【正文】 ............................................................ 31 二、開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 ............................................................................................... 31 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 ............................................................................................. 32 一、項(xiàng)目投資 .......................................................................................................... 32 二、項(xiàng)目利潤(rùn) .......................................................................................................... 32 三、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) ................................................................................................... 33 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................. 35 一、投資成本增大風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 35 二、投資回報(bào)率低的風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................ 35 三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本回收風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 36 四、拆遷風(fēng)險(xiǎn) .......................................................................................................... 36 五、結(jié)論 ................................................................................................................. 37 第一章 總論 1 第一章 總論 一 、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 軌道交通 大興線棗園路站土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 大興線棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍東至興華大街及棗園 東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路。 項(xiàng)目具體位置如下圖 11 所示： 圖 11 地鐵大興線棗園路站 項(xiàng)目位置示意圖 第一章 總論 2 土地規(guī)模 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》， 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 為 公頃，可開(kāi)發(fā)用地主要集中在棗園站站點(diǎn)周邊小營(yíng)村村莊用地及部分國(guó)有企業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米 ： 其中經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積為 公頃 ， 經(jīng)營(yíng)性建筑面積為 萬(wàn)平方米；非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃 。 開(kāi)發(fā)方式 完成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上現(xiàn)狀物的拆除工作，用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通一平”標(biāo)準(zhǔn)，即完成通上水、下水、電力、燃?xì)?、通訊、道路及?chǎng)地平整工作，在達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)之后，進(jìn)入土地市場(chǎng)公開(kāi)交易，并取得土地出讓收入，從而回收投資。 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目進(jìn)度安排主要依據(jù)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃安排，預(yù)計(jì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作于 2021 年底完成，并在 2021 年底后分期完成上市交易工作。 開(kāi)發(fā)投資 地鐵大興線棗園路站 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是大興新城東片區(qū)總體開(kāi)發(fā)的一部分。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為 167, 萬(wàn)元，折合土地開(kāi)發(fā)成本為271 萬(wàn)元 /畝（土地面積約為 畝）。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 167, 萬(wàn)元人民幣，所需資金全部由 北京 京創(chuàng)投資有限公司 自籌解決。 第一章 總論 3 二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 預(yù)計(jì) 總成本為 167, 萬(wàn)元，上市交易后， 可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期 利潤(rùn)為 0～ 9,865 萬(wàn)元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。 本報(bào)告預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為 4, 萬(wàn)元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 本項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì) 從 2021 年 底至 2021 年四季度分期上市，土地上市交易后預(yù)期 3 個(gè)月 內(nèi)收回交易金，因此本項(xiàng)目的投資回收期初步 確定為 24 個(gè)月。 因此， 本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析可行。 三、報(bào)告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見(jiàn)的通知（京政發(fā) [2021]4 號(hào)）； 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)）； 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 11 號(hào)） ； 關(guān)于印發(fā)北京市土地交易市場(chǎng)管理暫行辦法的通知（京國(guó)土房管出[2021]716 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國(guó)土市 [2021]302 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的通知 （京國(guó)土市〔 2021〕540 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知 （京國(guó)土用〔 2021〕 534 號(hào)）； 北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) [2021]32 號(hào)）； 第一章 總論 4 關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》的通知（京計(jì)投資字 [2021]1792 號(hào)）。 四、主要結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時(shí)也是對(duì)《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大 興區(qū) 土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實(shí)施。 本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)總成本為 167, 萬(wàn)元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期利潤(rùn)為 0～ 9,865 萬(wàn)元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。 本報(bào)告預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為 4, 萬(wàn)元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。項(xiàng)目的投資回收期初步確定為 24 個(gè)月，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來(lái) 43,044 萬(wàn)元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場(chǎng)提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場(chǎng) 的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 5 第 二 章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 一、大興線項(xiàng)目概況 大興線是軌道交通 4 號(hào)線向南的延長(zhǎng)線，北起豐臺(tái)區(qū)馬家樓站，南至大興區(qū)南兆路站，線路總長(zhǎng)約 22 千米，新建車(chē)站 11 座，新建車(chē)輛段 1 座。大興區(qū)境內(nèi)新建線路 千米，新建車(chē)站 10 座（如圖 所示）。棗園路站為大興線所設(shè)站點(diǎn)之一。 圖 北京軌道交通大興線線位示意圖 車(chē)輛段 南苑西站 西紅門(mén)站 金星路站 棗園路站 清源路站 黃村大街站 黃村火車(chē)站 醫(yī)藥基地站 南兆路站 馬家樓站 石榴莊路站 角門(mén)北路站 義和莊站 五環(huán)路站 槐房西路 范家莊路 京良路 興華大街 新源大街 天華大街 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 6 二、 大興線棗園路 站項(xiàng)目概況 大興線 棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍 東至興華大街及棗園東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路（如圖 所示）?？砷_(kāi)發(fā)用地主要集中在棗園站站點(diǎn)周邊小營(yíng)村村莊用地及部分國(guó)有企業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃占地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。 圖 大興線棗園路站項(xiàng)目示意圖 三 、大興新城東片區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長(zhǎng)線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶） ，關(guān)聯(lián)多中心 （ 大興新城、亦莊新城 ） ，在京津冀發(fā)展、第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 7 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及濱海新區(qū)國(guó)家重大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中，大興將成為承接區(qū)域經(jīng)濟(jì)中人流、物流、資金流、信息流等要素的重要節(jié)點(diǎn)。獨(dú)有的地域優(yōu)勢(shì)，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。 交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢(shì) 新城東片區(qū)緊鄰京開(kāi)高速公路、北京市南五環(huán)路及京良公路等對(duì)外交通干道，與市中心僅 20 分鐘車(chē)程，大興新城經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，區(qū)內(nèi)主要城市干道均已建成，計(jì)劃 2021 年開(kāi)通的大興線貫穿南北，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 大興新城經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周邊各種配套市政管線完備，土地開(kāi)發(fā)條件成熟。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 大興新城的定位是京南綠色新城，素有 “ 田園綠海 ” 之稱(chēng)。目前，新城內(nèi)呈現(xiàn)出道路綠化整齊優(yōu)美，小區(qū)綠化景色別致，庭院綠化獨(dú)具特色，公園、花園蒼松翠柏綠樹(shù)成蔭的宜人景觀，得到了社會(huì)各界的好評(píng)。 成本優(yōu)勢(shì) 區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)力成本較低。且目前大興新城內(nèi)商品房?jī)r(jià)格為每平方米 8000 元，相對(duì)市區(qū)北部同等位置新城的商品房均價(jià)偏低。 大興區(qū)政府大力加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)，采取一些列措施，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)和政府職能，更加突出政府的服務(wù)效能，加快項(xiàng)目審批速度，從而節(jié)約了各入?yún)^(qū)企業(yè)的時(shí)間和管理成本。第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 8 第 三 章 土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 依據(jù)《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》、《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》及《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目為大興區(qū)軌道交通 大興線棗園路站土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用地范圍主要為小營(yíng)村、客車(chē)五廠地塊；小白羊超市、聚莎苑賓館地塊；物美超市、棗園家具城地塊；原小營(yíng)村委會(huì)、吉星德億建材城、玫瑰城建材城