【正文】 產(chǎn)品品質和性價比， 先進有效的營銷推廣手段， 把握分期開發(fā)和推盤節(jié)奏 ， 才能在市場中脫穎而出，獲得成功！ 第三篇 項目分析 一、項目基本規(guī)劃指標 項目編號 2020B1 2020B2 2020B3 地塊位置 泰山路西側、長途車站北側 泰山路東側、泗州大街北側 濉河與徐溝交匯處 規(guī)劃用途 商業(yè)住宅 商業(yè)住宅 住宅 用地面積 210 畝 135 畝 130 畝 建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 出讓年限 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 建筑密度 ≤30% ≤30% 低層 ≤35% 容積率 ≤ ≤ 低層 ≤ 綠地率 ≥35% ≥35% ≥40% 土地出讓價格 6555 萬元，總建面積 萬㎡，平均樓面地價 元 /㎡ 二、項目資源分析 A、地塊區(qū)位分析 ① 宗地處于青陽鎮(zhèn)西側，是傳統(tǒng)上青陽西郊的區(qū)域，區(qū)域內生活配套資源比較稀缺。 ② 項目南面是泗洲大街，它東起環(huán)城東路，西至寧徐公路是泗洪的主干道，是青陽鎮(zhèn)的最主要的交通道路。北面延伸處為開發(fā)區(qū)，２００５年工業(yè)總產(chǎn)值為 億元。 D、周邊配套分析 類 型 內 容 交通 泗洲大街、泰山南路，汽車總站，是公交車、出租車等公共交通車輛比較集中的區(qū)域 銀行 中國銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行 教育 幼兒園、行知中學 醫(yī)療 城西人民醫(yī)院、中心億元 酒店 中低擋酒店旅館眾多 休閑 西郊公園 購物 萬得福超市 ，泗洪商貿(mào)廣場 三、項目 SWOT 分析 A、優(yōu)勢 ① 交通優(yōu)勢：項目環(huán)繞汽車總站，臨泗洲大道、泰山路等交通干道，交通十分便利。 ③ 商業(yè)規(guī)劃：本案地塊總面積雖然較大，但沿街面小，給商業(yè)規(guī)劃帶來困難。 ④ 營銷優(yōu)勢：泗洪縣房地產(chǎn)樓盤從營銷推廣 手法上比較落后，本案通過先進的營銷推廣手法，取得市場競爭優(yōu)勢。 優(yōu)點： 片區(qū)同類物業(yè)的空白和片區(qū)對該類物業(yè)強烈需求之間的矛盾是本定位的市場機會所在。 定位二：建材大市場 定位依據(jù)： 在泗洪商貿(mào)廣場的帶動下，汽車站商圈已經(jīng)形成以建材、家具為主導的專業(yè)零售市場，但規(guī)模未能滿足泗洪青陽全鎮(zhèn)的需求。 規(guī)模： 青陽鎮(zhèn)工人路建材經(jīng)營戶 78 戶，其他 區(qū)域零散經(jīng)營戶超過 50 戶，共約 130 戶，加上今后兩年泗洪房地產(chǎn)交房高峰期帶來的裝修高峰期，預計建材經(jīng)營戶可以增加一倍。 缺點： 泗洪作 為縣級城市，批發(fā)市場容量一般。 定位四：復合型商業(yè)＋建材大市場 綜合定位一和定位三，本但采用復合型定位： 超市 +農(nóng)貿(mào)市場 +步行街 +建材大市場 優(yōu)點： 復合型定位在原有定位優(yōu)點的基礎上，有單一定位所沒有的三項優(yōu)點： 一是人氣互補，雙方的人流都給對方帶來商機 。 結論：綜合以上四種定位分析，我司認為 “復合型商業(yè)＋建材大市場 ”是本案最為科學、合理的市場定位；具有最大的市場機會、最低的市場風險、最高的開發(fā)效益。 總體銷售達到 85%，三房四房好賣，一房二房 20層以上滯銷。 地面二層 銷售起價 1400 元均價 1500元，商鋪均價 4300 元。面積 105130 ㎡ 地面二層 未定 內部登記，預計月底銷售 億原新 城家園 長江路北側泰山路西側 占地面積 30 多畝， 8 棟 6 層，容積率 綠化率 %。 預計 7 月開盤 。 住宅 270 套三房，面積在 － 109 ㎡． 開工日期 4 月 28 日， 住宅銷售均價 1500 元，商鋪銷售價格分兩種，朝外的 6000元，在巷子內的 3000 多元均價 剛開始接受內部預定，年底開始銷售。 共 360 套，均為三房，面積 ㎡。二期 9月交房． 百星花園 青陽北路 中醫(yī)院北側 項目總建筑面積 萬㎡ ,共 11棟，分兩期．一期 8 棟， 6 層；二期 3 棟 11 層及一棟 3 層商場和一棟幼兒園．容積率 ，綠化率 28％． 共住宅 646 套．兩房 10％住宅面積為71－ 80㎡；三房占９０％，住宅面積為95－ ㎡． 一期封頂 二期 3F 一期住宅銷售均價為 1400－1500 元，商鋪 3600－ 4600 元（朝向好的高）． 一期住宅銷售量已達到90％以上，二期剛啟動，住宅銷售率在 10％左右，總體商鋪銷售 量已經(jīng)達到５ 0％． 項目主要優(yōu)勢是開發(fā)商是當?shù)貙嵙﹂_發(fā)商萬城置業(yè)，配套齊全． 錦繡華庭 建設北路 13 期別墅， 4 期商住樓，共 1000多套，占地面積 15 萬平方米，建筑面積 17 萬平方米 共 1000 多套，商住樓純 3 房 90115 ㎡ 封頂 12001400 元 /㎡，別墅約 1400元 /㎡ 2 期售完， 4 期銷售不佳約 30% 06 年底交房 商貿(mào)區(qū) 泗洪商 貿(mào)廣場 泗洲大道汽車站正對面 8 棟 2～ 3 層商業(yè)中心；總建筑面積 7 萬平米；分為 A、 B 兩區(qū)， A A2 為三層獨立沿街店面，A3－ A8 為兩層內街店面，規(guī)劃為建 材銷售區(qū)， B 區(qū)為紅利來家具廣場。 A A2 為三層獨立沿街店面， A3－ A8 為兩層內街店面，規(guī)劃為建材銷售區(qū)， B 區(qū)為紅利來家具廣場。按揭 折優(yōu)惠，一次性付款 折優(yōu)惠。沿街獨立店面主要為建材和汽配，進駐率約 60％。 共有住宅約 1000 套，戶型面積以三房為主，兼有兩房和 , 四房，兩房 76～ 86平米為主，少量 102 平米；小三房 97－ 102 平米，大三房 122－ 130 平米。 項目簡析： 項目地處泗洪縣城最西部，生活教育配套稀缺，影響片區(qū)居住價值。 72 畝 居住兼商業(yè)（商業(yè)用地≤20％） 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 交通小區(qū) 位于五臺山路東，交通局南 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 教育小區(qū) 位于縣中心，教育巷西，教師進修學校東。 55 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 二里壩小區(qū)二期 居住 ① 號 ② 號基底面積 1859 ㎡，可建住宅約 9700 ㎡ ③ 號基底面積 1068 ㎡，可建住宅約5750 ㎡ ④ 占地面積 12360 ㎡，可建住宅約16400 ㎡。 15 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ ≤60％ ≤ 周莊市場 位于泰山路東，書香東苑北。 南樓基底面積約 490 ㎡，三層局部四層，建筑面積約1420 ㎡。 199 畝 市場 低層 ≤50％ 多層≤45％ 高層 ≤40％ 低層 ≤ ≤層 ≤ ≥20％ 體育服務中心 位于五 臺山路東，體育路市場南。 200 畝 市場兼容商住 住宅用地 ≤25％ 商業(yè)：低層 ≤55％多層 ≤50％高層 ≤45％ 商業(yè)：低層 ≤≤ 居?。荷虡I(yè) ≥20％ 居住 ≥35％ 居住：多層 ≤28％中高層 ≤25％高層 ≤20 多層 中高層 ≤高層 ≤ 農(nóng)機市場（一期） 位于寧宿徐高速公路出口東南部。 159 畝 居住兼商業(yè)（商業(yè)用地≤20％） 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 汴河小區(qū) 位于縣城老城區(qū)，東 沿古汴河，西鄰步行街，北靠泗洲大街南達健康路 369 畝 居住兼商業(yè)（商業(yè)用地≤20％） 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥40％ 孫河北路小區(qū) 位于孫河路西，順河路南。 水木清華 嵩山路 20 棟 700 多套。 現(xiàn)房 銷售均價 1400 元 /平米，但按揭 折優(yōu)惠，一次性付款 折優(yōu)惠，購五套以上再優(yōu)惠三個點，首付款五萬優(yōu)惠一萬，實際銷售均價低于 1300 元 /平米。 金色家園 泗洲大道汽車站正對面 占地面積 91 畝，總建面積 萬平米，其中商業(yè)面積約 萬平米，住宅面積近 8 萬平米；容積率 ，綠化率 32％，建筑密度 32％。 項目簡析 ：本項目為泗洪少有的專業(yè)商業(yè)市場，目前招商工作已初成規(guī)模，統(tǒng)一經(jīng)營。一層層高約 4 米，二層約 米。一層層高約4 米，二層約 米。 一期銷售率達到 90%，一層和六層銷售率低。共 10 棟 6 層， 360套，一期 5 棟 180 套。 洪中 清華園 泗洪中學北門 占地面積 12 畝，總建筑面積為28000 ㎡，共 11棟， 7 棟商住樓67 層， 4 棟住宅 56 層。 住宅均為三房，面積在 100140 ㎡。一次付款比按揭少 20 元 /㎡ 內部預定，銷售 20%。三房占 70%，兩房 30%。城 市花園 山河東路 項目共 28棟，占地面積 49724． 6平方米， 56705． 13平方米，容積率 ，綠化率 40%， 住宅以三房為主，面積在 98135 ㎡。 缺點： 商業(yè)面積增大將給規(guī)劃設計帶來較高的要求。 規(guī)模： 工人路日常雜貨、農(nóng)用品經(jīng)營戶共 173 家，有入駐意向的在 130150 家。 定位三：小商品或農(nóng)用品專業(yè)批發(fā)市場 定位依據(jù)： 工人路拆遷引發(fā)原有的日常百貨、農(nóng)用品批發(fā)經(jīng)營戶選擇新的經(jīng)營市場，本案順勢而起，將該