【正文】 .................................................................................. 23 一、安置房建設(shè)方案 ............................................................................................... 23 二、安置房建設(shè)成本 ............................................................................................... 23 第七章 市政公益設(shè)施建設(shè) ......................................................................................... 26 一、工程周邊道路及建設(shè)情況 ................................................................................. 26 二、市政公益建設(shè)費(fèi)用測算 ..................................................................................... 26 第一章 總論 II 第八章 項(xiàng)目總投資估算 ............................................................................................. 28 一、土地一級開發(fā)總成本估算 ................................................................................. 28 二、土地成本分析 ................................................................................................... 29 三、估算的幾點(diǎn)說明 ............................................................................................... 29 第九章 土地出讓計(jì)劃 ................................................................................................. 30 一、 土地供應(yīng)量 ...................................................................................................... 30 二、土地一級開發(fā)結(jié)案驗(yàn)收 ..................................................................................... 30 三、土地上市 .......................................................................................................... 30 第十章 開發(fā)進(jìn)度 ........................................................................................................ 31 一、開發(fā)進(jìn)度編制原則 ............................................................................................ 31 二、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 ............................................................................................... 31 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 ............................................................................................. 32 一、項(xiàng)目投資 .......................................................................................................... 32 二、項(xiàng)目利潤 .......................................................................................................... 32 三、現(xiàn)金流量預(yù)測 ................................................................................................... 33 第十二章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................. 35 一、投資成本增大風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 35 二、投資回報(bào)率低的風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................ 35 三、土地一級開發(fā)成本回收風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 36 四、拆遷風(fēng)險(xiǎn) .......................................................................................................... 36 五、結(jié)論 ................................................................................................................. 37 第一章 總論 1 第一章 總論 一 、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 軌道交通 大興線棗園路站土地一級開發(fā) 項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 大興線棗園路站位于大興新城東片區(qū)，規(guī)劃用地范圍東至興華大街及棗園 東里小區(qū)，西至棗園小區(qū)，南至棗園路及麗園路，北至康莊路。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 167, 萬元人民幣，所需資金全部由 北京 京創(chuàng)投資有限公司 自籌解決。 本報(bào)告預(yù)測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。該區(qū)域規(guī)劃以居住為主，規(guī)劃占地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，規(guī)劃人口 萬人。且目前大興新城內(nèi)商品房價(jià)格為每平方米 8000 元，相對市區(qū)北部同等位置新城的商品房均價(jià)偏低。 圖 為項(xiàng)目所在地地上物現(xiàn)狀實(shí)景，表 為地上物現(xiàn)狀調(diào)查表。 一、征地補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù) 148 號文件的要求，征地補(bǔ)償費(fèi)包含土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，涉及青苗或其它土地附著物的，還應(yīng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。 《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國土房管拆[2021]646 號） 。 、獎(jiǎng)勵(lì)政策：參照《 黃村衛(wèi)星城北區(qū)村民住宅拆遷實(shí)施細(xì)則 》，被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人按每提前一天獎(jiǎng)勵(lì) 200 元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人提前搬家獎(jiǎng) ，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)最高不超過 2021 元。 拆遷評估、服務(wù)、拆遷費(fèi) 拆遷評估、服務(wù)、拆除 費(fèi)共計(jì) 2, 萬元。 二、市政 公益 建 設(shè)費(fèi)用測算 市政 公益 建設(shè)費(fèi)用具體明細(xì)見表 。 二 、 土地一級開發(fā)結(jié)案驗(yàn)收 土地一級開發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)分為 現(xiàn)場 驗(yàn)收和土地一級開發(fā)成本審核結(jié)案驗(yàn)收兩個(gè)階段，隨開發(fā)周期驗(yàn)收。 表 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表（可根據(jù)實(shí) 際情況予以適當(dāng)調(diào)整） 任務(wù) 開發(fā)狀態(tài) 審批部門 辦理規(guī)劃意見書等前期手續(xù) 完成交評、環(huán)評等前期手續(xù)辦理工作，完成立項(xiàng) 辦理征地手續(xù) 實(shí)施拆遷 進(jìn)行底價(jià)評估，項(xiàng)目底價(jià)評估聯(lián)審會(huì) 完成供地 市規(guī)委 市發(fā)改委 市國土局 區(qū)建委 市國土局 市發(fā)改委 區(qū)土地儲(chǔ)備中心 第十一章 項(xiàng)目盈虧分析 32 第 十 一 章 項(xiàng)目 盈虧 分析 一、項(xiàng)目 投資 根據(jù)項(xiàng)目成本的測算，本項(xiàng)目土地一級開發(fā)總成本為 167, 萬元，折合可上市交易土地成本為 611 萬元 /畝，折合項(xiàng)目總建筑面積單方成本為 3,769 元 /平方米，出讓金以 150 元 /平方米計(jì)算，折合樓面熟地價(jià)為 3,919 元 /平方米。所以從某種意義上來說，它是兩種模式的結(jié)合，是一種創(chuàng)新模式。另外，拆遷面積 是 根據(jù) 2021 年地形圖 進(jìn)行的 測量計(jì)算， 經(jīng)過幾年的時(shí)間可能會(huì)有一些變化， 由此 造成拆遷成本的增加； 回遷安置房品質(zhì)的要求 會(huì) 導(dǎo)致 開發(fā)建設(shè)成本 的變化 ；相關(guān)政策的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本發(fā)生變化。本項(xiàng)目涉及到 約 800 戶村民住宅的拆遷將對未來拆遷工作的進(jìn)度、拆遷成本等帶來許多不可確定的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)給政府財(cái)政帶來 43,044 萬元的土地增值收益， 還可以為北京市土地交易市場提供一定 數(shù) 量的土地資源， 有 利于土地市場的有序發(fā)展 ，有利于 首都城市與軌道交通建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。 報(bào)告預(yù)測的利潤為 4, 萬元，自有資金靜態(tài)年投資回報(bào)率為 %。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 本項(xiàng)目開發(fā)模式不是由財(cái)政支付資金而是由京創(chuàng)公司自籌資金組織實(shí)施的，并非財(cái)政直接撥款，需要同市土地儲(chǔ)備中心和市財(cái)政局進(jìn)行協(xié)商， 由二 級開發(fā)企業(yè)直接與京創(chuàng)公司簽訂土地一級開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，直接將一級開發(fā)成本返還給京創(chuàng)公司。 隨著對失地農(nóng)民保護(hù)措施力度的加大和土地政策的調(diào)整，征地成本可能增加 。 按照 2%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利 潤 約 為零； 按照 8%計(jì)取管理費(fèi)用模式下利潤為 9,865 萬元，按照項(xiàng)目期兩年計(jì)算， 靜態(tài) 自有資金年投資回報(bào)率為 %