【正文】 部分經(jīng)營(yíng)戶招商吸引至本案小商品市場(chǎng)，形成日常雜活、農(nóng)用品等的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 優(yōu)點(diǎn)： 本案商業(yè)定位為建材市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)需求，又可通過(guò)融入汽車站建材商圈，減少招商和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)與泗洪商業(yè)廣場(chǎng)互補(bǔ)，將整個(gè)汽車站建材市場(chǎng)作大作強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)共盈。 缺點(diǎn)： 本案定位社區(qū)商業(yè)，只能成為汽車站區(qū)域商業(yè)中心，難以輻射到整個(gè)青陽(yáng)鎮(zhèn)，且商貿(mào)區(qū)后續(xù)發(fā)展空間有限，商業(yè)價(jià)值受到影響。 ② 政策風(fēng)險(xiǎn)：政府政策可能的變化，例如舊城改造的減弱或停止，工人路商品市場(chǎng)拆遷的變化，規(guī)劃的變動(dòng)，同區(qū)域通性質(zhì)土地的出讓等，都將引發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn) 總結(jié)： 本案面臨著市場(chǎng)總體供過(guò)于求的大背景；面臨地段居住價(jià)值未被認(rèn)可和生活配套缺失的不利情況下。 ② 群聚效應(yīng)：宗地周邊已經(jīng)形成了以建材、家具為主題的商業(yè)市場(chǎng) ——泗洪商業(yè)廣場(chǎng)，金色家園和陽(yáng)光世紀(jì)花城共有住戶 2000 戶，本案開(kāi)發(fā)帶來(lái)住戶 20003000 戶，群聚效應(yīng)將帶動(dòng)區(qū)域和項(xiàng)目發(fā)展。 B、劣勢(shì) ① 區(qū)位劣勢(shì)：宗地處于青陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)最西面，遠(yuǎn)離城市生活中心，地段居住認(rèn)同度不高。 C、景觀資源分析 項(xiàng)目宗地目前主要景觀為項(xiàng)目地塊內(nèi)的占地為 公頃的西郊公園園內(nèi)小河流淌，樹(shù)木成蔭，生態(tài)狀況保持良好，該公園隸屬項(xiàng)目宗地的一部分。 ③ 項(xiàng)目西面目前為老濉河，河道兩側(cè)風(fēng)光秀麗，再往西 1 公里為寧宿徐高速公路。 ③ 項(xiàng)目宗地距離泗洪商城（時(shí)代超市） 公里，縣政府 公里，步行街 公里，泗洪中學(xué) 4 公里，環(huán)城東路 公里。 綜合而言，我司預(yù)計(jì)泗洪縣（主要為青陽(yáng)鎮(zhèn)） 2020 年商品房需求總量為 4350萬(wàn)㎡。城市花園 26000 泗洪商貿(mào)廣場(chǎng) 30000 藍(lán)天吉祥苑 5000 金色家園 50000 總計(jì) 合計(jì)剩余可售體量 578000 ㎡，預(yù)計(jì) 2020 年可售量 50 萬(wàn)㎡左右 2020 年新上市項(xiàng)目樓盤總建面積超過(guò) 160 萬(wàn)，預(yù)計(jì) 2020 年上市量 30萬(wàn)㎡。 對(duì)商鋪面積需求主要是 4050㎡，少數(shù)客戶要求雙倍面積。戶），利潤(rùn)主要來(lái)自批發(fā) 平均利潤(rùn)約 2 萬(wàn)元 /（年 戶），扣除租金超過(guò) 3萬(wàn)元 /（年 戶），扣除租金約 34 萬(wàn)元 /（年 月） 沿街單層 50 ㎡（雙層100 ㎡） 700011000 元 /年； 內(nèi)街帶五年租約，每年返租總價(jià) 6％ 30 ㎡約 6000 元 /年 40 ㎡約 8000 元 /年 50 ㎡約 10000 元 /年，最高達(dá)到 萬(wàn) /年 簡(jiǎn)析 步行街是青陽(yáng)市民購(gòu)買服裝的主要市場(chǎng)，市場(chǎng)整體產(chǎn)品檔次不高，以小品牌服裝為主，內(nèi)街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格有限 2020 年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，在泗洪最大的時(shí)代超市帶動(dòng)下，人氣日增，經(jīng)營(yíng)形式看好，但鋪位規(guī)劃給人感覺(jué)檔次不高 汽車站商圈新興市場(chǎng)，定位于建材家具，有望成為泗洪建材家具銷售中心，但經(jīng)營(yíng)仍以店鋪為單位 工人路是自發(fā)形成的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)模式批發(fā)兼 零售，是老城區(qū)購(gòu)物的首選，但該市場(chǎng)面臨整改拆遷 工人路市場(chǎng)專題分析 （本案一期小商品市場(chǎng)主要銜接工人路拆遷問(wèn)題，就工人路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，將有助于本案小商品市場(chǎng)定位） 工人路商品市場(chǎng)東起青陽(yáng)路，西至建設(shè)北路，全長(zhǎng) 公里，兩側(cè)分布店鋪約 450 個(gè)，攤位 90 多個(gè)，工人路道路狹窄，兩側(cè)占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象普遍。 D、租賃經(jīng)營(yíng)： 目前泗洪青陽(yáng)鎮(zhèn)比較有影響力的商業(yè)市場(chǎng)主要有商業(yè)步行街、 泗州商城、泗洪商貿(mào)廣場(chǎng)、工人路市場(chǎng)。 B、銷售價(jià)格： 泗洪商業(yè)物業(yè)，專業(yè)市場(chǎng)的銷售價(jià)格，總體要高于普通住宅小區(qū)的沿街店面。 我們通過(guò)對(duì)泗洪房地產(chǎn)資深人士的訪談，側(cè)面了解到泗洪存在一些高端客戶，對(duì)別墅產(chǎn)品有需求，但對(duì)別墅產(chǎn)品要求為： 一是品質(zhì)突出，表現(xiàn)出與普通住宅的較大不同，包括小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品外立面、內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。 客戶群體 拆遷戶為主，還包括老人家 置業(yè)（多在一層、二層）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、個(gè)體戶、工業(yè)區(qū)客戶 項(xiàng)目簡(jiǎn)析 項(xiàng)目地處泗洪縣城最西部，生活教育配套稀缺，影響片區(qū)居住價(jià)值。 戶型配比 共有住宅約 1000 套，戶型面積 以三房為主，兼有兩房和四房，兩房 76～ 86 平米為主，少量102 平米；小三房 97－ 102 平米，大三房 122－ 130 平米。 D、 中間樓層銷售優(yōu)于兩端樓層； 一層由于日照時(shí)間、通風(fēng)和污水排放管道等劣勢(shì)，五、六層由于樓梯難爬原因，屬于滯銷產(chǎn)品，二 四層產(chǎn)品是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 六、暢銷滯銷產(chǎn)品分析 從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況反映，不同戶型銷售存在以下特點(diǎn)： A、三房（ 95135 ㎡）銷售優(yōu)于兩房（ 7590㎡）； 三房的銷售量要高于兩房，但兩房的銷售率要高于三房。 D、購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 多數(shù)人是因?yàn)椴疬w引發(fā)的住房需求，占到總數(shù)的一半以上，其次是改善型置業(yè)需求，再次是新婚及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城置業(yè)等，投資型置業(yè)主要是針對(duì)商鋪，在住宅上較為少見(jiàn)。城市花園 1450 元 /㎡ 3500 元 /㎡ 藍(lán)天吉祥苑 1500 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 蘭天名苑 1500 元 /㎡ 4500 元 /㎡ 奧體新村 17001800 元 /㎡ —— 東風(fēng)大市場(chǎng) —— 700010000 元 /㎡ 洪中清華園 1500 元 /㎡ 沿街 6000 元 /㎡ 學(xué)府文苑 1400 元 /㎡ 5500 元 /㎡ 錦繡華庭 1300 元 /㎡ 別墅 1400 元 /㎡ —— 新城區(qū)在售項(xiàng)目住宅主流價(jià)格在 11001500 元 /㎡；商鋪主流價(jià)格在 40006000 元 /㎡。 H、低建筑密度高綠化： 建筑密度一般在 25％以下，建筑棟間距多數(shù)達(dá)到 1： 以上， 20 米以上棟間距見(jiàn)怪不怪。全縣二手房銷售面積約 9 萬(wàn)㎡。這一時(shí)期，無(wú)論是建筑規(guī)劃還是景觀規(guī)劃，商品房項(xiàng)目都獲得了質(zhì)的飛躍。 第 二篇 市場(chǎng)分析 一、泗洪縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程 A、 20 世紀(jì) 90 年代； 泗洪作為縣級(jí)城市，房地產(chǎn)起步較晚，上世紀(jì) 90 年代全縣基本沒(méi)有成規(guī)模的商品房開(kāi)發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主，多數(shù)不對(duì)市場(chǎng)公開(kāi)銷售，即使部分面向市場(chǎng)銷售的，也不成規(guī)模。 按照住宅平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 2020 年拆遷 46 萬(wàn)㎡共補(bǔ)償 36800 萬(wàn)元， 2020 年全年按 60 萬(wàn)㎡計(jì)算將共補(bǔ)償 48000萬(wàn)元，兩年的補(bǔ)償金分別可以購(gòu)買商品房面積 萬(wàn)㎡和 32 萬(wàn)㎡（不考慮補(bǔ)償個(gè)體不均、個(gè)人儲(chǔ)蓄金、按竭等因素）。 舊城改造是青陽(yáng)鎮(zhèn)城市化的主要?jiǎng)恿? 泗洪作為農(nóng)業(yè)人口占城市總?cè)丝诮?7 成的縣級(jí)城市，縣城所在地青陽(yáng)鎮(zhèn)的城市化速度和城市自然發(fā)展速度都相對(duì)較為有限， 政府主導(dǎo)的舊城改造自然而然的成為青陽(yáng)鎮(zhèn)發(fā)展的主要模式 。 “開(kāi)發(fā)區(qū) ”即為泗洪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，控制面積 28 平方公里，啟動(dòng)區(qū) 8 平方公里。 “新城區(qū) ”原屬青陽(yáng)鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，片區(qū)給人的第一印象是臟、亂、荒，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；但隨著縣政府、法院等眾多政府機(jī)構(gòu)計(jì)劃搬遷到環(huán)城北路北側(cè)（多數(shù)已經(jīng)在施工），該片區(qū)將逐步成為青陽(yáng)鎮(zhèn)的新城區(qū)。 “老城區(qū) ”區(qū)域范圍東到環(huán)城東路，西以孫何路為界，南至團(tuán)結(jié)河路，北臨濉河，處于青陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)的東南面。 目前，泗洪升學(xué)體系并未劃片區(qū)，僅按成績(jī)高低錄取。生活悠閑、安于現(xiàn)狀是對(duì)泗洪城鎮(zhèn)居民生活的最好概括，多數(shù)人金融觀念守舊， 理財(cái)方式主要是銀行儲(chǔ)蓄，購(gòu)房害怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，偏好現(xiàn)金付款，不愿意采用按竭。 三、經(jīng)濟(jì)泗洪 ——農(nóng)業(yè)為本、工商薄弱 2020 年泗洪全縣地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) ％，地區(qū)人均 GDP 7550 元；其中三產(chǎn)產(chǎn)值分別為 億元、 億元、 億元，三產(chǎn)比為 ： ： ，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)仍然在經(jīng)濟(jì)總量中占到 30％以上。 二、人文泗洪 ——?dú)v史悠久、風(fēng)俗眾多 泗洪城市歷史悠久，可追朔到上古唐虞時(shí)代的五帝之一少昊帝。 2020 年，是泗洪樓市最為關(guān)鍵的一年：市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，供需落差同時(shí)加大，價(jià)格能否創(chuàng)出新高？ 隨著老城區(qū)的改造，政務(wù)區(qū)的北移，汽車站商圈的異軍突起，城市版圖又將如何書(shū)寫(xiě)？ 城市年輪認(rèn)為：這是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇！ 城市年輪感謝貴司給予的充分信任，經(jīng)過(guò)前期多次的接觸、溝通后，在相互理解的基礎(chǔ)上，就相關(guān)問(wèn)題，貴 我雙方達(dá)成了初步共識(shí)，城市年輪相信這將是一個(gè)良好合作的開(kāi)端！ 在此報(bào)告中，城市年輪將就泗洪的城市基本概括，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出專業(yè)、客觀、深入的分析，并結(jié)合自身情況，給出項(xiàng)目的定位建議，為貴公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供決策依據(jù)！ 以后的工作中，我司將視本項(xiàng)目的進(jìn)展及市場(chǎng)情況，提出更詳細(xì)具體的實(shí)操方案，同時(shí)忠誠(chéng)地祝愿我們愉快的合作！ 城市年輪堅(jiān)信 —— 詳實(shí)的市場(chǎng)分析 +準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位 持續(xù)的營(yíng)銷創(chuàng)新 +有效的推廣執(zhí)行 熱銷典范 第一篇 城市洞察 一、區(qū)位泗洪 ——蘇北平原、名酒之都 泗洪地處宿遷市區(qū)南部，蘇北平原過(guò)渡地帶；全縣行政區(qū)域面積 2731 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)， 9 個(gè)鄉(xiāng)；人口 99 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，是全國(guó)生態(tài)示范縣、商品糧基地縣、水產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、平原綠化先進(jìn)縣，江蘇省社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣，著名的中國(guó)螃蟹之鄉(xiāng)、名酒之都。泗洪是名酒之鄉(xiāng)，雙溝、分金亭、雙洋等系列白酒久負(fù)盛名，酒文化底蘊(yùn)尤為深厚，酒禮、酒俗、酒規(guī)、酒令極為繁雜。 四、生活泗洪 ——悠閑自在、觀念守舊 2020 年泗洪城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5286 元，農(nóng)村居民人均可支配收入 3767 元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。 重視教育，關(guān)心下一代發(fā)展，是泗洪家長(zhǎng)的普遍心理，另外，全縣所有的高中都集中在泗洪縣城青陽(yáng)鎮(zhèn)，一方面教育帶動(dòng)的人口進(jìn)城，極大的推動(dòng)了青陽(yáng)的城市化進(jìn)程，目前青陽(yáng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口超過(guò)了 15萬(wàn)人；另一方面，教育地產(chǎn)在青陽(yáng)鎮(zhèn)具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力。 “四區(qū) ”分別為 “老城區(qū) ”、 “新城區(qū) ”、 “商貿(mào)區(qū) ”和 “開(kāi)發(fā)區(qū) ”。 “新城區(qū) ”區(qū)域范圍東至環(huán)城東路，西以建設(shè)北路為界，南 臨濉河，北面目前發(fā)展到環(huán)城北路，處于青陽(yáng)鎮(zhèn)城區(qū)的東北面。