【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶需求分析 從目前已經(jīng)購(gòu)買入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨(dú)特地理位置的影響，其客戶群體也是具備鮮明特點(diǎn)的。主要有以下三個(gè)方面： 年齡 3040 歲，這一客戶群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購(gòu)買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑 或周末渡假。其購(gòu)買的物業(yè)以小戶型居多，部分購(gòu)買聯(lián)排別墅。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購(gòu)買小戶型養(yǎng)老。 年齡 3050 歲的成功企業(yè)老總，個(gè)人資產(chǎn)在千萬(wàn)以上，這些客戶群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風(fēng)景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類客戶是青城山獨(dú)棟別墅的主要購(gòu)買者。 子女為孝敬父母在青城山購(gòu)買住宅，為父母提供避暑納涼的去處。 、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 青城山的房地產(chǎn)項(xiàng)目從具體的地理位置細(xì)分上分為 三個(gè)部分，一是青城前山，中國(guó)青城、假日青城、青城白鷺洲和青城鎮(zhèn)待公開拍賣的 500 畝土地都在此區(qū)域。二是青城山水和青城陽(yáng)光，這兩個(gè)項(xiàng)目在青城外山，距離前山大約有1 公里的路程。三是青城后山，包括青城高爾夫山莊和天下青城都集中在此區(qū)域，距離青城前山約 10 公里路程。從生活配套及道路交通等方面來(lái)比較，開發(fā)條件成熟以青城前山、外山、后山依次遞減。 青城前山和青城外山一般依托青城鎮(zhèn)的市政配套，青城鎮(zhèn)配備有郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、衛(wèi)生院。能滿足基本生活生活配套，雖然目前開發(fā)樓盤都具備水、電、氣、光纖、寬帶網(wǎng)、電話等配套。但是缺乏銀 行，僅有農(nóng)村信用社，缺乏大型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)娛樂(lè)配套設(shè)施，教育僅僅有東軟信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院。缺乏從幼兒園到高中的完善教育體系。并且青城山距離成都車程為 66 公里。不能作為成都客戶的第二居所。使得青城山的房地產(chǎn)開發(fā)目前局限為旅游地產(chǎn)的開發(fā)，沒(méi)有作為常規(guī)模式的居住型的房地產(chǎn)開發(fā)。從而限制青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量不能過(guò)大，否則一旦形成市場(chǎng)供應(yīng)量的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求量的增長(zhǎng)，會(huì)對(duì)整個(gè)青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展造成很大的影響。目前青城山的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量與需求量從總體上來(lái)說(shuō)是趨于平衡的，只是在市場(chǎng)細(xì)分方面有些供需不平衡，這表現(xiàn)在小戶 型的供應(yīng)量略小于市場(chǎng)需求量，聯(lián)體別墅和獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量略大于市場(chǎng)需求量。 青城山的商業(yè)地產(chǎn)由于受到市場(chǎng)需求的影響，租金收益很低，較好的商業(yè)口岸租金約 10 元 /平方米月，因此當(dāng)?shù)氐纳啼伖?yīng)量不多。僅僅有青城陽(yáng)光推出 1000 平方米的大開間、大進(jìn)深商鋪，售價(jià) 3200 元 /平方米。且銷售情況不是很好。因此在青城山開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以滿足社區(qū)生活配套就可以了，不能作為增加項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的突破口。 從整個(gè)青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)樓盤來(lái)看，眾多項(xiàng)目無(wú)論在外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)上都無(wú)過(guò)人之處，這也為青城山后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā) 預(yù)留了廣闊的上升空間。 近期開發(fā)樓盤分析 （ 1）中國(guó)青城 開 發(fā) 商：成都大城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計(jì)：海南華磊建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 景觀設(shè)計(jì)：北京土人景觀工作室 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目地址：都江堰青城前 山 市內(nèi)銷售地址：錦江大禮堂一樓 咨詢電話： 86124660 87288389 占地： 800 余畝 建筑面積： 10 余萬(wàn)平米 容積率： 綠化率： 67% 工程進(jìn)度： 3 期已經(jīng)交房， 銷售價(jià)格：三期芙蓉苑價(jià)格起價(jià) 7000 元 /平方米，均價(jià) 8500 元 /平方米，聯(lián)排別墅 10000 元 /平方米。 總平規(guī)劃特點(diǎn)：以青城山的山坡層次營(yíng)造山居環(huán)境，利用環(huán)山渠營(yíng)造水居環(huán)境。一期主要由 4 層公寓式的度假小戶型，建筑面積 4070 平方米。其次是聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目占地共 800 余畝，其中 3 期占地 280 畝， 2 期總套數(shù) 200 多套已經(jīng)銷售結(jié)束，三期芙蓉苑 194 套銷售已接近尾聲。由于受青城山旅游區(qū)規(guī)劃的限制及該公司的一些其它原因。該項(xiàng)目在 1999 年推出，是青城山最早推出的項(xiàng)目，但其開發(fā)進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其它后進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)。規(guī) 劃中的網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施尚未修建。該項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)其總平進(jìn)行調(diào)整，降低了別 墅的供應(yīng)量，增加了小戶型的供應(yīng)量。該項(xiàng)目缺乏特色，在營(yíng)銷推廣方面也缺乏有效的手段，使得該項(xiàng)目沒(méi)有充分利用先入為主和得天獨(dú)厚的地理位置搶占市場(chǎng)份額。 （ 2） 青城 雅舍 開發(fā)商： 成都永元置業(yè)有限公司 電話： 87220209 項(xiàng)目地址： 都江堰青城前 山 總用地面積： 42 畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 容積率： 總建筑面積： 萬(wàn)平方米 總戶數(shù) :248 戶型區(qū)間： 36146 平米 均價(jià)： 4000 元 /平方米 銷售情況：銷售 率 70%。 （ 3） 青城神韻 開發(fā)商： 天祥實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 電話： 87373666 項(xiàng)目地址： 崇州街子古鎮(zhèn) 總用地面積： 500 畝 容積率： 總建筑面積： 平米 總戶數(shù) :2070 銷售情況： 一期 銷售率 20%。 建筑形態(tài)：多層別院 機(jī)動(dòng)車停車位： 1105 個(gè) 物業(yè) 顧問(wèn)：戴德梁行 綠地率： % （ 4）天下青城 開發(fā)商：新世宇公司 占地面積： 800 余畝 容積率： 總建筑面積： 12 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目地址：青 城后山 總戶數(shù)： 600 余戶 市內(nèi)售樓中心：成都市大安中路 79 號(hào) 電話： 86926611 總平規(guī)劃特點(diǎn)：依托山體坡度依山修建 A 區(qū)聯(lián)排別墅， B 區(qū) 雙聯(lián)體 及獨(dú)立別墅，C 區(qū)豪華獨(dú)立別墅 ， D 區(qū)為 9 層小戶型電梯酒店公寓。四個(gè)區(qū)域具備較強(qiáng)的獨(dú)立性。 工程進(jìn)度：目前 A 區(qū)已經(jīng)交房，但有部分單位尚未竣工， D 區(qū)電梯公寓主體斷水， B、 C 區(qū) 尚未動(dòng)工。 銷售價(jià)格：小戶型電梯公寓起價(jià) 3650 元，均價(jià) 3800 元，銷售尾盤，聯(lián)排別墅銷售極佳。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目距離青城前山約有 10 多公里，地理位置較差，尤其是 A 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)修建在山谷，為下風(fēng)下水，且容積率較大，給人受困兵營(yíng)的感覺，因此銷售不好。 D 區(qū)修建小戶型酒店式公寓有些曲高和寡的感覺，因此銷售進(jìn)度緩慢，也影響了 B、 C 區(qū)的進(jìn)度。 （ 5）新麗江 開發(fā)商：四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司 投資商：成都天協(xié)房產(chǎn)有限公司 占地面積： 365 余畝 容積率： 總建筑面積： 94692 平方米 電話： 85454848 項(xiàng)目地址： 大觀鎮(zhèn) 青 城高爾夫球場(chǎng)對(duì)面 市內(nèi)售樓中心：成都市 青羊大道成都花園 總平規(guī)劃特點(diǎn)：以云南麗江古鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，為院落式的全部?jī)蓪拥兔芏茸≌?。戶型?22104 平方米的小戶型。 工程進(jìn)度：一 、二、三 期銷售已經(jīng)告罄。 銷售價(jià)格：公寓均價(jià) 3800 元 /平方米 。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目總平規(guī)劃借用了云南麗江古鎮(zhèn)的建筑特色，也汲取了周邊樓盤假日青城的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)為別墅行的小戶型渡假住宅，由于項(xiàng)目追求較高的容積率犧牲了各戶型的私密性。對(duì)后期的銷售有較大影響。 （ 6） 高山流水 開發(fā)商： UNITEDSTAR 聯(lián)星置業(yè) 電話： 85193600 總建筑面積： 8 萬(wàn) 平米 項(xiàng)目地址： 青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂(lè)部北側(cè) 總用地面積： 316 畝 銷售價(jià)格：均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米 容積率： 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅 總戶數(shù) :103 綠地率： 76% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售情況：一期銷售告罄，二期銷售 50%。 從目前已經(jīng)購(gòu)買入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨(dú)特地理位置的影響，其客戶群體也是具備鮮明特 點(diǎn)的。主要有以下三個(gè)方面： 年齡 3040 歲，這一客戶群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購(gòu)買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。其購(gòu)買的物業(yè)以小戶型居多，部分購(gòu)買聯(lián)排別墅。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購(gòu)買小戶型養(yǎng)老。 年齡 3050 歲的成功企業(yè)老總，個(gè)人資產(chǎn)在千萬(wàn)以上，這些客戶群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風(fēng)景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類客戶是青城山 獨(dú)棟別墅的主要購(gòu)買者。 子女為孝敬父母在青城山購(gòu)買住宅，為父母提供避暑納涼的去處。 SWOT 分析 潮蓉碧水青城的市場(chǎng)定位是以將其建設(shè)成為“西南地區(qū)度假休閑勝地，同時(shí)為老齡人提供度假、養(yǎng)老為輔的大型多功能社區(qū)”。項(xiàng)目整體規(guī)劃將從戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等各個(gè)方面充分體現(xiàn)項(xiàng)目特色。 ? 潮蓉 碧水 青城 所處的青城山擁有其他區(qū)位開發(fā)的度假山水公寓無(wú)法比擬的地理位置優(yōu)勢(shì)，在崇州、龍泉等地開發(fā)的度假山水公寓無(wú)法擁有與青城山一樣的讓老齡人夢(mèng)寐以求的清新自然空氣、秀麗的山川河水等自然條件 ； ? 潮蓉碧水青城為高水平的整體規(guī)劃、國(guó)際先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備、同華西醫(yī)科大學(xué)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作，在社區(qū)建設(shè)專門為老齡人提供健康服務(wù)的醫(yī)療中心，彌補(bǔ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 了青城山缺乏大型醫(yī)療配套設(shè)施的缺陷； ? 潮蓉碧水青城地理位置優(yōu)越，位于國(guó)道 106 線西面 200 米左右，距離青城山正門約 500 米，西面為蜿蜒起伏的青城山脈，環(huán)山渠順地勢(shì)流經(jīng)項(xiàng)目，可以為項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)提供很好的山水優(yōu)勢(shì)； ? 水系、水景優(yōu)勢(shì)：由高山雪水融化形成的青景支渠貫穿整個(gè)小區(qū)，水質(zhì)清涼，流量穩(wěn)定，是優(yōu)良的景觀用水和初級(jí)生活用水，在小區(qū)內(nèi)與小區(qū)主入口、會(huì)所和水池巧妙結(jié)合，形成小區(qū)特 有的活水景觀。水：在我國(guó)風(fēng)水學(xué)說(shuō)中擔(dān)當(dāng)著重要的角色，素有“水能生財(cái)”之說(shuō)，獨(dú)特的水資源將會(huì)為吸引無(wú)數(shù)購(gòu)買者的目光。 ? 潮蓉碧水青城北面 23 畝的市政廣場(chǎng)，無(wú)疑提升了項(xiàng)目附加值，為項(xiàng)目銷售賣場(chǎng)氛圍的營(yíng)造打下了良好的形象基礎(chǔ)。 ? 青城山作為