(hù)措施力度的加大和土地政策的調(diào)整，征地成本可能增加 。 二、投資回報(bào) 率低 的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目開發(fā)模式為大興區(qū)土地儲備分中心授權(quán)京創(chuàng)公司實(shí)施土地一級開發(fā)，在這種模式下，相關(guān)文件規(guī)定管理費(fèi)計(jì)取比率為 2%。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 本項(xiàng)目開發(fā)模式不是由財(cái)政支付資金而是由京創(chuàng)公司自籌資金組織實(shí)施的，并非財(cái)政直接撥款，需要同市土地儲備中心和市財(cái)政局進(jìn)行協(xié)商， 由二 級開發(fā)企業(yè)直接與京創(chuàng)公司簽訂土地一級開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，直接將一級開發(fā)成本返還給京創(chuàng)公司。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 爭取政府支持，充分發(fā)揮政府在拆遷工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，加大拆遷工作政府協(xié)調(diào)力度，動(dòng)員各種社會(huì)力量，保證拆遷順利、高效實(shí)施。 報(bào)告預(yù)測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。 五 、結(jié)論 本項(xiàng)