【正文】 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目估算總成本 萬元 ，項目建成，各項經(jīng)濟指標(biāo)較好，項目建設(shè)是可行的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。根據(jù)《青海省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃綱要》“十五”期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%，固定資產(chǎn)投資總規(guī)模達到 1100 億元，年 均增長 13%。 西寧市 長江 路是西寧市的主要街區(qū)之一，過去由于城市建設(shè)投入不足，街區(qū)的房屋多為危舊房，景觀顯的陳舊和單調(diào)，與省會城市的發(fā)展要求相差較遠，需要通過新建或改建來改造舊城區(qū)，使之與現(xiàn)代化中心城市發(fā)展相適應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1 目 錄 第一章 總論 ………………………………… ...………………… .…… .3 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 ………………………………… ....… ..3 第二節(jié) 建設(shè)單位概況及項目背景 ...................................................3 第三節(jié) 項目建設(shè)必要性 .................................................................4 第四節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) ………………………… .....… ..6 第五節(jié) 可行性研究報告的編制原則 ………………………… ........6 第六節(jié) 可研報告內(nèi)容摘要 …………………………………… ......6 第二章 市場預(yù)測 ………………………………………………… ..… 8 第一節(jié) 全國房地產(chǎn)市場概況 ……………………………… ...… ...8 第二節(jié) 西寧市房地產(chǎn)市場狀況 ………………………… .…… ......9 第三章 建設(shè)選址及建設(shè)條件 ……………………………………… ....10 第一節(jié) 建設(shè)地址選擇 ……………………… …………… ......… .10 第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………… .… .10 第四章 建設(shè)規(guī)模 ……………………………………………… ..… ...16 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模的確定 …………………………………… ...… .16 第二節(jié) 主要建設(shè)內(nèi)容 …………………………………… .…… ..17 第五章 建設(shè)方案設(shè)想 ..........................................................................17 第一節(jié) 建筑 設(shè)計 ………………………… .…… .… .…… . … . 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 項目名稱： 青海明瑞金都住宅小區(qū) 建設(shè)單位：青海明瑞房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目法人代表：胡仲明 第二節(jié) 建設(shè)單位概況及項目背景 建設(shè)單位概況 青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建于 2020 年 1 月 6 日，由甘肅省廣河縣胡仲明與胡建華共同出資創(chuàng)辦，具有房地產(chǎn)三級企業(yè)開發(fā)資質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 此外，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，人民收入增加，生活越來越好，要求寬敞的住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配年均增長 8%，人均住宅建筑面積增加到 25 平方米。 6 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加收入 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) (1)用地面積 (2)建筑占地面積 (3)總建筑面積 99694m2 (4)建筑容積率 (5)建筑密度 % (6)項目總投資 25000 萬 元 (7)營業(yè)收入 萬元 (8)總成本 萬元 (9)銷售稅金 萬元 (10)銷售利潤總額 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著社 會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平將進入小康，消費水平逐步升級，居民的住宅消費要求也發(fā)生了較大的變化，購買能力大大提高，隨著購房信貸的刺激，居民保持了較高的購房熱情，個人購房比例明顯增加。 10 提供了充足空間，今后幾年，在城市總體規(guī)劃擴大的同時，隨著市區(qū)中心地區(qū)危舊房改造力度的加大、市區(qū)中心地區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整、市區(qū)邊緣居住用地和市郊城鎮(zhèn)居住用地的擴大等，未來幾年西寧市將保持高速的發(fā)展趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。多年平均降水量 ，最大日降水量 mm（ 1964 年 8 月 19 日），最大 1 小時降水量 mm（ 1971 年 7月），年內(nèi)降水分配 均勻 ,一般多集中在 69 月份 ,占全年總降水量的 73%,79 月降水集中 ,暴雨多 ,歷年平均蒸發(fā)量 ㎜ ,基本雪壓 ,歷年最多風(fēng)向為,30年一遇最大風(fēng)速 ,50年一遇最大風(fēng)速 m/s,基本風(fēng)壓 .多年平均日照時數(shù) 小時 ,日照百分率 %,多年平均相對濕度 55%, 多年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）地層構(gòu)成 經(jīng)鉆孔揭露，場地地層由人工填土、第四系沖積物及第三系泥巖組成，自上而下分述如下： （ 1）雜填土：灰褐、棕褐色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建筑垃圾則應(yīng)予以清除；卵石層（ 2）、土夾石（ 22）中密，可按 1: 放坡 。 (2)根據(jù)建筑物特點，建議以第三系強風(fēng)化泥巖 (3)作為基礎(chǔ)持力層，采用箱形或筏形基礎(chǔ)。 3）采暖 擬建小區(qū)現(xiàn)無集中供熱系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)各住宅樓采用分戶供熱采暖方式進行采暖。 5）土地征用 本 項目建設(shè)用地 畝 ,為原青海陽光畜產(chǎn)品開發(fā)交易有限公司用地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想： 尊重自然、保護生態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在設(shè)計中，一切從人出發(fā)，以人的視覺，人的心理，人的需求出發(fā)，注重建筑與環(huán)境，建筑與人的融合與溝通，充分重視人的心理體驗，富有人情味。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。小區(qū)臨街中部設(shè)人行入口，進入原 有市政防空洞。結(jié)合小區(qū)公共中心布置活動中心，這樣既活躍了空間景觀，又符合居民行為規(guī)律，服務(wù)半徑合理。住宅布置與當(dāng)?shù)貧夂驐l件及居民居住習(xí)俗相結(jié)合，住宅以南北向布置為主。綠地設(shè)置以貼近居民生活為前提。一軸線為 4 米的小區(qū)車行道 ；兩組團結(jié)合組團中心綠地，景觀綠地均勻分布，給居民生活提供了便利；五核心分別為五棟高層住宅樓。結(jié)合小區(qū)商業(yè)鋪面設(shè)置房產(chǎn)維修、物業(yè)管理、文化活動站、居委會、警務(wù)、郵電、銀行等服務(wù)功能。整個小區(qū) 均為高 層，住宅套型提供了多種不同標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)不同的居民需求。 11 消防設(shè)計 ： 小區(qū)的住宅耐火等級均為二級，各棟建筑物之間均能滿足《防火規(guī)范》中防 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小區(qū) 內(nèi)各建筑物均滿足《防火規(guī)范》中關(guān)于防火分區(qū)和防煙分區(qū)的要求。 25 其中： ① 住宅面積： 66136m2 陽臺面積： 5158m2 ② 公建配套用房： ③ 地下 停車 庫： 11000m2 容積率： 停車位： 20 輛 /140 輛（地面 /地下） 建筑密度： ％ 綠化覆蓋率： 31％ 第二節(jié) 結(jié)構(gòu) 設(shè)計說明 （一）、建筑物所在地與結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計有關(guān)的自然條件： 基本風(fēng)壓： KN/M2。 26 (6)高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 (JGJ 32020) (9)濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范 (GB 500252020) (10)建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 (JGJ 792020) (11)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 (GB 500072020) (12)建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ 9494) (13)建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范 (GB 503302020) (14)鋼筋焊接及驗收規(guī)程 (JGJ 182020) (15)工業(yè)建筑防腐蝕設(shè)計規(guī)范 (GB 5004695) (16)人民 防空地下室設(shè)計規(guī)范 (GB 500382020) (17)地下工程防水技術(shù)規(guī)范 (GB 501082020) 建設(shè)方提出的符合有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)構(gòu)有關(guān)的書面要求 （三）、建筑專業(yè)及水、暖、電等專業(yè)提供的有關(guān)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第六章 采暖、通風(fēng) 給排消防 電氣 第一節(jié) 采暖、通風(fēng) 1 設(shè)計依據(jù) 確定的方案設(shè)計及建筑平、立、剖面圖。 C 住宅客廳 臥室： 20℃， 住宅衛(wèi)生間： 23℃， 廚房： 14℃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。單體內(nèi)均采用污、廢水合流制排放系統(tǒng)，高層廚房為設(shè)有伸頂通氣管的單立管系統(tǒng)，高層住宅衛(wèi)生間為設(shè)有專門通氣管的雙立管系統(tǒng)，底層單獨排出。 室外消防用水量 : 10 l/s 每棟樓屋頂設(shè) 10 m3消防水箱，采用裝配式鍍鋅鋼板水箱。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設(shè)消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，由設(shè)于消火栓內(nèi)的報警按鈕手動控制設(shè)于屋頂水箱間內(nèi)的屋頂增壓泵等消防設(shè)備對火災(zāi)發(fā)生處進行消防滅火處理。 綜合布線： 目前，綜合布線系統(tǒng)可將語音、數(shù)據(jù)、圖像等各類多媒體通信業(yè)務(wù)納入，考慮到經(jīng)濟適用的原則，本系統(tǒng)對住宅樓和商用面積采取不同的解決方案。 LVA終端接入點一個，辦公、商場等公共場所在適當(dāng)位置設(shè) LVA終端接入點，采用骨干千兆以太網(wǎng) 100M到終端。 樓宇對講系統(tǒng) 本系統(tǒng)由住戶對講分機、隔離器對講主機、電磁鎖 /電控鎖、聯(lián)網(wǎng)主機、不間斷電源、管理操作臺等設(shè)備構(gòu)成。 35 入，實現(xiàn)小區(qū)的出入口管理。組織機構(gòu)設(shè)置如下 所示 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 定額采用：土建工程參考《青海省一建筑安 裝工程預(yù)算定額》 1999 年版，并參考本地區(qū)類似工程投資情況估算。 材料價格參考《青海省西寧地區(qū)工程建筑材料及預(yù)算價格》，主要建筑材料省定額站發(fā)布的 2020 年第 4 季度指導(dǎo)價格調(diào)整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 停車場管理系統(tǒng) 本系統(tǒng)由卡機，地感機圈，讀卡機、語音報價提示器，道閘、電子顯示屏管理工作站等設(shè)備組成，可以實現(xiàn)③等功能，推薦小區(qū)采用信息卡認證方式，可實現(xiàn)小區(qū)出入 /停車 /門禁（必要處設(shè)置）一卡管理。 小區(qū)安防及出入口管理、停車場管 理系統(tǒng) （ 1） 小區(qū)安防 在小區(qū)的道路紅線附近，沿小區(qū)外圍設(shè)置主動式紅外探測器，必要地段設(shè)兩對或多對紅外探測器，實現(xiàn)小區(qū)周邊的防越系統(tǒng)，出入口設(shè)防寵物型的紅外 /微波雙鑒探測器，在 24： 00至次日 6： 00之間打開，可提示值班人員有無人員出入，減少