【正文】 策劃設(shè)計(jì)費(fèi) 控 規(guī) 費(fèi)用 審圖費(fèi) 測(cè)繪費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) 資料費(fèi) 人防費(fèi) － － 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 160 元 /平米 3, 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 竣工圖費(fèi) 其他費(fèi)用 3 建安費(fèi)用 40, 1, 結(jié)構(gòu)及裝修工程 1200 元 /平米 18, 公共精裝工程 100 元 /平米 1, 第六章 安置房建設(shè) 25 電氣工程 200 元 /平米 3, 弱電工程 40 元 /平米 給排水工程 120 元 /平米 1, 通風(fēng)采暖工程 100 元 /平米 1, 消防工程 40 元 /平米 電梯工程 1, 人防工程 1850 元 /平米 8, 建安其他工程 200 元 /平米 2, 4 紅線內(nèi)市政費(fèi)用 2, 管線道路工程 1, 智能化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 5 紅線外市政費(fèi)用 6 園林環(huán)境費(fèi)用 園林綠化工程 照明設(shè)施工程 二、后期費(fèi)用 3, 1 代繳費(fèi)用 5 年 1, 2 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平米， 5 年 1, 3 取暖費(fèi) 元 /平米， 10年 4 其他費(fèi)用 三、期間費(fèi)用 1, 1 管理費(fèi)用 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 *1% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 － － 四、銷(xiāo)售稅費(fèi) 3, 1 兩稅一費(fèi) 銷(xiāo)售收入 *% 3, 2 印花稅 銷(xiāo)售收入 *% 3 手續(xù)費(fèi) 元 /平方米 五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 成本費(fèi)用 *5% 2, 六、成本費(fèi)用合計(jì) 63, 3, 第七章 市政公益設(shè)施建設(shè) 26 第 七 章 市政 公益設(shè)施 建設(shè) 一、工程周邊道路及建設(shè)情況 該項(xiàng)目周邊興華大街、興業(yè)大街、康莊路、棗園路已建成，根據(jù)《大興新城東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 該項(xiàng)目共需建設(shè)縱一路、縱二路、橫一路、興和大街及棗園路等五條市政道路及相應(yīng)的配套管線建設(shè)，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市政設(shè)施的使用要求。 表 拆遷成本組成表 序號(hào) 費(fèi)用名目 拆遷數(shù)量 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（萬(wàn)元） 1 國(guó)有土地取得費(fèi) 14088 2 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 800 戶(hù) 63020 3 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4 拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除費(fèi) 5 拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8% 8372 第五章 拆遷 22 6 安置房銷(xiāo)售收入 31680 7 合計(jì) 第六章 安置房建設(shè) 23 第 六 章 安置房 建設(shè) 一 、安置房建設(shè)方案 根據(jù)征地及拆遷的實(shí)際情況，結(jié)合棗園地區(qū)的整體規(guī)劃，確定采用就地回遷政策，回遷房設(shè)置在本次開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的 10地塊（如圖 所示）。 表 拆拆遷評(píng)估、服務(wù)、渣土清運(yùn)費(fèi)計(jì)算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 93645 % 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 93645 % 3 渣土清運(yùn)費(fèi) 202165 20 元 /平方米 4 合計(jì) 五、拆遷總成本 本項(xiàng)目拆遷總成本為 115,709 萬(wàn)元，其中，國(guó)有土地取得費(fèi) 14,088 萬(wàn)元、民宅拆遷成本 63,020 萬(wàn)元，非住宅拆遷成本 16, 萬(wàn)元，拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除費(fèi) 2, 萬(wàn)元 ， 拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按 8%計(jì)算為 8,372 萬(wàn)元， 具體拆遷成本組成如表 所示。 拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆遷費(fèi) 拆遷評(píng)估、服務(wù)、拆除 費(fèi)共計(jì) 2, 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算，需拆遷區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)單位用地面積約 22549 平方米，拆遷建筑面積約 24800 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 5,021 萬(wàn)元；需拆遷國(guó)有企業(yè)單位用地約 114430平方米，建筑面積約 56868 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 11,515 萬(wàn)元 , 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì) 16, 萬(wàn)元。 非住宅搬遷補(bǔ)償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（ 1999） 656 號(hào)以及《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆 [2021]808 號(hào)）等政策文件的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的單位及個(gè)人，拆遷人對(duì)其所使用土地的地上物進(jìn)行一次性補(bǔ)償，其中包括房屋及地上附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。 棗園地區(qū) 為七級(jí)地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為 1000 元 /平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為 1000 元 /平方米， K 取 ，則 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為 1900 元 /平方米。 、獎(jiǎng)勵(lì)政策：參照《 黃村衛(wèi)星城北區(qū)村民住宅拆遷實(shí)施細(xì)則 》，被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限屆滿(mǎn)前搬遷的，拆遷人按每提前一天獎(jiǎng)勵(lì) 200 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人提前搬家獎(jiǎng) ，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)最高不超過(guò) 2021 元。 、拆遷補(bǔ)償 形式：本項(xiàng)目對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償擬采用回遷安置形式，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格。各部分拆遷面積如表 所示。 二、拆遷工作進(jìn)度安排 根據(jù)征地工作進(jìn)展情況，在手續(xù)齊備條件下，安排拆遷工作，計(jì)劃于 2021年 5 月啟動(dòng)項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷， 2021 年 6 月底完成拆遷 。 《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國(guó)土房管拆[2021]646 號(hào)） 。表 為征地總成本匯總表。 第四章 征地 17 三、征地相關(guān)稅費(fèi) 征地相關(guān)稅費(fèi)為防洪費(fèi)，該稅費(fèi)依照國(guó)家征地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征地 稅費(fèi)共 萬(wàn)元，計(jì)算明細(xì)如表 所示。 本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及征用集體土地共 平方米 , 征地補(bǔ)償費(fèi)為 7,700 萬(wàn)元 [含土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋拆遷補(bǔ)償）及青苗補(bǔ)償費(fèi) ]。 一、征地補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù) 148 號(hào)文件的要求，征地補(bǔ)償費(fèi)包含土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 圖 棗園站可開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃圖 第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 13 第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 14 表 棗園路站項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃指標(biāo)表 第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 15 五、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、供地?cái)?shù)量及時(shí)間預(yù)測(cè) 根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀情況，本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 12 月供地。 圖 為項(xiàng)目所在地的地形圖。 圖 為項(xiàng)目所在地地上物現(xiàn)狀實(shí)景，表 為地上物現(xiàn)狀調(diào)查表。 在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段對(duì)軌道站點(diǎn)及周邊土地同步進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)軌道站點(diǎn)與土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目緊密結(jié)合與同步實(shí)施奠定基礎(chǔ)。 圖 大興線棗園路站土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目示意圖 一、開(kāi)發(fā)目的 該區(qū)域土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施，將為軌道交 通站點(diǎn)的建設(shè)提供用地條件。第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 8 第 三 章 土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況 依據(jù)《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》、《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》及《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目為大興區(qū)軌道交通 大興線棗園路站土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用地范圍主要為小營(yíng)村、客車(chē)五廠地塊；小白羊超市、聚莎苑賓館地塊；物美超市、棗園家具城地塊；原小營(yíng)村委會(huì)、吉星德億建材城、玫瑰城建材城地塊（如圖 所示）。且目前大興新城內(nèi)商品房?jī)r(jià)格為每平方米 8000 元，相對(duì)市區(qū)北部同等位置新城的商品房均價(jià)偏低。目前，新城內(nèi)呈現(xiàn)出道路綠化整齊優(yōu)美，小區(qū)綠化景色別致，庭院綠化獨(dú)具特色，公園、花園蒼松翠柏綠樹(shù)成蔭的宜人景觀，得到了社會(huì)各界的好評(píng)。 大興新城經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周邊各種配套市政管線完備，土地開(kāi)發(fā)條件成熟。獨(dú)有的地域優(yōu)勢(shì)，將使它成為北京向華北平原輻射的前沿。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃占地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。 圖 北京軌道交通大興線線位示意圖 車(chē)輛段 南苑西站 西紅門(mén)站 金星路站 棗園路站 清源路站 黃村大街站 黃村火車(chē)站 醫(yī)藥基地站 南兆路站 馬家樓站 石榴莊路站 角門(mén)北路站 義和莊站 五環(huán)路站 槐房西路 范家莊路 京良路 興華大街 新源大街 天華大街 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 6 二、 大興線棗園路 站項(xiàng)目概況 大興線 棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍 東至興華大街及棗園東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路（如圖 所示）。大興區(qū)境內(nèi)新建線路 千米，新建車(chē)站 10 座（如圖 所示）。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來(lái) 43,044 萬(wàn)元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場(chǎng)提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場(chǎng) 的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 具有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 本報(bào)告預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為 4, 萬(wàn)元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 四、主要結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時(shí)也是對(duì)《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大 興區(qū) 土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實(shí)施。 因此， 本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析可行。 本報(bào)告預(yù)測(cè)的利潤(rùn)為 4, 萬(wàn)元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 167, 萬(wàn)元人民幣，所需資金全部由 北京 京創(chuàng)投資有限公司 自籌解決。 開(kāi)發(fā)投資 地鐵大興線棗園路站 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是大興新城東片區(qū)總體開(kāi)發(fā)的一部分。 開(kāi)發(fā)方式 完成項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上現(xiàn)狀物的拆除工作，用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通一平”標(biāo)準(zhǔn)，即完成通上水、下水、電力、燃?xì)?、通訊、道路及?chǎng)地平整工作，在達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)之后，進(jìn)入土地市場(chǎng)公開(kāi)交易，并取得土地出讓收入，從而回收投資。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。 軌道交通大興線棗園路站 土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 投資 可行性研究報(bào)告 北京京創(chuàng)投資有限公司 二〇〇八年一月目 錄 I 目 錄 目 錄 ..............................................................................................