【導(dǎo)讀】2020年，是泗洪樓市的爆發(fā)年，也是轉(zhuǎn)折年。2020年，是泗洪樓市最為關(guān)鍵的一年：市場供給繼續(xù)增加，供需落差同時(shí)加大，價(jià)格能否創(chuàng)出新高？城市年輪感謝貴司給予的充分信任，經(jīng)過前期多次的接觸、溝通后，在相互理解的基礎(chǔ)上，就相關(guān)問題，貴我雙方達(dá)成了初步共識(shí)，城市年輪相信這將是一個(gè)良好合作的開端！結(jié)合自身情況，給出項(xiàng)目的定位建議，為貴公司的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營提供決策依據(jù)！全社會(huì)固定資產(chǎn)投資42億元，同比增長％。億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元。2020年，全縣共有各類學(xué)校510所，其中民辦學(xué)校266所，占到一半以上。目前，泗洪升學(xué)體系并未劃片區(qū)，僅?！伴_發(fā)區(qū)”即為泗洪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，控制面積28平方公里，啟動(dòng)區(qū)8平方公里。截止到2020年底，開發(fā)區(qū)已投產(chǎn)項(xiàng)目118個(gè)，全區(qū)從業(yè)人數(shù)13631人，2020年實(shí)現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值123554. 2020年開始，青陽鎮(zhèn)啟動(dòng)舊城改造，并從2020年開始進(jìn)入蓬勃發(fā)展期。預(yù)計(jì)全年將超過60萬㎡。

　　

【正文】 萬㎡ ,共４８棟．一期 21 棟， 6層；二期 25 棟．容積率 ，綠化率 ％． 共 2000 套住宅．二房占 30％，面積為80 ㎡；三房占 60％，面積為 100 ㎡左右；四房占 10％，面積為 140 ㎡ 一期封頂 一期住宅銷售均價(jià) 為 1400元，商鋪 5500 元均價(jià)，車庫４萬元／個(gè)． 一期住宅銷售量已達(dá)到90％，商鋪銷售量已經(jīng)達(dá)到 40％．二期還未啟動(dòng)． 一期 6 月交房，二期還未啟動(dòng)． 新城區(qū) 中正苑 青陽北路 占地面積 32 畝，總建筑面積 ㎡。共 10 棟 6 層， 360套，一期 5 棟 180 套。容積率，綠化率 33%，建筑密度。 共 360 套，均為三房，面積 ㎡。一期 180 套． 現(xiàn)房 銷售起價(jià) 1400 元，均價(jià) 1500元，商鋪價(jià)格 5000 元均價(jià)。 一期銷售率達(dá)到 90%，一層和六層銷售率低。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)為 教育和生態(tài)，靠近規(guī)劃搬遷后的市政府，位置不夠理想。二期 9月交房． 百星花園 青陽北路 中醫(yī)院北側(cè) 項(xiàng)目總建筑面積 萬㎡ ,共 11棟，分兩期．一期 8 棟， 6 層；二期 3 棟 11 層及一棟 3 層商場和一棟幼兒園．容積率 ，綠化率 28％． 共住宅 646 套．兩房 10％住宅面積為71－ 80㎡；三房占９０％，住宅面積為95－ ㎡． 一期封頂 二期 3F 一期住宅銷售均價(jià)為 1400－1500 元，商鋪 3600－ 4600 元（朝向好的高）． 一期住宅銷售量已達(dá)到90％以上，二期剛啟動(dòng)，住宅銷售率在 10％左右，總體商鋪銷售 量已經(jīng)達(dá)到５ 0％． 項(xiàng)目主要優(yōu)勢是開發(fā)商是當(dāng)?shù)貙?shí)力開發(fā)商萬城置業(yè)，配套齊全． 錦繡華庭 建設(shè)北路 13 期別墅， 4 期商住樓，共 1000多套，占地面積 15 萬平方米，建筑面積 17 萬平方米 共 1000 多套，商住樓純 3 房 90115 ㎡ 封頂 12001400 元 /㎡，別墅約 1400元 /㎡ 2 期售完， 4 期銷售不佳約 30% 06 年底交房 商貿(mào)區(qū) 泗洪商 貿(mào)廣場 泗洲大道汽車站正對(duì)面 8 棟 2～ 3 層商業(yè)中心；總建筑面積 7 萬平米；分為 A、 B 兩區(qū)， A A2 為三層獨(dú)立沿街店面，A3－ A8 為兩層內(nèi)街店面，規(guī)劃為建 材銷售區(qū)， B 區(qū)為紅利來家具廣場。 A1A2 為獨(dú)立經(jīng)營，其他為統(tǒng)一經(jīng)營管理。一層層高約4 米，二層約 米。 8 棟 2～ 3 層商業(yè)中心；總建筑面積 7萬平米；分為 A、 B 兩區(qū)。 A A2 為三層獨(dú)立沿街店面， A3－ A8 為兩層內(nèi)街店面，規(guī)劃為建材銷售區(qū)， B 區(qū)為紅利來家具廣場。 A1A2 為獨(dú)立經(jīng)營，其他為統(tǒng)一經(jīng)營管理。一層層高約 4 米，二層約 米。 現(xiàn)房 沿街店面一二兩層統(tǒng)一銷售，銷售價(jià)格按兩層面積 4200－4800 元 /平米； A3－ A8 一層銷售價(jià)格 5600－ 5900 元 /平米，帶五年返租租約，每年返 6％，一次性返還 30％。按揭 折優(yōu)惠，一次性付款 折優(yōu)惠。 60％，剩余 3 萬平米左右 客戶群體： 為建材經(jīng)營戶、紅利來家具廠、投資客戶群體。 項(xiàng)目簡析 ：本項(xiàng)目為泗洪少有的專業(yè)商業(yè)市場，目前招商工作已初成規(guī)模，統(tǒng)一經(jīng)營。店面進(jìn)駐率一層達(dá)到了80％，二層達(dá)到了 35％。沿街獨(dú)立店面主要為建材和汽配，進(jìn)駐率約 60％。由于項(xiàng)目剛剛成形，尚存在店面租金回報(bào)不高（ 2％～6％）的問題，但該市場后 期經(jīng)營前景看好。 金色家園 泗洲大道汽車站正對(duì)面 占地面積 91 畝，總建面積 萬平米，其中商業(yè)面積約 萬平米，住宅面積近 8 萬平米；容積率 ，綠化率 32％，建筑密度 32％。共 18 棟， 14 棟 5～6 層多層， 4 棟 11 層小高層。 共有住宅約 1000 套，戶型面積以三房為主，兼有兩房和 , 四房，兩房 76～ 86平米為主，少量 102 平米；小三房 97－ 102 平米，大三房 122－ 130 平米。設(shè)計(jì)不足為所有戶型只有一個(gè)陽臺(tái)，一般為客廳陽臺(tái)，沒有生活陽臺(tái)。 現(xiàn)房 銷售均價(jià) 1400 元 /平米，但按揭 折優(yōu)惠，一次性付款 折優(yōu)惠，購五套以上再優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)，首付款五萬優(yōu)惠一萬，實(shí)際銷售均價(jià)低于 1300 元 /平米。 一期多層銷售約 50％，銷售率二房優(yōu)于三房，小三房優(yōu)于 大三房；剩余 5 萬平米左右 客戶群體： 拆遷戶為主，還包括老人家置業(yè)（多在一層、二層）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、工業(yè)區(qū)客戶。 項(xiàng)目簡析： 項(xiàng)目地處泗洪縣城最西部，生活教育配套稀缺，影響片區(qū)居住價(jià)值。但泗洪整體拆遷幅度較大加上項(xiàng)目相對(duì)較低的價(jià)格，仍然吸引了一部分中低端客戶群體。 水木清華 嵩山路 20 棟 700 多套。占地面積 44158平方米， 66000 平方米，沿街二層商鋪 2 房 8795 ㎡， 3 房 109127 ㎡ 未動(dòng)工 12001600 元 /㎡，商鋪預(yù)計(jì)2500 元 /㎡ 預(yù)收 5000 元定金 23 個(gè)月后正式銷售 附件二： 2020 年待掛牌土地 項(xiàng)目名稱 區(qū)位情況 用地面積 規(guī)劃用途 建筑密度 容積率 綠地率 雙洪小區(qū) 位于雙洪路北，地處老城區(qū)交匯處。 72 畝 居住兼商業(yè)（商業(yè)用地≤20％） 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 交通小區(qū) 位于五臺(tái)山路東，交通局南 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 教育小區(qū) 位于縣中心，教育巷西，教師進(jìn)修學(xué)校東。 11 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 文苑小 區(qū) 位于山河路南，人民路西 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 洪中東小 位于縣城東部，泗洪中 239 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中 低層 ≤ 多 ≥35％ 區(qū) 學(xué)東側(cè)，泗洲大街北側(cè) （商業(yè)用地≤20％） 高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 層 ≤ 高層≤ 周莊小區(qū) 位于縣城東部，黃山路東，青臨路南。 159 畝 居住兼商業(yè)（商業(yè)用地≤20％） 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 汴河小區(qū) 位于縣城老城區(qū)，東 沿古汴河，西鄰步行街，北靠泗洲大街南達(dá)健康路 369 畝 居住兼商業(yè)（商業(yè)用地≤20％） 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥40％ 孫河北路小區(qū) 位于孫河路西，順河路南。 49 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 南苑小區(qū) 位于人民南路東，黃河路北。 55 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 二里壩小區(qū)二期 居住 ① 號(hào) ② 號(hào)基底面積 1859 ㎡，可建住宅約 9700 ㎡ ③ 號(hào)基底面積 1068 ㎡，可建住宅約5750 ㎡ ④ 占地面積 12360 ㎡，可建住宅約16400 ㎡。 項(xiàng)目名稱 區(qū)位情況 用地面積 規(guī)劃用途 建筑密度 容積率 綠地率 城中商貿(mào)城 位于縣中心地段，北臨泗洲大街，東面靠近商業(yè)步行街 畝 商業(yè)兼容住宅 用地住宅 ≤40％ 商業(yè)：低層 ≤55％多層 ≤50％高層 ≤45％ 居住：多層 ≤28％中高層 ≤25％高層 ≤20 商業(yè)：低層 ≤≤ 居?。憾鄬? 中高層 ≤高層 ≤ 商業(yè) ≥20％ 居住 ≥35％ 建材市場 位于團(tuán)結(jié)河南，嵩山南路西。 200 畝 市場兼容商住 住宅用地 ≤25％ 商業(yè)：低層 ≤55％多層 ≤50％高層 ≤45％ 商業(yè)：低層 ≤≤ 居?。荷虡I(yè) ≥20％ 居住 ≥35％ 居?。憾鄬?≤28％中高層 ≤25％高層 ≤20 多層 中高層 ≤高層 ≤ 農(nóng)機(jī)市場（一期） 位于寧宿徐高速公路出口東南部。 210 畝 市場 低層 ≤25％ 多層≤40％ 高層 ≤35％ 低層 ≤ ≤層 ≤ ≥20％ 早陳市場 位 于嵩山北路東，雙洪路北。 15 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ ≤60％ ≤ 周莊市場 位于泰山路東，書香東苑北。 15 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ ≤70％ ≤ 高莊市場 位于人民南路東，團(tuán)結(jié)河南 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ 70% ≤ 農(nóng)資市場 位于寧宿徐高速公路出口東南部，寧徐路東，青泗路南。 199 畝 市場 低層 ≤50％ 多層≤45％ 高層 ≤40％ 低層 ≤ ≤層 ≤ ≥20％ 體育服務(wù)中心 位于五 臺(tái)山路東，體育路市場南。 畝 商業(yè)體育設(shè)施 綜合用地 北樓基底面積約 830 ㎡，三層局部四層，建筑面積約2530 ㎡。 南樓基底面積約 490 ㎡，三層局部四層，建筑面積約1420 ㎡。