【正文】 712 月 08 年合計 一季度 二季度 三季度 四季度 09 年合計 一 期初現(xiàn)金余額 10, 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 二 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28, 54, 90, 172, 172, 土地出讓收入 28, 54, 90, 172, 172, 三 經(jīng)營現(xiàn)金流出 3, 38, 35, 4, 3, 26, 111, 7, 8, 7, 10, 34, 9, 155, 1 前期費用 1, 1, 2 征地費用 2, 6, 8, 8, 3 拆遷費用 32, 31, 9, 72, 72, 4 安置房建設(shè)費用 3, 3, 2, 13, 24, 7, 8, 7, 8, 30, 8, 63, 5 市政設(shè)施建設(shè)費 1, 2, 3, 6 配套設(shè)施建設(shè)費 7 園林景觀建設(shè)費 8 資金成本 4, 6, 2, 1, 1, 1, 6, 12, 9 管理費用 1, 1, 3, 10 經(jīng)營稅費 11 固定資產(chǎn)投資 四 現(xiàn)金凈流量 9, 9, 6, 32, 32, 1, 1, 23, 25, 48, 1, 80, 14, 籌措現(xiàn)金 36, 38, 4, 28, 106, 106, 償還本金 22, 40, 44, 106, 106, 償還利息 12, 12, 12, 五 期末現(xiàn)金余額 9, 9, 6, 3, 5, 1, 2, 4, 3, 8, 1, 24, 14, 第十二章 投資風(fēng)險分析 35 第十 二 章 投資風(fēng)險分析 本方案是基于本時點的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發(fā)生變化，該方案中的測算結(jié)果將會發(fā)生較大偏差。 另一種是通過市場招投標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實施。 完成一級開發(fā)全部內(nèi)容后，備齊土地一級開發(fā)過程中的行政審批文件、財務(wù)收支證明文件、協(xié)議、會議紀(jì)要、信函、工程設(shè)計成果、竣工圖資料、質(zhì)量控制文件等相關(guān)驗收文件全套資料提出結(jié)案驗收申請，對土地一級開發(fā)完成內(nèi)容進(jìn)行全面結(jié)案驗收工作 。 估 算時回遷安置房建設(shè)方案沒有確定，暫按地上建筑面積 萬平米測算，實施中建設(shè)規(guī)模的調(diào)整將直接影響 建設(shè)成本 的變化。 表 拆遷成本組成表 序號 費用名目 拆遷數(shù)量 拆遷補償費（萬元） 1 國有土地取得費 14088 2 民宅拆遷補償費 800 戶 63020 3 非住宅拆遷補償費 4 拆遷評估、服務(wù)、拆除費 5 拆遷不可預(yù)見費 8% 8372 第五章 拆遷 22 6 安置房銷售收入 31680 7 合計 第六章 安置房建設(shè) 23 第 六 章 安置房 建設(shè) 一 、安置房建設(shè)方案 根據(jù)征地及拆遷的實際情況，結(jié)合棗園地區(qū)的整體規(guī)劃，確定采用就地回遷政策，回遷房設(shè)置在本次開發(fā)范圍內(nèi)的 10地塊（如圖 所示）。 非住宅搬遷補償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（ 1999） 656 號以及《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆 [2021]808 號）等政策文件的相關(guān)規(guī)定，對于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的單位及個人，拆遷人對其所使用土地的地上物進(jìn)行一次性補償，其中包括房屋及地上附屬物結(jié)合成新的補償費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費、搬遷補助費。各部分拆遷面積如表 所示。 第四章 征地 17 三、征地相關(guān)稅費 征地相關(guān)稅費為防洪費，該稅費依照國家征地稅費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征地 稅費共 萬元，計算明細(xì)如表 所示。 圖 棗園站可開發(fā)土地規(guī)劃圖 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 13 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 14 表 棗園路站項目可開發(fā)土地規(guī)劃指標(biāo)表 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 15 五、開發(fā)進(jìn)度、供地數(shù)量及時間預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀情況，本項目預(yù)計 2021 年 12 月供地。 圖 大興線棗園路站土地一級開發(fā)項目示意圖 一、開發(fā)目的 該區(qū)域土地一級開發(fā)的實施，將為軌道交 通站點的建設(shè)提供用地條件。 大興新城經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，項目周邊各種配套市政管線完備，土地開發(fā)條件成熟。大興區(qū)境內(nèi)新建線路 千米，新建車站 10 座（如圖 所示）。 因此， 本項目從財務(wù)上分析可行。 開發(fā)方式 完成項目用地范圍內(nèi)地上現(xiàn)狀物的拆除工作，用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通一平”標(biāo)準(zhǔn)，即完成通上水、下水、電力、燃?xì)?、通訊、道路及場地平整工作，在達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)之后，進(jìn)入土地市場公開交易，并取得土地出讓收入，從而回收投資。規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 ： 其中經(jīng)營性建設(shè)用地面積為 公頃 ， 經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米；非經(jīng)營性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃 。 本項目地塊預(yù)計 從 2021 年 底至 2021 年四季度分期上市，土地上市交易后預(yù)期 3 個月 內(nèi)收回交易金，因此本項目的投資回收期初步 確定為 24 個月。 第二章 大興線棗園路站情況簡介 5 第 二 章 大興線棗園路站情況簡介 一、大興線項目概況 大興線是軌道交通 4 號線向南的延長線，北起豐臺區(qū)馬家樓站，南至大興區(qū)南兆路站，線路總長約 22 千米，新建車站 11 座，新建車輛段 1 座。 交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢 新城東片區(qū)緊鄰京開高速公路、北京市南五環(huán)路及京良公路等對外交通干道，與市中心僅 20 分鐘車程，大興新城經(jīng)過近年來建設(shè)，區(qū)內(nèi)主要城市干道均已建成，計劃 2021 年開通的大興線貫穿南北，區(qū)位交通優(yōu)勢非常明顯。本項目已通過 北京 市國土局聯(lián)席會 的審議 。 圖 項目所在地地形圖 第三章 土地一級開發(fā)項目基本情況 12 四、主要規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，本項目規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 ： 其中經(jīng)營性建設(shè)用地面積為 公頃，規(guī)劃容積率為 ，經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米；非經(jīng)營性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃，具體情況如圖 及表 所示。 二、青苗補償及地上物補償（不含房屋拆遷補償） 由于上述征地補償標(biāo)準(zhǔn)中已包含青苗補償及地上物補償（不含房屋拆遷補償），此項中不再重復(fù)計算。 三、拆遷房屋面積 本項目涉及拆遷房屋總面積約為 202164 平方米，其中，涉及民宅拆遷約 800戶，建筑面積約為 120210 平方米，戶均建筑面積為 150 平方米；涉及集體單位拆遷建筑面積約為 24796平方米；涉及國有單位拆遷建筑面積約為 56868平方米。房屋重置成新價按 2300元 /平方米，則民宅拆遷補償費為 ： 民宅拆遷補償費 =2300 元 /平方米 120210 平方米 +2300 元 /平方米 120210 平第五章 拆遷 20 方米 =55200 萬元 ； 、按照 124 號文的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，房屋周轉(zhuǎn)費按合法面積每月每平米 10 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，周轉(zhuǎn)期限為 24 個月，則民宅拆遷周轉(zhuǎn)費為： 民宅拆遷周轉(zhuǎn)費 =120210 平方米 10 元 /月 2 4 個月 =2880 萬元 ； 、按照 124 號文的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，搬家補助費按每建筑平 米 15 元計算，則民宅搬家補助費為： 搬家補助費 =15 元 /平方米 120210 平方米 =180 萬元 ； 、按照 124 號文的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號文的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，停產(chǎn)停業(yè)補助按經(jīng)營性用地每建筑平方米 500 元計算，則停產(chǎn)停業(yè)補助費為： 停產(chǎn)停業(yè)補助費 =500 元 /平方米 60000 平方米 =3000 萬元 ； 、工程配合獎及提前搬家獎分別按每戶 2021 元及每戶 20210 元考慮共計： 工程配合獎及提前搬家獎 =（ 2021 元 +20210 元） 800 戶 =1760 萬元 ； 、 經(jīng)測算，區(qū)域內(nèi)共 800 戶民宅，共需支付拆遷補償金額為 63020 萬元。 回遷安置房回購單價為 2,400 元 /平方米，回購面積按照民宅拆遷面積的110%進(jìn)行估算，預(yù)計安置房銷售收入 31,680 萬元，可用于抵減拆遷成本。 三、估算的幾點說明 預(yù)計該項目地塊 分為三次上市、三次回款，回款期分別為 2021 年一季度、二季度和四季度，如果土地不能按預(yù)期上市，則回款期的變化將直接影響資金 成本 變化。 手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地、交評、環(huán)評、拆遷等各相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項目公開上市條件。在這種模式下開發(fā)管理費用不高于土地開發(fā)成本的 2%。 100000800006000040000202100202104000060000800001000002021年 2021年上 2021年下 2021年上 2021年下 2021年項 目一、累計現(xiàn)金流入二、累計現(xiàn)金流出三、累計凈現(xiàn)金流量 表 為該項目土地一級開發(fā)的現(xiàn)金模型分析表，按照工程進(jìn)度假設(shè)投資，按照供地計劃假設(shè)收入。 ，僅僅能夠滿足管理費用支出， 投資回報率 約 為零。 第十二章 投資風(fēng)險分析 37 制定合理可行、詳細(xì)的拆遷方案，對拆遷工作整體進(jìn) 度計劃、資金計劃、人員組織、政府協(xié)調(diào)、突發(fā)事件應(yīng)對預(yù)案、拆遷風(fēng)險防范措施等進(jìn)行周密安排和部署，以規(guī)范拆遷秩序，提高拆遷效率