【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第七章組織機構與小區(qū)物業(yè)管理………………………與胡建華共同出資創(chuàng)辦，具有房地產(chǎn)三級企業(yè)開發(fā)資質。公司具有較強的技術力量和雄厚的資金實力。水平，竭誠為用戶提供優(yōu)質服務，力爭將最完美的產(chǎn)品奉獻給社會。起用了一大批年輕有為的技術人才和管理人才。公司下設了經(jīng)理部、項目工程部、開發(fā)部、營銷部、財務部、辦公室等部門，并配備了相關專業(yè)人員31人。級工程師5人；工程師8人；助理工程師3人；大專以上學歷5人；職工10人。市場角逐中創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟和社會效益。省的政治、經(jīng)濟、文化中心，產(chǎn)業(yè)和人口高度聚集，各種經(jīng)濟、社會活動頻繁，可持續(xù)發(fā)展，城市的美化、綠化與景觀建設越來越被人們所認識和接受。

　　

【正文】 國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 31 《 10KV及以下變電所設計規(guī)范》 GB5005394 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5005495 2020版 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 2020版 《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB50011698 《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》 GB5020094 （ 1）用電量指標及負荷計算 用電量指標依據(jù)《住宅設計規(guī)范》和《民用建筑電氣設計規(guī)范》的規(guī)定，以及適度超前的原則，住戶每戶安裝功率為 6kw，公共建筑 100W/m2，地下建筑20W/m2,小區(qū)內總用電安裝負荷 1606kw，計算負荷有功功率 888kW，無功功率519kvar，視在功率 1034kVA，住宅自然功率因數(shù) ，公共建筑及地下建筑自然功率因數(shù) ，在變電所低壓側集中進行無功補償，補償 170kvar后，視在功率 935KVA，補償后功率因數(shù) 。 （ 2）供電電源 高壓 10KV兩路，一用一備分段運行，備用電源須滿足一、二級負荷。低壓系統(tǒng)分段運行，當一路電源故障，聯(lián)絡開關自動投入，確保一、二級負荷。 功率因數(shù)在低壓側集中補償，補后功率因數(shù)大于 。 （ 3） 負荷分級 一級負荷 屋頂增壓泵，消防泵、應急與疏散照明，事故照明。 〈 1〉 二級負荷 生活水泵，樓梯間、小區(qū)公共區(qū)域等重要場所照明。 〈 2〉 三級負荷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 32 （ 4） 住宅照明及其他。 變配電系統(tǒng) 根據(jù)負荷容量及其分布，按有關規(guī)范、導則、細則的規(guī)定以及小區(qū)建設的要求，設計中考慮方案為建設 10/，箱變容量 2630KVA，各單體建筑內低 壓配電。變配電系統(tǒng)須待與供電部門協(xié)商后決定。 計費方式采用高供高計，低壓側動力與照明分開計費，商業(yè)與住宅分開計費，或按供電部門擬定采用高供低計。 （ 5） 線路及敷設方式 住宅小區(qū)屬“建筑面積較大的新建居民住宅小區(qū)及高層建筑小區(qū)，城網(wǎng)送電線路和中壓配電線路采用電纜線路”，電纜材料選用全塑電纜，電纜截面選擇按輸送容量，經(jīng)濟電流密度，熱穩(wěn)定，敷設方式等條件較核。 （ 6）消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 小區(qū)內設消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，由設于消火栓內的報警按鈕手動控制設于屋頂水箱間內的屋頂增壓泵等消防設備對火災發(fā)生處進行消防滅火處理。 地下車庫 采用總線制及多線制區(qū)報警系統(tǒng)，由設于消防值班室內的區(qū)域報警控制器對消防設備進行控制。 弱電系統(tǒng)： 明瑞 金都 住宅小區(qū)建筑占地面積為 ，總建筑面積為 99694平方米，本方案的設計以經(jīng)濟、實用、方便、技術先進、后期可升級為指導思想，系統(tǒng)設計方案中包括電話系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、小區(qū)安防及出入口管理，停車場管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)七個子系統(tǒng)。 設計依據(jù) ： 《城市住宅建筑綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》 CECS119： 2020； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 33 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計 規(guī)范》 GB/T50311— 2020； 《城市住宅區(qū)和辦公樓電話通信設計標準》 YD/T2020— 93； 《接入網(wǎng)工程設計規(guī)范》 YD/T5097— 2020； 《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB50116— 98； 《住宅設計規(guī)范》 GB50096— 1999； 《智能建筑設計標準》 GB/T50314— 2020。 綜合布線： 目前，綜合布線系統(tǒng)可將語音、數(shù)據(jù)、圖像等各類多媒體通信業(yè)務納入，考慮到經(jīng)濟適用的原則，本系統(tǒng)對住宅樓和商用面積采取不同的解決方案。 電話系統(tǒng) ，按每戶一個出線口計（用戶可通過智能 弱電接線箱分支），商場等公共場所在適當位置設出線口。辦公室每間一個出線口。 2020對電話交接箱，市話電纜根據(jù)市電信部門的規(guī)范確定。 ，再用電話電纜、 RBV銅芯線引入用戶。 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) 由于信息化社會的快速發(fā)展，用戶對計算機網(wǎng)絡的需求已日益明顯，目前對于住宅樓寬帶接入采用方案有 XDSL（有 ADSL、 HDSL、 VDSL等幾種）、以太網(wǎng)接入，HFC接入三種，對于新建住宅樓，以太網(wǎng)方式接入，以其帶寬大，承載業(yè)務能力強成為首選方案。在設計方案中針對不 同的應用采用不同的設計標準，以求系統(tǒng)具有更好的性價比。 1. 小區(qū)物業(yè)管理處設網(wǎng)絡接入設備，外網(wǎng)光纖接入。 LVA終端接入點一個，辦公、商場等公共場所在適當位置設 LVA終端接入點，采用骨干千兆以太網(wǎng) 100M到終端。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 34 有線電視系統(tǒng) ： 有線電視系統(tǒng)的設計在應滿足造價，頻道數(shù)量，運營管理等方面的要求基礎上進行設計。本方案擬采用就近接入地方有線電視網(wǎng)的接入方式，在小區(qū)物業(yè)管理中心設管理工作站，對每一住戶的分配器進行地址編碼，通過管理工作站的參數(shù)設置，可以達到每戶節(jié)目通 /斷或有 /無擾碼的控制，便于后 期有線電視的收費及端口管理。 系統(tǒng)由管理中心前端接收機、放大器、控制器、過流分配器、智能分配器，普通分支分配器、視頻電纜構成。 樓宇對講系統(tǒng) 本系統(tǒng)由住戶對講分機、隔離器對講主機、電磁鎖 /電控鎖、聯(lián)網(wǎng)主機、不間斷電源、管理操作臺等設備構成。系統(tǒng)中對講分機設于住戶家中，當小區(qū)外有來訪人員時，門衛(wèi)保安可通過聯(lián)網(wǎng)的對講系統(tǒng)直接呼叫分機，可以在小區(qū)出入口一級實現(xiàn)有效人員出入管理，將非授權的人員欄截在小區(qū)之外，使小區(qū)公共區(qū)域的安全性進一步提高，按業(yè)主需求，可配置成可視對講系統(tǒng)。 小區(qū)安防及出入口管理、停車場管 理系統(tǒng) （ 1） 小區(qū)安防 在小區(qū)的道路紅線附近，沿小區(qū)外圍設置主動式紅外探測器，必要地段設兩對或多對紅外探測器，實現(xiàn)小區(qū)周邊的防越系統(tǒng)，出入口設防寵物型的紅外 /微波雙鑒探測器，在 24： 00至次日 6： 00之間打開，可提示值班人員有無人員出入，減少安防值班人員疲勞程度；在小區(qū)公共區(qū)域設帶云臺的球型攝像機，美觀的同時又可實現(xiàn)對小區(qū)的實時電視監(jiān)視確保住戶安全。商用部分，在其出入口預留線纜，視承包者的需求，安裝監(jiān)視終端。 （ 2） 出入口管理 在出入口設通道閘，小區(qū)住戶分發(fā)出入卡片，實現(xiàn)日常的人員出入管理夜間通過出入口的紅外 /微波雙監(jiān) 探測器提示人員的出入需求，經(jīng)保安查驗控制人員出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 35 入，實現(xiàn)小區(qū)的出入口管理。對于外部來訪者，可通過對講系統(tǒng)核實其身份后，控制出入。 （ 3） 停車場管理系統(tǒng) 本系統(tǒng)由卡機，地感機圈，讀卡機、語音報價提示器，道閘、電子顯示屏管理工作站等設備組成，可以實現(xiàn)③等功能，推薦小區(qū)采用信息卡認證方式，可實現(xiàn)小區(qū)出入 /停車 /門禁（必要處設置）一卡管理。 公共廣播系統(tǒng) 考慮到小區(qū)住宅周邊環(huán)境的舒適度，同時可滿足小區(qū)公共事務的通知，緊急狀況下的疏散指揮，小區(qū)設公共廣播系統(tǒng)，系統(tǒng)主機設于物業(yè)管理中心，主要由音源設備、功率放大器，手動 /自 動選區(qū)模塊，室外揚場器終端組成。 物業(yè)管理系統(tǒng) 現(xiàn)代化的住宅區(qū)應達到更舒適的居住標準，本系統(tǒng)中通過傳感器，現(xiàn)場控制器，協(xié)議 /接口轉換器，上位管理機，實現(xiàn)室外景觀照明、水池、機電設備等的遠程集中監(jiān)控，小區(qū)物業(yè)中心為本系統(tǒng)中心。在本系統(tǒng)中，可將水、電、氣表的遠程抄表信息納入，實現(xiàn)全方位的小區(qū)信息管理系統(tǒng)。 第七章 組織機構與小區(qū)物業(yè)管理 第一節(jié) 公司組織機構 青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按現(xiàn)代化管理組建管理機構，實行董事會下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理下設副總經(jīng)理 2 人，分管經(jīng)營業(yè)務和行政事務，經(jīng)營業(yè)務副總經(jīng)理下設工程部、開 發(fā)部，行政事務副總經(jīng)理下設辦公室、財務部。公司共有員工 31 人。組織機構設置如下 所示 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 36 組織機構框圖 第二節(jié) 小區(qū)物業(yè)管理 明瑞公司商住小區(qū)建成后，物業(yè)管理委托青海農(nóng)牧控股有限公司注冊的佳馨物業(yè)有限公司負責。 第八章 項目實施進度計劃安排 項目建設期安排為二年零 兩 個月，其中 2020 年 5 月至 2020 年 1 月完成項目批復，資金籌措、危舊房拆遷，工程地質鉆探，工程設計等； 2020 年 1 月至 2020年 11 月完成土建工程， 2020 年 5 月至 2020 年 5 完成 設備購置、安裝、內外裝飾工程及收尾工程 。 工程 2020 年 6 月至 2020 年 7 月份竣工驗收。 董事會 總經(jīng)理 經(jīng)營業(yè)務副總經(jīng)理 行政事務副總經(jīng)理 工程部 開發(fā)部 辦公室 財務部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 35 項目實施進度安排表 項目階段 2020 年 2020 年 2020 年 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 前期工作 土建工程 設備 購置安 裝 內外裝飾收尾工程 竣工驗收 安全管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 36 第九章 建設總投資 及資金來源 第一節(jié) 投資估算依據(jù) 項目投資估算依據(jù)規(guī)劃方案及有關文字說明，主要工程量是按規(guī)劃方案框算編制，并且參考類似規(guī)模建筑來確定本項目投資。 定額采用：土建工程參考《青海省一建筑安 裝工程預算定額》 1999 年版，并參考本地區(qū)類似工程投資情況估算。安裝工程按《青海省統(tǒng)一安裝工程預算定額》2020 版，參考設備安裝估算指標并根據(jù)本工程情況作相應調整。 材料價格參考《青海省西寧地區(qū)工程建筑材料及預算價格》，主要建筑材料省定額站發(fā)布的 2020 年第 4 季度指導價格調整。 主要設備價格是參照市場詢價和現(xiàn)行價進行編制。 工程其它費用是按照省上現(xiàn)行有關規(guī)定估列； 工程基本預備費按費用 3%考慮。 第二節(jié) 固定資產(chǎn)投資估算 明瑞 金都 住宅小區(qū)固定資產(chǎn)投資為 億 元，其