【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。——集團公司關于營銷與客戶關系管理體系要求的關鍵制度、規(guī)程文件。服務管理等，對項目銷售業(yè)績最終負責；集團公司對項目公司的銷售業(yè)績進行考核，并通過與項目公司總經理簽署的《項目開發(fā)經營責任書》予以明確。京財源房地產中介服務有限公司”實施營銷，亦可委托外部專業(yè)營銷代理機構實施。項目公司與“營銷代理公司”在營銷管理中的責任、權利、義務和代理費用（傭

　　

【正文】 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 建筑面積計算管理辦法 第一條 為了加強對商品房面積計算工作的管理，防止因計算錯誤而導致的糾紛及不必要的損失，制訂本辦法。 第二條 面積計算 （一） 面積計算所用圖紙由 規(guī)劃技術部 組織 項目公司 相關人員 會審確認，經 集團公司分管工程副總裁 和 總裁 會簽批準使用。 （二） 成本物資部 根據建設部《全國統(tǒng)一建筑工程工程量計算規(guī)則 GJDGZ－ 101－ 95》、《房屋測量規(guī)范》、《住宅設計規(guī)范》等文件的 相關規(guī)定及房產管理部門的銷售面積計算辦法，在圖紙會簽 10～ 30 日內分別計算出項目總建筑面積、總可銷建筑面積、各類型可銷建筑面積、分層分戶可銷建筑面積（含公攤面積），物業(yè)管理用房面積及其它配套用房面積。 （三） 項目的建筑面積、 可銷建筑面積 由 項目公司 委托房管部門認可的測繪單位進行測算 ， 并組織對測繪結果進行核準。 第三條 面積計算差異處理 （一） 當 集團公司 測算結果與測繪單位測算結果存在差異時， 成本物資部 應復算修正，與測繪單位統(tǒng)一計算結果。若意見無法統(tǒng)一時，由 項目公司 向房地產主管部門咨詢，根據需要可由 分管工程 副總裁 組織協(xié)調再審；計算結果統(tǒng)一后，由參加測算各方簽字確認，確保計算結果合法、準確。 （二） 面積最后計算結果在對外正式公開前，須由 項目公司報房產主管部門核審，核審意見與會簽結果仍有分歧時，由 分管工程副總裁 牽頭與房產主管部門協(xié)調，直至雙方達成共識。 （三） 確認無誤后的計算結果必須形成書面資料，并在總平面圖和分戶圖紙上分別標注，由各測算部門（單位）責任人簽章確認； 集團公司總裁 簽發(fā)， 營銷代理公司 領用復印件，用于銷售工作的宣傳、展示和簽訂合同的依據。 第四條 可銷建筑面積調整處理 （一） 項目建設過程中發(fā)生設 計變更造成戶型改變、面積改變等， 項目公司總經理 應在 24 小時內書面通知 集團公司成本物資部 。 （二） 集團公司成本物資部 組織測繪單位和 集團公司 相關部門，按上述面積計算辦法和程序重新計算、核審、簽發(fā)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地 產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 （三） 營銷代理公司 負責調整圖紙和重新確認可銷總面積和被調整部分房屋可銷建筑面積，并向買受人發(fā)出書面通知，最遲于 5 個工作日內與買受人簽訂好《商品房買賣合同》（以下簡稱購房合同）補充協(xié)議、辦妥購房合同備案變更手續(xù)。 （四） 竣工驗收后，由 項目公司 憑竣工圖紙委托房管部門認可的測繪單位現場實測，取得準確結果后報房管部門書 面確認最終權證面積，并登記備案保管。 第五條 面積計算委托 （一） 項目的可銷建筑面積在 集團公司 內部計算的同時， 項目公司可 委托房管部門認可的有資質的房地產面積測繪專業(yè)單位計算。 （二） 項目可銷建筑面積委托計算的范圍，應該包括項目的總建筑面積、總可銷建筑面積（含公攤面積）、各類型可銷建筑面積、分層分戶可銷建筑面積，物業(yè)管理用房建筑面積及其他配套用房建筑面積。同時還應該分別在（預）銷售前計算預測銷售面積，在竣工驗收前提供房管部門用于確認最終范圍權證面積的實測建筑面積。 （三） 項目公司 在與受托單位簽訂的《房 地產建筑面積計算委托合同》中，應該明確，受托計算建筑面積的單位，必須對其提供的計算結果、完成時間、準確性、合法性承擔全部法律責任；由于受托單位的責任造成 集團公司 包括聲譽在內的的所有損失，由其負責賠償。 第六條 本辦法若與政府有關部門的明文規(guī)定相抵觸的，從其規(guī)定執(zhí)行，但在執(zhí)行前應向 集團公司 成本物資部 備案。 第七條 本辦法由 集團公司總裁 辦公會負責解釋。 第八條 本辦法自頒布之日起施行。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地 產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27 銷售技術交底管理辦法 第一條 為了明確技術交底的內容和程序，加強銷售技術交底的管理，制訂本辦法。 第二條 圖紙會審 對外公開的建筑施工圖和銷售圖紙， 在組織圖紙會審時， 項目公司 應邀請 集團公司 規(guī)劃技術部和 營銷代理公司 參加。 第三條 在開盤前， 由集團公司 開發(fā)管理中心總經理 組織 規(guī)劃技術部、 營銷代理公司 向項目 售樓部 銷售 人員作詳細的 技術交底，并提供相應的書面資料。 第四條 技術交底完畢后， 營銷代理公司 應代表受訓 銷售 人員在 技術交底交接單或相應的書面資料上簽字確認。 第五條 營銷代理公司 負責將 技術交底的 主要（疑難）內容編入 “ 答客問 ” ，并向本案全體 銷售 人員逐條作詳細的講解。講解結束后， 營銷代理公司 負責組織培訓結 果考核，考核合格的 銷售 員才能上崗代理銷售。 第六條 項目建設過程中發(fā)生設計變更后，項目公司對涉及功能性的重大變更，還應向 營銷代理公司 進行技術交底。 第七條 本辦法由集團公司總裁辦公會負責解釋。 第八條 本辦法自頒布之日起施行。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地 產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 客戶檔案資料整理、移交規(guī)程 第一條 為了加強對客戶檔案的立卷、歸檔管理，嚴格客戶檔案管理制度，特制訂本規(guī)程。 第二條 客戶檔案 資料 是指與已經購買本 集團公司 房產或物業(yè) 的與客戶有關的，需要嚴格保密的所有客戶信息。 第三條 客戶檔案 資料 包括： （一） 客戶 購房過程記錄（包括特殊要求和特殊承諾記錄）； （二） 客戶年齡、職業(yè)、愛好等詳細情況 （三） 客戶簽約審批表（如有）； （四） 認購書、商品房購銷合同件； （五） 其它應歸檔的文件、資料。 第四條 客戶簽署《商品房買賣合同》后， 營銷代理公司 應將客戶檔案資料整理好，在資料袋上填寫標識，于 一周 內轉交 項目公司客戶服務部 。 第五條 項目公司客戶服務部客戶服務員 應嚴格檢查 營銷代理公司 轉交的資料。經檢查合格后，將資料裝入檔案袋 ， 然后在檔案袋上按要求填寫客戶信息。最后， 客戶服務部客戶服務員 要求 營銷代理公司交接人員 在檔案 袋簽上姓名和轉交的具體時間（注明年月日時分）。檔案袋填寫須使用鋼筆或簽字筆，字跡要清晰、工整，嚴禁涂改。 項目公司客戶服務部 應在收到 銷售員 轉交資料的當日完成以上工作。 第六條 客戶檔案由項目公司客戶服務部做為進行營銷管理和客戶服務的依據材料進行歸檔保存。 第 七 條 在房屋交付前 和交付后 ， 項目公司客戶服務部客戶服務員 應及時、詳細地做好與客戶的往來聯系記錄，包括售后溝通記錄、客戶投訴記錄等，并及時 歸檔保存 。 第 八 條 客戶資料管理 人員 應妥善保管客戶檔案，嚴禁丟失、損毀。 第 九 條 未盡事宜，執(zhí)行 集團公司 《檔案管 理辦法》的有關規(guī)定。 第 十 條 本辦法由 企業(yè)管理部 負責解釋。 第 十一 條 本辦法自頒布之日起施行。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地 產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 29 房屋交付管理規(guī)程 第一條 為了加強房屋交付工作流程管理，避免重大客戶糾紛，防止入住期間客戶的重大投訴和上訪，制訂本辦法。 第二條 本辦法適用于 集團公司 所有開發(fā)項目的交付入住。 第三條 項目公司 交房前期工作 （一） 項目公司 在辦理交房手續(xù)前，應策劃和編制交房實施方案，確定以下事項： 交房時間確定； 交房地點 確定； 交房小組及人員安排，包括 總負責人、受理審核負責人、收款開票負 責人、產權代辦負責人、資料發(fā)放負責人、客戶服務負責人、物業(yè)維修負責人等。 （二） 交房前， 項目公司 需要辦結以下手續(xù) 地名、門牌認定； 面積測繪核準（含住宅、店鋪、車庫、車位、車棚、物業(yè)用房、居委會用房等）； 收款情況核對：對客戶付款情況進行核對； 未收款統(tǒng)計：根據合同約定與付款情況進行統(tǒng)計； 合同面積與產權面積差異計算：按合同約定來處理； 逾期付款違約計算：針對逾期付款客戶； 編制住宅質量保證書； 借款合同、測繪圖紙移交 “ 產權代辦 ” 機構 （產權項目執(zhí)行 項目公司 自辦則不存在移交） ； 質量保證書、住宅說明書入袋，一戶一袋； 聯絡物業(yè)管理公司銜接交房事宜； 1會同施工單位及 項目 公司 相關協(xié)作部門查驗待交付房屋； 注：房管部門另有明文規(guī)定的按房管部門規(guī)定執(zhí)行。 （三） 交房必備資料 測繪圖紙、備案卡； 竣工驗收文件； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地 產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 30 房款結算清冊（每人 1－ 2 份）； 房款結算單（每份合同 1 份）； 交房聯系單（每份合同 1 份）。 （四） 交房現場布置 設立投訴電話； 工作人員桌椅； 客戶休息區(qū)坐椅； 飲水機； 復印機； 桌牌； 交房地點指示牌； 交房流程（上墻）； 后勤、午餐； （五） 交房時間確認后，打印《交房通知書》， 交營銷代理公司 通過各種方式通知到客戶。 （六） 確定交房日工作時間。 第四條 項目公司財務部 交房前準備工作 （一） 收款情況核對：對客戶付款情況進行核對（項目售樓處協(xié)助）； （二） 未收款統(tǒng)計：根據合同約定與付款情況進行統(tǒng)計（項目售樓處協(xié)助）； （三） 逾期付款違約計算：針對逾期付款客戶（項目售樓處協(xié)助）； （四） 購買《商品房預售專用收據》與《商品房銷售專用發(fā)票》。 第五條 項目公司 交房前準備工作 （一） 住宅說明 書的制作與印刷； （二） 組織 集團公司 企業(yè)管理部 、 營銷代理公司 、物業(yè)管理公司、施工單位等相關部門查驗待交付房屋； （三） 現場交房場所 布置和安排 ； （四） 落實施工單位整改情況，處理業(yè)主提出的工程質量問題。 第六條 交房現場操作規(guī)程 （一） 受理審核負責人（ 項目公司客戶服務部經理 ） 受理審核負責人查驗資料： （ 1） 購房合同原件； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地 產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 （ 2） 已付房款收據原件； （ 3） 交房通知書原件； （ 4） 買受人身份證原件及復印件 5 份（可按 項目公司 的實際情況確定復印件數量），無身份證的提供戶籍證明（下同）； （ 5） 委托代理交房的：需提供公證過的買受人授權委托書原件、委托代理人身份證原件及復印件 1 份； （ 6） 原按揭購房，現按揭還清的：需提供有關還貸證明原件。 受理審核負責人向買受人解釋房款結算過程； 買受人需要變更電話、地址的在《房款結算單》備注欄中注明新的電話與地址； 現已還清按揭借款的在《房款結算單》備注欄中注明 “ 按揭已還清 ” 。 辦妥水電過戶手續(xù)，期間或逾期發(fā)生的費用由買受人承擔； 買受人確認無誤后簽字； 受理審核負責人簽字確認； 向收款開票負責人傳遞資料： （ 1）