【正文】 ： 京創(chuàng)公司開發(fā)的大興線棗園路站項(xiàng)目同上述兩種模式都存在差異，它是以大興區(qū)土地儲(chǔ)備分中心作為主體，由京創(chuàng)公司作為具體實(shí)施主體，京創(chuàng)負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政手續(xù)并組織實(shí)施。第十一章 開發(fā)進(jìn)度 31 第 十 章 開發(fā)進(jìn)度 一、開發(fā)進(jìn)度編制原則 根據(jù)北京市土地一級(jí)開發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制本項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃。 拆遷成本是按照現(xiàn)行政策、原有地形圖及既有經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估算，實(shí)際拆遷時(shí)拆遷量及拆遷價(jià)格的變化將導(dǎo)致拆遷成本的變化。 圖 安置房選址示意圖 二 、安置房 建設(shè)成本 安置房建設(shè)總成本預(yù)計(jì) 63, 萬元，其 中，土地取得費(fèi)用 3, 萬元，第六章 安置房建設(shè) 24 （沒有考慮地價(jià)成本， 只估算土地出讓金及契稅）；工程前期費(fèi)用 5,019 萬元；建安費(fèi)用 40, 萬元；紅線內(nèi)市政費(fèi)用 2,340 萬元；紅線外市政費(fèi)用 800 萬元；園林環(huán)境費(fèi)用 780 萬元；后期費(fèi)用 3,888 萬元； 期 間費(fèi)用 1,012 萬元；銷售稅費(fèi) 3,025 萬元；按總成本費(fèi)用計(jì)算 5%不可預(yù)見費(fèi) 2,639 萬元，具體 明細(xì) 費(fèi)用組成如下表： 序號(hào) 成本費(fèi)用項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 投資或收益 單位投資 （萬元） （元 /平方米） 一、開發(fā)成本 52, 2, 1 土地取得費(fèi)用 3, 地價(jià)款 － － 土地出讓金 190 元 /平米 3, 土地出讓金契稅 出讓金 *3% 其他費(fèi)用 － － 2 前（后）期費(fèi)用 5, 策劃設(shè)計(jì)費(fèi) 控 規(guī) 費(fèi)用 審圖費(fèi) 測(cè)繪費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) 資料費(fèi) 人防費(fèi) － － 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 160 元 /平米 3, 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 竣工圖費(fèi) 其他費(fèi)用 3 建安費(fèi)用 40, 1, 結(jié)構(gòu)及裝修工程 1200 元 /平米 18, 公共精裝工程 100 元 /平米 1, 第六章 安置房建設(shè) 25 電氣工程 200 元 /平米 3, 弱電工程 40 元 /平米 給排水工程 120 元 /平米 1, 通風(fēng)采暖工程 100 元 /平米 1, 消防工程 40 元 /平米 電梯工程 1, 人防工程 1850 元 /平米 8, 建安其他工程 200 元 /平米 2, 4 紅線內(nèi)市政費(fèi)用 2, 管線道路工程 1, 智能化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 5 紅線外市政費(fèi)用 6 園林環(huán)境費(fèi)用 園林綠化工程 照明設(shè)施工程 二、后期費(fèi)用 3, 1 代繳費(fèi)用 5 年 1, 2 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平米， 5 年 1, 3 取暖費(fèi) 元 /平米， 10年 4 其他費(fèi)用 三、期間費(fèi)用 1, 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 銷售收入 *1% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 － － 四、銷售稅費(fèi) 3, 1 兩稅一費(fèi) 銷售收入 *% 3, 2 印花稅 銷售收入 *% 3 手續(xù)費(fèi) 元 /平方米 五、不可預(yù)見費(fèi) 成本費(fèi)用 *5% 2, 六、成本費(fèi)用合計(jì) 63, 3, 第七章 市政公益設(shè)施建設(shè) 26 第 七 章 市政 公益設(shè)施 建設(shè) 一、工程周邊道路及建設(shè)情況 該項(xiàng)目周邊興華大街、興業(yè)大街、康莊路、棗園路已建成，根據(jù)《大興新城東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 該項(xiàng)目共需建設(shè)縱一路、縱二路、橫一路、興和大街及棗園路等五條市政道路及相應(yīng)的配套管線建設(shè)，滿足開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市政設(shè)施的使用要求。 經(jīng)測(cè)算，需拆遷區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)單位用地面積約 22549 平方米，拆遷建筑面積約 24800 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 5,021 萬元；需拆遷國有企業(yè)單位用地約 114430平方米，建筑面積約 56868 平方米，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 11,515 萬元 , 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì) 16, 萬元。 、拆遷補(bǔ)償 形式：本項(xiàng)目對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償擬采用回遷安置形式，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格。表 為征地總成本匯總表。 征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施北京市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 在土地一級(jí)開發(fā)階段對(duì)軌道站點(diǎn)及周邊土地同步進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)軌道站點(diǎn)與土地開發(fā)項(xiàng)目緊密結(jié)合與同步實(shí)施奠定基礎(chǔ)。目前，新城內(nèi)呈現(xiàn)出道路綠化整齊優(yōu)美，小區(qū)綠化景色別致，庭院綠化獨(dú)具特色，公園、花園蒼松翠柏綠樹成蔭的宜人景觀，得到了社會(huì)各界的好評(píng)。 圖 北京軌道交通大興線線位示意圖 車輛段 南苑西站 西紅門站 金星路站 棗園路站 清源路站 黃村大街站 黃村火車站 醫(yī)藥基地站 南兆路站 馬家樓站 石榴莊路站 角門北路站 義和莊站 五環(huán)路站 槐房西路 范家莊路 京良路 興華大街 新源大街 天華大街 第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 6 二、 大興線棗園路 站項(xiàng)目概況 大興線 棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍 東至興華大街及棗園東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路（如圖 所示）。 四、主要結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021 年－ 2020 年）》及《大興新城規(guī)劃》的相關(guān)要求，同時(shí)也是對(duì)《大興新城規(guī)劃》和 北京市 大 興區(qū) 土地開發(fā)整理規(guī)劃（ 20212021 年） 的具體貫徹實(shí)施。 開發(fā)投資 地鐵大興線棗園路站 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是大興新城東片區(qū)總體開發(fā)的一部分。 項(xiàng)目具體位置如下圖 11 所示： 圖 11 地鐵大興線棗園路站 項(xiàng)目位置示意圖 第一章 總論 2 土地規(guī)模 根據(jù)《北京大興新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》， 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 為 公頃，可開發(fā)用地主要集中在棗園站站點(diǎn)周邊小營村村莊用地及部分國有企業(yè)用地。 第一章 總論 3 二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā) 預(yù)計(jì) 總成本為 167, 萬元，上市交易后， 可收回含貸款利息的全部投資， 由于政策規(guī)定不明確， 預(yù)期 利潤為 0～ 9,865 萬元，預(yù)期自有資金 靜態(tài) 年投資回報(bào)率為 0～ %。項(xiàng)目的投資回收期初步確定為 24 個(gè)月，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 圖 大興線棗園路站項(xiàng)目示意圖 三 、大興新城東片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶） ，關(guān)聯(lián)多中心 （ 大興新城、亦莊新城 ） ，在京津冀發(fā)展、第二章 大興線棗園路站情況簡(jiǎn)介 7 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及濱海新區(qū)國家重大開發(fā)戰(zhàn)略中，大興將成為承接區(qū)域經(jīng)濟(jì)中人流、物流、資金流、信息流等要素的重要節(jié)點(diǎn)。 大興區(qū)政府大力加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)，采取一些列措施，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)和政府職能，更加突出政府的服務(wù)效能，加快項(xiàng)目審批速度，從而節(jié)約了各入?yún)^(qū)企業(yè)的時(shí)間和管理成本。 物美超市 棗園家具城 吉星德億建材城 玫瑰城建材市場(chǎng) 小白羊超市 客車五廠 加油站 小營村民宅 圖 項(xiàng)目所在地地上物現(xiàn)狀實(shí)景 第三章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 11 表 地上物現(xiàn)狀調(diào)查表 土地權(quán)屬 土地類型 建筑面積 小計(jì) 萬 平方米 萬 平方米 1 民宅 建設(shè)用地 2 集體公產(chǎn) 建設(shè)用地 3 國有公產(chǎn) 建設(shè)用地 合計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)興華大街、康莊路已建成通車，路面情況良好； 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。參照京國征 [2021]229 號(hào)所制定的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)與黃村鎮(zhèn)政府協(xié)商 初步 確定按 20 萬元 /畝的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償，該費(fèi)用中包含了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)及青苗補(bǔ)償費(fèi)（不含房屋的拆遷補(bǔ)償）等費(fèi)用。 《大興區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) 有關(guān)規(guī)定的通知》（京興政發(fā) [2021]2號(hào)） 。 民宅搬遷補(bǔ)償方案 、按照 124 號(hào)文的相 關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征 [2021]606 號(hào)文并參考北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興新城拆遷評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的批復(fù)（京興政復(fù) [2021]3 號(hào)）的宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)，民宅拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成，計(jì)算公式為： （基準(zhǔn)地價(jià) K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)） 被拆遷房屋合法建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)。具體明細(xì)如表 所示。 第七章 市政公益設(shè)施建設(shè) 27 序號(hào) 工程項(xiàng)目 工程數(shù)量 單位 單 價(jià) 合 價(jià)（萬元） 1 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3, 市政道路工程 48445 m2 360 1, 自來水工程 雨水工程 污水工程 交通工程 電信工程 － 照明工程 電力工程 中水工程 綠化工程 － 熱力工程 － 燃?xì)夤こ? － 有線電視工程 － 其他 2 配套設(shè)施費(fèi) 教育設(shè)施 2650 平方米 2500 商業(yè)設(shè)施 平方米 － 郵局 平方米 － 鍋爐房 平方米 － 停車場(chǎng) 9250 平方米 200 其他設(shè)施 平方米 － 3 園林景觀建設(shè) 費(fèi) 平方米 公園建設(shè)費(fèi) 20250 平方米 300 綠化建設(shè)費(fèi) 21150 平方米 100 廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi) 4100 平方米 200 其他 － 4 工程前期費(fèi)用 費(fèi)用合計(jì) 5, 第八章 項(xiàng)目總投資估算 28 第 八 章 項(xiàng)目總投資估算 一、土地一級(jí)開發(fā)總成本估算 該項(xiàng)目總投資為 167, 萬元，各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)見表 。 現(xiàn)場(chǎng) 驗(yàn)收：宗地內(nèi)達(dá)到“場(chǎng)光地凈” — 場(chǎng)地內(nèi)無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外），渣土清運(yùn)完畢，場(chǎng)地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求。 根據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市樓面價(jià)格為 4,600 元 /平方米 ，可交易建筑面積為 萬 平方米