【正文】 ............................................................................... 32 一、項(xiàng)目投資 .......................................................................................................... 32 二、項(xiàng)目利潤(rùn) .......................................................................................................... 32 三、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) ................................................................................................... 33 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................. 35 一、投資成本增大風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 35 二、投資回報(bào)率低的風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................ 35 三、土地一級(jí)開發(fā)成本回收風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 36 四、拆遷風(fēng)險(xiǎn) .......................................................................................................... 36 五、結(jié)論 ................................................................................................................. 37 第一章 總論 1 第一章 總論 一 、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 軌道交通 大興線棗園路站土地一級(jí)開發(fā) 項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 大興線棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍東至興華大街及棗園 東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路。 項(xiàng)目具體位置如下圖 11 所示： 圖 11 地鐵大興線棗園路站 項(xiàng)目位置示意圖 第一章 總論 2 土地規(guī)模 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》， 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 為 公頃，可開發(fā)用地主要集中在棗園站站點(diǎn)周邊小營(yíng)村村莊用地及部分國(guó)有企業(yè)用地。規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米 ： 其中經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積為 公頃 ， 經(jīng)營(yíng)性建筑面積為 萬(wàn)平方米；非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃 。 開發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目進(jìn)度安排主要依據(jù)北京市土地一級(jí)開發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃安排，預(yù)計(jì)土地一級(jí)開發(fā)工作于 2021 年底完成，并在 2021 年底后分期完成上市交易工作。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總成本為 167, 萬(wàn)元，折合土地開發(fā)成本為271 萬(wàn)元 /畝（土地面積約為 畝）。 第一章 總論 3 二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā) 預(yù)計(jì) 總成本為 167, 萬(wàn)元，上市交易后， 可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期 利潤(rùn)為 0～ 9,865 萬(wàn)元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。 本項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì) 從 2021 年 底至 2021 年四季度分期上市，土地上市交易后預(yù)期 3 個(gè)月 內(nèi)收回交易金，因此本項(xiàng)目的投資回收期初步 確定為 24 個(gè)月。 三、報(bào)告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021 年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4 號(hào)）； 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)）； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 11 號(hào)） ； 關(guān)于印發(fā)北京市土地交易市場(chǎng)管理暫行辦法的通知（京國(guó)土房管出[2021]716 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國(guó)土市 [2021]302 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知 （京國(guó)土市〔 2021〕540 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知 （京國(guó)土用〔 2021〕 534 號(hào)）； 北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) [2021]32 號(hào)）； 第一章 總論 4 關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》的通知（京計(jì)投資字 [2021]1792 號(hào)）。 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)預(yù)計(jì)總成本為 167, 萬(wàn)元，上市交易后，可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期利潤(rùn)為 0～ 9,865 萬(wàn)元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。項(xiàng)目的投資回收期初步確定為 24 個(gè)月，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 5 第 二 章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 一、大興線項(xiàng)目概況 大興線是軌道交通 4 號(hào)線向南的延長(zhǎng)線，北起豐臺(tái)區(qū)馬家樓站，南至大興區(qū)南兆路站，線路總長(zhǎng)約 22 千米，新建車站 11 座，新建車輛段 1 座。棗園路站為大興線所設(shè)站點(diǎn)之一。可開發(fā)用地主要集中在棗園站站點(diǎn)周邊小營(yíng)村村莊用地及部分國(guó)有企業(yè)用地。 圖 大興線棗園路站項(xiàng)目示意圖 三 、大興新城東片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長(zhǎng)線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶） ，關(guān)聯(lián)多中心 （ 大興新城、亦莊新城 ） ，在京津冀發(fā)展、第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 7 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及濱海新區(qū)國(guó)家重大開發(fā)戰(zhàn)略中，大興將成為承接區(qū)域經(jīng)濟(jì)中人流、物流、資金流、信息流等要素的重要節(jié)點(diǎn)。 交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢(shì) 新城東片區(qū)緊鄰京開高速公路、北京市南五環(huán)路及京良公路等對(duì)外交通干道，與市中心僅 20 分鐘車程，大興新城經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，區(qū)內(nèi)主要城市干道均已建成，計(jì)劃 2021 年開通的大興線貫穿南北，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 大興新城的定位是京南綠色新城，素有 “ 田園綠海 ” 之稱。 成本優(yōu)勢(shì) 區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)力成本較低。 大興區(qū)政府大力加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)，采取一些列措施，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)和政府職能，更加突出政府的服務(wù)效能，加快項(xiàng)目審批速度，從而節(jié)約了各入?yún)^(qū)企業(yè)的時(shí)間和管理成本。本項(xiàng)目已通過(guò) 北京 市國(guó)土局聯(lián)席會(huì) 的審議 。 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 9 實(shí)現(xiàn)新城規(guī)劃，完成對(duì)城中村的改造，提升大興新城整體形象。 二、土地利用現(xiàn)狀分析 根據(jù)本項(xiàng)目勘測(cè)定界成果及成果圖，本項(xiàng)目用地面積為 公頃，現(xiàn)狀為集體土地和部分國(guó)有土地，其中集體土地 公頃，國(guó)有土地 公頃，具體情況如表 所示： 表 土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表 土地權(quán)屬 土地類型 土地面積 平方米 畝 集體土地 小營(yíng)村 建設(shè) 用地 小營(yíng)村委會(huì) 建設(shè)用地 小營(yíng)小學(xué) 建設(shè)用地 小營(yíng)村（小白羊超市） 建設(shè)用地 原 小營(yíng)村委會(huì) 建設(shè)用地 小營(yíng)村 道路用地 小計(jì) 國(guó)有土地 客車五廠 建設(shè)用地 中建一局機(jī)械化公司 （加油站） 建設(shè)用地 城建開發(fā)公司 （物美超市、棗園家具城） 建設(shè)用地 城建開發(fā)公司 （玫瑰城建材城） 建設(shè)用地 國(guó)有 道路 小計(jì) 合計(jì) （ 公頃 ） （ 畝 ） 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 10 三、地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析 區(qū)域內(nèi)有民宅約 800 戶，戶均建筑面積約為 150 平方米，總建筑面積 12萬(wàn)平方米； 區(qū)域內(nèi)有公產(chǎn)約 9 家，總建筑面積約 萬(wàn)平方米，其中： 集體公產(chǎn)： 萬(wàn)平方米； 國(guó)有公產(chǎn)： 萬(wàn)平方 米。 物美超市 棗園家具城 吉星德億建材城 玫瑰城建材市場(chǎng) 小白羊超市 客車五廠 加油站 小營(yíng)村民宅 圖 項(xiàng)目所在地地上物現(xiàn)狀實(shí)景 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 11 表 地上物現(xiàn)狀調(diào)查表 土地權(quán)屬 土地類型 建筑面積 小計(jì) 萬(wàn) 平方米 萬(wàn) 平方米 1 民宅 建設(shè)用地 2 集體公產(chǎn) 建設(shè)用地 3 國(guó)有公產(chǎn) 建設(shè)用地 合計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)興華大街、康莊路已建成通車，路面情況良好； 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)沒(méi)有古樹和文物設(shè)施。 圖 項(xiàng)目所在地地形圖 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 12 四、主要規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米 ： 其中經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積為 公頃，規(guī)劃容積率為 ，經(jīng)營(yíng)性建筑面積為 萬(wàn)平方米；非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為 公頃，市政道路 公頃，具體情況如圖 及表 所示。第四章 征地 16 第 四 章 征地 按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》 (北京市人民政府令第 148 號(hào) )文件規(guī)定： 征地補(bǔ) 償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)用在征地批復(fù)取得之前，全額支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)。參照京國(guó)征 [2021]229 號(hào)所制定的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)與黃村鎮(zhèn)政府協(xié)商 初步 確定按 20 萬(wàn)元 /畝的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償，該費(fèi)用中包含了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)及青苗補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋的拆遷補(bǔ)償）等費(fèi)用。 二、青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（不含房屋拆遷補(bǔ)償） 由于上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中已包含青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（不含房屋拆遷補(bǔ)償），此項(xiàng)中不再重復(fù)計(jì)算。 表 征地相關(guān)稅費(fèi)明細(xì)表 序號(hào) 稅費(fèi)名