【正文】 ............................479．3 敏感性分析 .........................................................................................................................489．4 投資環(huán)境風險 .....................................................................................................................499．5 資金風險 .............................................................................................................................509．6 管理風險………………………………………………………………………………….509．7 政策風險 .............................................................................................................................50第十章 社會效益評價 ................................................................................................................5110．1 對就業(yè)效益的影響 ...........................................................................................................5110．2 對環(huán)境效益的影響 ...........................................................................................................5110．3 對政府財政的影響 ...........................................................................................................5110．4 對區(qū)域發(fā)展的影響 ...........................................................................................................51第十一章 結論 ............................................................................................................................531 / 56第一章 概 述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部。大西山風景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關村約18公里。2022年以后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、 《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿）、 《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計要點說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會《關于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計指標有關問題的批復》（市規(guī)函【2022】1553號），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎條件。北京市土地整理儲備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實行招標、拍賣，掛牌交易。 項目概述 項目名稱北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目 項目位置本項目位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設施項目二期項目，北至鳳2 / 56凰嶺路?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。 項目任務項目任務：對規(guī)劃建設用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政基礎設施建設和公共配套設施建設，達到“三通 ”，地塊內(nèi)場地平整，實行土地掛牌出讓。 項目實施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值。在加強海淀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。項目的實施將具有以下意義：l、實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地的需求；符合海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義；項目區(qū)將形成以住宿、商務會議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質的區(qū)域形象，為人們整體生活質量和生活品位的提高創(chuàng)造3 / 56條件，提高人民物質文化生活水平及社會福利；改善就業(yè)結構，增加就業(yè)機會；優(yōu)化建設結構，改善環(huán)境；實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。 項目申請報告的編制目的為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項目的依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 項目申請報告的編制依據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2022 年2020 年）》《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》《關于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計指標有關問題的批復》 （市規(guī)函【2022】1553 號）《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿）《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計要點說明》《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（京國土房管拆[2022]808 號）《北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范》4 / 56（京國土房管拆[2022]646 號）《北京地價》項目區(qū)基礎資料拆遷、估價、市政預算等行業(yè)標準 項目效益分析項目建設期為 9 個月，回收期為 11 個月。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結論為：成本支出：項目總投資為 萬元。出讓收入：土地出讓地價款測算為 萬元。利潤：通過測算利潤為 萬元。綜合考慮土地開發(fā)價值后，按基準收益率 10%折算，項目財務凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 12%，項目在財務上可行。 編寫說明1. 本報告是在委托方提供基礎文件、有關數(shù)據(jù)資料的基礎上做出的。委托方對所提供的文件以及相關數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責。2. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。3. 本報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論。4. 我們已對本報告中的研究對象進行了實地勘查。5. 本報告中所引用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。5 / 566. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。6 / 56第二章 項目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地法律關系宗地性質及基本情況北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施項目地均為集體土地，項目位于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶 各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路。 總用地面積 公頃，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。項目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共 公頃。屬于國有土地。廠房及林地均為當?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。圖 2－1：地塊用地規(guī)劃圖7 / 56宗地實際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。廠房及林地均為當?shù)?農(nóng)民租賃使用，租期三十年。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。宗地區(qū)域的歷史價值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)的西北部，對于土地用途要按照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準。 項目的自然條件與區(qū)位項目土地的自然特征本項目總用地面積為 公頃，項目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地 質狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。項目的區(qū)位特征項目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風上水之地。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設，清代形成“三山五園 ”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。8 / 56圖 2－2：大西山風景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。海淀區(qū)發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)有了得天獨厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識經(jīng)濟的條件。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、 門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。項目用地位置范圍示意圖如下：9 / 56圖 2－3：地塊位置圖 地上物狀況該項目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴重。平房破損程度嚴重，使用功能設施不全，生活極為不便， 現(xiàn)有形象與大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調?，F(xiàn)狀用地構成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。所占土地均為蘇家坨 鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 項目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計表10 / 56序號 項目名稱 數(shù)量 單位 備注一 項目總占地面積 公頃二 應拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實地調查數(shù)據(jù)1 廠房 平方米 拆遷公司實地調查數(shù)據(jù) 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。項目用地所處區(qū)域屬于暖溫帶半濕潤季風氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200 余天。項目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風景宜人，景觀資源豐富。社會經(jīng)濟環(huán)境海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)風景秀麗，上風上水，是中關村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學 術研討會的理想處所。市政基礎設施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側經(jīng)過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。11 / 56（2）市政設施現(xiàn)狀自來水：自打井水和海淀供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。居民用 電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機房，容量1440門，有800門投入使用。電話線 空中架設，無地下管溝敷設。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設有 DN800 上水，末端距 鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。北清路一期敷設有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達本地區(qū)。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設任何管道。公共設施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓基地等小型度假、旅游設施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等 簡單 公共設施?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來 發(fā)展需要。 。12 / 56 宗地開發(fā)目標本項目完成后應達到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準。各種市政基礎設施管線接至規(guī)劃紅線外。13 / 56第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟介紹海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已