【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 、青城山房地產(chǎn)市場目標客戶需求分析 從目前已經(jīng)購買入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨特地理位置的影響，其客戶群體也是具備鮮明特點的。主要有以下三個方面： 年齡 3040 歲，這一客戶群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑 或周末渡假。其購買的物業(yè)以小戶型居多，部分購買聯(lián)排別墅。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購買小戶型養(yǎng)老。 年齡 3050 歲的成功企業(yè)老總，個人資產(chǎn)在千萬以上，這些客戶群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類客戶是青城山獨棟別墅的主要購買者。 子女為孝敬父母在青城山購買住宅，為父母提供避暑納涼的去處。 、青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 青城山的房地產(chǎn)項目從具體的地理位置細分上分為 三個部分，一是青城前山，中國青城、假日青城、青城白鷺洲和青城鎮(zhèn)待公開拍賣的 500 畝土地都在此區(qū)域。二是青城山水和青城陽光，這兩個項目在青城外山，距離前山大約有1 公里的路程。三是青城后山，包括青城高爾夫山莊和天下青城都集中在此區(qū)域，距離青城前山約 10 公里路程。從生活配套及道路交通等方面來比較，開發(fā)條件成熟以青城前山、外山、后山依次遞減。 青城前山和青城外山一般依托青城鎮(zhèn)的市政配套，青城鎮(zhèn)配備有郵局、農(nóng)貿(mào)市場、衛(wèi)生院。能滿足基本生活生活配套，雖然目前開發(fā)樓盤都具備水、電、氣、光纖、寬帶網(wǎng)、電話等配套。但是缺乏銀 行，僅有農(nóng)村信用社，缺乏大型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)娛樂配套設施，教育僅僅有東軟信息技術(shù)職業(yè)學院。缺乏從幼兒園到高中的完善教育體系。并且青城山距離成都車程為 66 公里。不能作為成都客戶的第二居所。使得青城山的房地產(chǎn)開發(fā)目前局限為旅游地產(chǎn)的開發(fā)，沒有作為常規(guī)模式的居住型的房地產(chǎn)開發(fā)。從而限制青城山房地產(chǎn)市場開發(fā)量不能過大，否則一旦形成市場供應量的增長遠遠低于市場需求量的增長，會對整個青城山房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展造成很大的影響。目前青城山的房地產(chǎn)市場供應量與需求量從總體上來說是趨于平衡的，只是在市場細分方面有些供需不平衡，這表現(xiàn)在小戶 型的供應量略小于市場需求量，聯(lián)體別墅和獨棟別墅的供應量略大于市場需求量。 青城山的商業(yè)地產(chǎn)由于受到市場需求的影響，租金收益很低，較好的商業(yè)口岸租金約 10 元 /平方米月，因此當?shù)氐纳啼伖坎欢唷H僅有青城陽光推出 1000 平方米的大開間、大進深商鋪，售價 3200 元 /平方米。且銷售情況不是很好。因此在青城山開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應當以滿足社區(qū)生活配套就可以了，不能作為增加項目開發(fā)利潤的突破口。 從整個青城山房地產(chǎn)市場的供應樓盤來看，眾多項目無論在外立面設計、小區(qū)環(huán)境營造、戶型設計上都無過人之處，這也為青城山后續(xù)項目的開發(fā) 預留了廣闊的上升空間。 近期開發(fā)樓盤分析 （ 1）中國青城 開 發(fā) 商：成都大城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 建筑設計：海南華磊建筑設計咨詢有限公司 景觀設計：北京土人景觀工作室 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目地址：都江堰青城前 山 市內(nèi)銷售地址：錦江大禮堂一樓 咨詢電話： 86124660 87288389 占地： 800 余畝 建筑面積： 10 余萬平米 容積率： 綠化率： 67% 工程進度： 3 期已經(jīng)交房， 銷售價格：三期芙蓉苑價格起價 7000 元 /平方米，均價 8500 元 /平方米，聯(lián)排別墅 10000 元 /平方米。 總平規(guī)劃特點：以青城山的山坡層次營造山居環(huán)境，利用環(huán)山渠營造水居環(huán)境。一期主要由 4 層公寓式的度假小戶型，建筑面積 4070 平方米。其次是聯(lián)排別墅和獨棟別墅。 項目點評： 該項目占地共 800 余畝，其中 3 期占地 280 畝， 2 期總套數(shù) 200 多套已經(jīng)銷售結(jié)束，三期芙蓉苑 194 套銷售已接近尾聲。由于受青城山旅游區(qū)規(guī)劃的限制及該公司的一些其它原因。該項目在 1999 年推出，是青城山最早推出的項目，但其開發(fā)進度遠遠落后其它后進項目的開發(fā)。規(guī) 劃中的網(wǎng)球場等配套設施尚未修建。該項目根據(jù)市場的變化對其總平進行調(diào)整，降低了別 墅的供應量，增加了小戶型的供應量。該項目缺乏特色，在營銷推廣方面也缺乏有效的手段，使得該項目沒有充分利用先入為主和得天獨厚的地理位置搶占市場份額。 （ 2） 青城 雅舍 開發(fā)商： 成都永元置業(yè)有限公司 電話： 87220209 項目地址： 都江堰青城前 山 總用地面積： 42 畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 容積率： 總建筑面積： 萬平方米 總戶數(shù) :248 戶型區(qū)間： 36146 平米 均價： 4000 元 /平方米 銷售情況：銷售 率 70%。 （ 3） 青城神韻 開發(fā)商： 天祥實業(yè)有限責任公司 電話： 87373666 項目地址： 崇州街子古鎮(zhèn) 總用地面積： 500 畝 容積率： 總建筑面積： 平米 總戶數(shù) :2070 銷售情況： 一期 銷售率 20%。 建筑形態(tài)：多層別院 機動車停車位： 1105 個 物業(yè) 顧問：戴德梁行 綠地率： % （ 4）天下青城 開發(fā)商：新世宇公司 占地面積： 800 余畝 容積率： 總建筑面積： 12 萬平方米 項目地址：青 城后山 總戶數(shù)： 600 余戶 市內(nèi)售樓中心：成都市大安中路 79 號 電話： 86926611 總平規(guī)劃特點：依托山體坡度依山修建 A 區(qū)聯(lián)排別墅， B 區(qū) 雙聯(lián)體 及獨立別墅，C 區(qū)豪華獨立別墅 ， D 區(qū)為 9 層小戶型電梯酒店公寓。四個區(qū)域具備較強的獨立性。 工程進度：目前 A 區(qū)已經(jīng)交房，但有部分單位尚未竣工， D 區(qū)電梯公寓主體斷水， B、 C 區(qū) 尚未動工。 銷售價格：小戶型電梯公寓起價 3650 元，均價 3800 元，銷售尾盤，聯(lián)排別墅銷售極佳。 項目點評： 該項目距離青城前山約有 10 多公里，地理位置較差，尤其是 A 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)修建在山谷，為下風下水，且容積率較大，給人受困兵營的感覺，因此銷售不好。 D 區(qū)修建小戶型酒店式公寓有些曲高和寡的感覺，因此銷售進度緩慢，也影響了 B、 C 區(qū)的進度。 （ 5）新麗江 開發(fā)商：四川金聯(lián)實業(yè)有限公司 投資商：成都天協(xié)房產(chǎn)有限公司 占地面積： 365 余畝 容積率： 總建筑面積： 94692 平方米 電話： 85454848 項目地址： 大觀鎮(zhèn) 青 城高爾夫球場對面 市內(nèi)售樓中心：成都市 青羊大道成都花園 總平規(guī)劃特點：以云南麗江古鎮(zhèn)為基礎，為院落式的全部兩層低密度住宅。戶型為 22104 平方米的小戶型。 工程進度：一 、二、三 期銷售已經(jīng)告罄。 銷售價格：公寓均價 3800 元 /平方米 。 項目點評： 該項目總平規(guī)劃借用了云南麗江古鎮(zhèn)的建筑特色，也汲取了周邊樓盤假日青城的特點，設計為別墅行的小戶型渡假住宅，由于項目追求較高的容積率犧牲了各戶型的私密性。對后期的銷售有較大影響。 （ 6） 高山流水 開發(fā)商： UNITEDSTAR 聯(lián)星置業(yè) 電話： 85193600 總建筑面積： 8 萬 平米 項目地址： 青城山外山風景區(qū)高爾夫俱樂部北側(cè) 總用地面積： 316 畝 銷售價格：均價 萬元 /平方米 容積率： 建筑形態(tài)：獨棟別墅 總戶數(shù) :103 綠地率： 76% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售情況：一期銷售告罄，二期銷售 50%。 從目前已經(jīng)購買入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨特地理位置的影響，其客戶群體也是具備鮮明特 點的。主要有以下三個方面： 年齡 3040 歲，這一客戶群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。其購買的物業(yè)以小戶型居多，部分購買聯(lián)排別墅。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購買小戶型養(yǎng)老。 年齡 3050 歲的成功企業(yè)老總，個人資產(chǎn)在千萬以上，這些客戶群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類客戶是青城山 獨棟別墅的主要購買者。 子女為孝敬父母在青城山購買住宅，為父母提供避暑納涼的去處。 SWOT 分析 潮蓉碧水青城的市場定位是以將其建設成為“西南地區(qū)度假休閑勝地，同時為老齡人提供度假、養(yǎng)老為輔的大型多功能社區(qū)”。項目整體規(guī)劃將從戶型設計、配套設施、園林設計、物業(yè)管理等各個方面充分體現(xiàn)項目特色。 ? 潮蓉 碧水 青城 所處的青城山擁有其他區(qū)位開發(fā)的度假山水公寓無法比擬的地理位置優(yōu)勢，在崇州、龍泉等地開發(fā)的度假山水公寓無法擁有與青城山一樣的讓老齡人夢寐以求的清新自然空氣、秀麗的山川河水等自然條件 ； ? 潮蓉碧水青城為高水平的整體規(guī)劃、國際先進的醫(yī)療設備、同華西醫(yī)科大學進行強強合作，在社區(qū)建設專門為老齡人提供健康服務的醫(yī)療中心，彌補 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 了青城山缺乏大型醫(yī)療配套設施的缺陷； ? 潮蓉碧水青城地理位置優(yōu)越，位于國道 106 線西面 200 米左右，距離青城山正門約 500 米，西面為蜿蜒起伏的青城山脈，環(huán)山渠順地勢流經(jīng)項目，可以為項目的園林設計提供很好的山水優(yōu)勢； ? 水系、水景優(yōu)勢：由高山雪水融化形成的青景支渠貫穿整個小區(qū)，水質(zhì)清涼，流量穩(wěn)定，是優(yōu)良的景觀用水和初級生活用水，在小區(qū)內(nèi)與小區(qū)主入口、會所和水池巧妙結(jié)合，形成小區(qū)特 有的活水景觀。水：在我國風水學說中擔當著重要的角色，素有“水能生財”之說，獨特的水資源將會為吸引無數(shù)購買者的目光。 ? 潮蓉碧水青城北面 23 畝的市政廣場，無疑提升了項目附加值，為項目銷售賣場氛圍的營造打下了良好的形象基礎。 ? 青城山作為