【正文】 ............................................................ 31 二、開發(fā)進度計劃表 ............................................................................................... 31 第十一章 項目盈虧分析 ............................................................................................. 32 一、項目投資 .......................................................................................................... 32 二、項目利潤 .......................................................................................................... 32 三、現(xiàn)金流量預(yù)測 ................................................................................................... 33 第十二章 投資風(fēng)險分析 ............................................................................................. 35 一、投資成本增大風(fēng)險 ............................................................................................ 35 二、投資回報率低的風(fēng)險 ........................................................................................ 35 三、土地一級開發(fā)成本回收風(fēng)險 .............................................................................. 36 四、拆遷風(fēng)險 .......................................................................................................... 36 五、結(jié)論 ................................................................................................................. 37 第一章 總論 1 第一章 總論 一 、 項目概況 項目名稱 軌道交通 大興線棗園路站土地一級開發(fā) 項目 項目建設(shè)地點 大興線棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍東至興華大街及棗園 東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路。 項目具體位置如下圖 11 所示： 圖 11 地鐵大興線棗園路站 項目位置示意圖 第一章 總論 2 土地規(guī)模 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細規(guī)劃》， 本項目規(guī)劃總用地面積 為 公頃，可開發(fā)用地主要集中在棗園站站點周邊小營村村莊用地及部分國有企業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃人口 萬人。規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 ： 其中經(jīng)營性建設(shè)用地面積為 公頃 ， 經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米；非經(jīng)營性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃 。 開發(fā)方式 完成項目用地范圍內(nèi)地上現(xiàn)狀物的拆除工作，用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“六通一平”標(biāo)準(zhǔn)，即完成通上水、下水、電力、燃氣、通訊、道路及場地平整工作，在達到該標(biāo)準(zhǔn)之后，進入土地市場公開交易，并取得土地出讓收入，從而回收投資。 開發(fā)進度 本項目進度安排主要依據(jù)北京市土地一級開發(fā)工作流程以及項目的實際情況進行計劃安排，預(yù)計土地一級開發(fā)工作于 2021 年底完成，并在 2021 年底后分期完成上市交易工作。 開發(fā)投資 地鐵大興線棗園路站 土地一級開發(fā)項目是大興新城東片區(qū)總體開發(fā)的一部分。預(yù)計本項目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合土地開發(fā)成本為271 萬元 /畝（土地面積約為 畝）。 資金籌措 本項目總投資估算為 167, 萬元人民幣，所需資金全部由 北京 京創(chuàng)投資有限公司 自籌解決。 第一章 總論 3 二、 財務(wù)評價 本項目土地一級開發(fā) 預(yù)計 總成本為 167, 萬元，上市交易后， 可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期 利潤為 0～ 9,865 萬元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報率為 0～ %。 本報告預(yù)測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報率為 %。 本項目地塊預(yù)計 從 2021 年 底至 2021 年四季度分期上市，土地上市交易后預(yù)期 3 個月 內(nèi)收回交易金，因此本項目的投資回收期初步 確定為 24 個月。 因此， 本項目從財務(wù)上分析可行。 三、報告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法”； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4 號）； 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第 55 號）； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11 號） ； 關(guān)于印發(fā)北京市土地交易市場管理暫行辦法的通知（京國土房管出[2021]716 號）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國土市 [2021]302 號）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知 （京國土市〔 2021〕540 號）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法的通知 （京國土用〔 2021〕 534 號）； 北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（京政發(fā) [2021]32 號）； 第一章 總論 4 關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費暫行辦法》的通知（京計投資字 [2021]1792 號）。 四、主要結(jié)論 本項目的實施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時也是對《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大 興區(qū) 土地開發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實施。 本項目土地一級開發(fā)預(yù)計總成本為 167, 萬元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期利潤為 0～ 9,865 萬元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報率為 0～ %。 本報告預(yù)測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報率為 %。項目的投資回收期初步確定為 24 個月，項目在財務(wù)上可行。 本項目預(yù)計給政府財政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場 的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 具有良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 第二章 大興線棗園路站情況簡介 5 第 二 章 大興線棗園路站情況簡介 一、大興線項目概況 大興線是軌道交通 4 號線向南的延長線，北起豐臺區(qū)馬家樓站，南至大興區(qū)南兆路站，線路總長約 22 千米，新建車站 11 座，新建車輛段 1 座。大興區(qū)境內(nèi)新建線路 千米，新建車站 10 座（如圖 所示）。棗園路站為大興線所設(shè)站點之一。 圖 北京軌道交通大興線線位示意圖 車輛段 南苑西站 西紅門站 金星路站 棗園路站 清源路站 黃村大街站 黃村火車站 醫(yī)藥基地站 南兆路站 馬家樓站 石榴莊路站 角門北路站 義和莊站 五環(huán)路站 槐房西路 范家莊路 京良路 興華大街 新源大街 天華大街 第二章 大興線棗園路站情況簡介 6 二、 大興線棗園路 站項目概況 大興線 棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍 東至興華大街及棗園東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路（如圖 所示）?？砷_發(fā)用地主要集中在棗園站站點周邊小營村村莊用地及部分國有企業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃占地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，規(guī)劃人口 萬人。 圖 大興線棗園路站項目示意圖 三 、大興新城東片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶） ，關(guān)聯(lián)多中心 （ 大興新城、亦莊新城 ） ，在京津冀發(fā)展、第二章 大興線棗園路站情況簡介 7 環(huán)渤海經(jīng)濟圈以及濱海新區(qū)國家重大開發(fā)戰(zhàn)略中，大興將成為承接區(qū)域經(jīng)濟中人流、物流、資金流、信息流等要素的重要節(jié)點。獨有的地域優(yōu)勢，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。 交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢 新城東片區(qū)緊鄰京開高速公路、北京市南五環(huán)路及京良公路等對外交通干道，與市中心僅 20 分鐘車程，大興新城經(jīng)過近年來建設(shè)，區(qū)內(nèi)主要城市干道均已建成，計劃 2021 年開通的大興線貫穿南北，區(qū)位交通優(yōu)勢非常明顯。 大興新城經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，項目周邊各種配套市政管線完備，土地開發(fā)條件成熟。 自然環(huán)境優(yōu)勢 大興新城的定位是京南綠色新城，素有 “ 田園綠海 ” 之稱。目前，新城內(nèi)呈現(xiàn)出道路綠化整齊優(yōu)美，小區(qū)綠化景色別致，庭院綠化獨具特色，公園、花園蒼松翠柏綠樹成蔭的宜人景觀，得到了社會各界的好評。 成本優(yōu)勢 區(qū)域內(nèi)勞動力成本較低。且目前大興新城內(nèi)商品房價格為每平方米 8000 元，相對市區(qū)北部同等位置新城的商品房均價偏低。 大興區(qū)政府大力加強軟環(huán)境建設(shè)，采取一些列措施，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)和政府職能，更加突出政府的服務(wù)效能，加快項目審批速度，從而節(jié)約了各入?yún)^(qū)企業(yè)的時間和管理成本。第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 8 第 三 章 土地 一級開發(fā)項目基本情況 依據(jù)《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》及《北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，本項目為大興區(qū)軌道交通 大興線棗園路站土地一級開發(fā)項目，用地范圍主要為小營村、客車五廠地塊；小白羊超市、聚莎苑賓館地塊；物美超市、棗園家具城地塊；原小營村委會、吉星德億建材城、玫瑰城建材城