【正文】 場。 我們通過對泗洪房地產(chǎn)資深人士的訪談，側(cè)面了解到泗洪存在一些高端客戶，對別墅產(chǎn)品有需求，但對別墅產(chǎn)品要求為： 一是品質(zhì)突出，表現(xiàn)出與普通住宅的較大不同，包括小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品外立面、內(nèi)部功能設(shè)計。 戶型配比 共有住宅約 1000 套，戶型面積 以三房為主，兼有兩房和四房，兩房 76～ 86 平米為主，少量102 平米；小三房 97－ 102 平米，大三房 122－ 130 平米。 六、暢銷滯銷產(chǎn)品分析 從宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及競爭樓盤的銷售情況反映，不同戶型銷售存在以下特點： A、三房（ 95135 ㎡）銷售優(yōu)于兩房（ 7590㎡）； 三房的銷售量要高于兩房，但兩房的銷售率要高于三房。城市花園 1450 元 /㎡ 3500 元 /㎡ 藍天吉祥苑 1500 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 蘭天名苑 1500 元 /㎡ 4500 元 /㎡ 奧體新村 17001800 元 /㎡ —— 東風(fēng)大市場 —— 700010000 元 /㎡ 洪中清華園 1500 元 /㎡ 沿街 6000 元 /㎡ 學(xué)府文苑 1400 元 /㎡ 5500 元 /㎡ 錦繡華庭 1300 元 /㎡ 別墅 1400 元 /㎡ —— 新城區(qū)在售項目住宅主流價格在 11001500 元 /㎡；商鋪主流價格在 40006000 元 /㎡。全縣二手房銷售面積約 9 萬㎡。 第 二篇 市場分析 一、泗洪縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程 A、 20 世紀 90 年代； 泗洪作為縣級城市，房地產(chǎn)起步較晚，上世紀 90 年代全縣基本沒有成規(guī)模的商品房開發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主，多數(shù)不對市場公開銷售，即使部分面向市場銷售的，也不成規(guī)模。 舊城改造是青陽鎮(zhèn)城市化的主要動力 泗洪作為農(nóng)業(yè)人口占城市總?cè)丝诮?7 成的縣級城市，縣城所在地青陽鎮(zhèn)的城市化速度和城市自然發(fā)展速度都相對較為有限， 政府主導(dǎo)的舊城改造自然而然的成為青陽鎮(zhèn)發(fā)展的主要模式 。 “新城區(qū) ”原屬青陽鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，片區(qū)給人的第一印象是臟、亂、荒，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；但隨著縣政府、法院等眾多政府機構(gòu)計劃搬遷到環(huán)城北路北側(cè)（多數(shù)已經(jīng)在施工），該片區(qū)將逐步成為青陽鎮(zhèn)的新城區(qū)。 目前，泗洪升學(xué)體系并未劃片區(qū)，僅按成績高低錄取。 三、經(jīng)濟泗洪 ——農(nóng)業(yè)為本、工商薄弱 2020 年泗洪全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 ％，地區(qū)人均 GDP 7550 元；其中三產(chǎn)產(chǎn)值分別為 億元、 億元、 億元，三產(chǎn)比為 ： ： ，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟仍然在經(jīng)濟總量中占到 30％以上。 2020 年，是泗洪樓市最為關(guān)鍵的一年：市場供給繼續(xù)增加，供需落差同時加大，價格能否創(chuàng)出新高？ 隨著老城區(qū)的改造，政務(wù)區(qū)的北移，汽車站商圈的異軍突起，城市版圖又將如何書寫？ 城市年輪認為：這是挑戰(zhàn)，也是機遇！ 城市年輪感謝貴司給予的充分信任，經(jīng)過前期多次的接觸、溝通后，在相互理解的基礎(chǔ)上，就相關(guān)問題，貴 我雙方達成了初步共識，城市年輪相信這將是一個良好合作的開端！ 在此報告中，城市年輪將就泗洪的城市基本概括，房地產(chǎn)市場運行情況作出專業(yè)、客觀、深入的分析，并結(jié)合自身情況，給出項目的定位建議，為貴公司的項目開發(fā)運營提供決策依據(jù)！ 以后的工作中，我司將視本項目的進展及市場情況，提出更詳細具體的實操方案，同時忠誠地祝愿我們愉快的合作！ 城市年輪堅信 —— 詳實的市場分析 +準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位 持續(xù)的營銷創(chuàng)新 +有效的推廣執(zhí)行 熱銷典范 第一篇 城市洞察 一、區(qū)位泗洪 ——蘇北平原、名酒之都 泗洪地處宿遷市區(qū)南部，蘇北平原過渡地帶；全縣行政區(qū)域面積 2731 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)， 9 個鄉(xiāng)；人口 99 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，是全國生態(tài)示范縣、商品糧基地縣、水產(chǎn)百強縣、平原綠化先進縣，江蘇省社會治安綜合治理先進縣，著名的中國螃蟹之鄉(xiāng)、名酒之都。 四、生活泗洪 ——悠閑自在、觀念守舊 2020 年泗洪城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5286 元，農(nóng)村居民人均可支配收入 3767 元，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，社會消費品零售總額 億元。 “四區(qū) ”分別為 “老城區(qū) ”、 “新城區(qū) ”、 “商貿(mào)區(qū) ”和 “開發(fā)區(qū) ”。 “開發(fā)區(qū) ”區(qū)域范圍東以建設(shè)北路為界，西至寧宿徐高速公路，南臨濉河，北面已擴展到環(huán)城北路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的西北面。 拆遷戶數(shù) 154 戶 5012 戶 已拆遷 3700 多戶 拆遷補償金 （按住宅標(biāo)準(zhǔn)計算） 1200 萬元 36800 萬元 48000 萬元 可購商品住宅面積（按 1500元 /㎡） 8000 ㎡ 萬㎡ 32 萬㎡ 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)地段、裝修、土地年限等不同，住宅平均補償將約 800 元 /㎡，商業(yè)店面平均補充標(biāo)準(zhǔn)最高 2100 元 /㎡（不含裝修），平均約 1500 元 /㎡。 C、 2020 年以來； 2020 年泗洪縣政府實行 舊城改造，帶動了大量的拆遷戶購房，推進了泗洪房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，泗洪房地產(chǎn)市場步入了一個以改善置業(yè)、拆遷置業(yè)為主導(dǎo)的時期。 G、低容積率： 小區(qū)容積率普遍較低，基本在 左右，而且建筑面積越高容積率越低 ——50 畝以下項目容積率在 以上， 50200 畝以下項目容積率在 左右， 200 畝以上項目容積率在 左右。 C、購買行為； 房地產(chǎn)剛剛起步，市民對商品房市場認識簡單，視商品房等同于大額生活耐用品，買房時精挑細選，貨比三家。 C、四房（ 140 ㎡以上）戶型比較滯銷； 四房產(chǎn)品由于面積在 140 ㎡以上，總價超過 20 萬，超出多數(shù)消費者的購買能力，因此幾個規(guī)劃四房產(chǎn)品的樓盤四房銷售普遍較慢。 銷售情況 一期多層銷售約 50％，銷售率二房優(yōu)于三房，小三房優(yōu)于大三房； 整個項目可售面積剩余 5 萬平米左右。 九、商業(yè)物業(yè)分析 A、發(fā)展歷程： 泗洪縣商業(yè)物業(yè)開發(fā)，從 2000 年最早的商業(yè)步行街（商住 6 萬㎡），到 2020 年的泗州商城（ 萬㎡），再到 2020 年開建的泗洪商貿(mào)廣場（ 7 萬㎡）， 2020 年的東風(fēng)大市場（ 萬㎡），以及2020 年擬建的小商品市場、工人路精品街、建材市場等，經(jīng)歷了從無到有，從你方唱罷我登場到同臺唱戲的發(fā)展歷程，初步形成了定位不同、專業(yè)分工的零售、批發(fā)市場。月） 沿泗洲大道店面100150，商城內(nèi)鋪位主過道兩側(cè) 5060，其余 3545 元 /（㎡ 戶） 工人路拆遷后是否愿意去擬建的小商品市場 首選仍是工人路市場，但如果新小商品市場能形成 規(guī)模批發(fā)市場，特別是政府強制性的，愿意進駐 考慮到汽車站商圈已形成建材市場，基本愿意進駐汽車站商圈，對該商圈形成建材銷售中心看好 工人路家電家具經(jīng)營戶，規(guī)模小、檔次低，日常經(jīng)營中已零售為主，只有部分考慮進駐市場 需要的物業(yè)類型 獨立店鋪， 4050 ㎡ 獨立店鋪， 50 ㎡左右，少數(shù)要求 8090 ㎡ 獨立店面， 4060 ㎡ 店鋪經(jīng)營主題 煙酒食品 農(nóng)用品 服裝 經(jīng)營形式 批發(fā)為主，兼營零售 批發(fā)為主，少量零售 零售 經(jīng)營利潤 平均利潤超過 4 萬元 /（年 意向進駐的商家要求商城僅需提供商鋪的形式，只有少量經(jīng)營批發(fā)的客戶要求有倉庫。 ② 其它類型 置業(yè)需求；包括改善型置業(yè)需求、進城型置業(yè)需求、結(jié)婚置業(yè)需求等， 2020 年除拆遷外的置業(yè)需求為 6 萬㎡左右，根據(jù)縣級房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和泗洪目前處于的上升周期，預(yù)計 2020 年將增長到 810萬㎡。泗洲大道對面為房地產(chǎn)商業(yè)項目泗洪商業(yè)廣場、商住住宅金色家園和陽光世紀花城。 ② 景觀優(yōu)勢：項目宗地內(nèi)部的西郊公園，項目西側(cè)北側(cè)的河流，組成了宗地天然的景觀資源優(yōu)勢。 D、風(fēng)險 ① 市場風(fēng)險： 2020 年，預(yù)計市場供給 80 萬㎡，市場需求 4350 萬㎡，供過于求將引發(fā)市場競爭風(fēng)險。加上工人路的拆遷，將有大量的建材經(jīng)營戶尋找經(jīng)營場所，存在市場空白可供本案利用。小商品和農(nóng)用品的市場容量更是有限。 廈門城市年輪策劃代理有限公司 附件一：競爭樓盤情況 項目名稱 項目位置 規(guī)劃設(shè)計 戶型設(shè)計 工程進度 銷售價格 銷售情況 備注 老城區(qū) 東盛 銷售率達到 30． 8%， 預(yù)計 06 年 12 月交房 蘭天名苑 山河西路 4 棟 6 層，總建筑面積為 16000㎡，住宅 139 套 純?nèi)浚娣e在 － 135 ㎡． 出地面 住宅銷售均價 1500 元，商鋪銷售均價 4500 元。 年底交房。一期 180 套． 現(xiàn)房 銷售起價 1400 元，均價 1500元，商鋪價格 5000 元均價。 A1A2 為獨立經(jīng)營，其他為統(tǒng)一經(jīng)營管理。由于項目剛剛成形，尚存在店面租金回報不高（ 2％～6％）的問題，但該市場后 期經(jīng)營前景看好。但泗洪整體拆遷幅度較大加上項目相對較低的價格，仍然吸引了一部分中低端客戶群體。 項目名稱 區(qū)位情況 用地面積 規(guī)劃用途 建筑密度 容積率 綠地率 城中商貿(mào)城 位于縣中心地段，北臨泗洲大街，東面靠近商業(yè)步行街 畝 商業(yè)兼容住宅 用地住宅 ≤40％ 商業(yè)：低層 ≤55％多層 ≤50％高層 ≤45％ 居?。憾鄬?≤28％中高層 ≤25％高層 ≤20 商業(yè)：低層 ≤≤ 居?。憾鄬? 中高層 ≤高層 ≤ 商業(yè) ≥20％ 居住 ≥35％ 建材市場 位于團結(jié)河南，嵩山南路西。