【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)。全年糧食總產(chǎn)量4695億公斤，比上年增產(chǎn)388億公斤，增長(zhǎng)%，扭。類總產(chǎn)量7260萬(wàn)噸，增長(zhǎng)%；水產(chǎn)品產(chǎn)量4855萬(wàn)噸，增長(zhǎng)%.業(yè)增長(zhǎng)%，增速比上年略有回落。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng)%；重工業(yè)增長(zhǎng)%，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額53950億元，比上年增長(zhǎng)%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)%，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9422元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到2936. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯。年末全縣就業(yè)人員萬(wàn)人。員和個(gè)體勞動(dòng)者萬(wàn)人，增加萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)人口登記失業(yè)率為%。完成年度任務(wù)%。萬(wàn)元，增長(zhǎng)%，基本建設(shè)支出701萬(wàn)元，增長(zhǎng)%，林業(yè)支出223萬(wàn)元，增長(zhǎng)%。存款余額180325萬(wàn)元，比年初增加29410萬(wàn)元，其中：居民儲(chǔ)蓄存款144172萬(wàn)元，比年初增加22081萬(wàn)元，各項(xiàng)

　　

【正文】 性令人擔(dān)憂 ☆ 項(xiàng)目宗地距離城區(qū)域乃至核心的商圈較遠(yuǎn) ☆ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商鋪消化，不可否認(rèn)在今后的銷售中受地理位置的影響較大． ☆ 產(chǎn)品定位的檔次與品位在市場(chǎng)容量與消化能力上會(huì)有成本風(fēng)險(xiǎn) ☆ 隨著市政工程的搬遷，本案所處地段會(huì)逐步繁華，人氣也會(huì)逐步提升。 ☆ 05年，隨著稼祥路、中山路、縣委大院等一批拆遷工程的到來(lái)，必然會(huì)增加目標(biāo)購(gòu)房群體。 ☆ 整體環(huán)保規(guī)劃和建設(shè)可以通過(guò)整體策劃來(lái)完善和市場(chǎng)推廣的方式來(lái)體現(xiàn)。 ☆ 涇川區(qū)域內(nèi) 05年的樓盤(pán)上市量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ☆ 由于地理位置的限制，人流需要大量導(dǎo)入、如何導(dǎo)入、如何制造吸引點(diǎn)，是在策劃中 所要解決的問(wèn)題。 ☆ 整個(gè)區(qū)域的交通、配套、娛樂(lè)等大環(huán)境的建立與成熟需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期。 ☆ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合較復(fù)雜，對(duì)開(kāi)發(fā)和推廣的主次輕重的掌握必須清晰，以免造成混亂。 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 機(jī)會(huì)點(diǎn) 威脅點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四、項(xiàng)目 70 消費(fèi)者分析： 【 周邊中高收入人群 】 文化 ：無(wú)統(tǒng)一屬性 年齡層次 ： 2640 歲 經(jīng)濟(jì)狀況 ：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)能力 購(gòu)房動(dòng)機(jī) ：自用 購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣 ：理性，有主見(jiàn)，所需戶型適中 家庭結(jié)構(gòu) ： 25 人 2 人 為 2 人世界。組成家庭時(shí)間不太長(zhǎng)，注重溫馨浪漫。 3 人 為 3 口之家。有相當(dāng)注意力放在提高生活品質(zhì)上。 4 人 3 口之家加一位長(zhǎng)輩，消費(fèi)更趨理性 。 5 人 3 口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂(lè)。 分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上將強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對(duì)訴求對(duì)象的細(xì)分，有的放矢地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 展開(kāi)訴求。如對(duì) 2 人世界，展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛(ài)巢。對(duì) 5 口之家，則突出理性親情，天倫之樂(lè)。 第四部分：項(xiàng)目策略分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、廣告策略： 先期制定 一期 銷售的廣告策略 （由于整個(gè)項(xiàng)目可能設(shè)計(jì)的周期較長(zhǎng)，所以需要進(jìn)行的營(yíng)銷活動(dòng)較復(fù)雜，所以先做粗略的方案和原則進(jìn)行演示） 采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動(dòng)形成一個(gè) 有機(jī)整體，爭(zhēng)取最佳的廣告效果。在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上分為四個(gè)階段（時(shí)間長(zhǎng)短視具體確認(rèn)后的體量進(jìn)行調(diào)整）： 引導(dǎo)期 （即內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，時(shí)長(zhǎng)兩個(gè)月） 廣告策略 ： 此階段主推樓盤(pán)形象，暫時(shí)不涉及現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)的訴求，突出社區(qū)高品位的文化社區(qū)形象，讓市場(chǎng)初步形成本案“高文化、高品質(zhì)社區(qū)”的印象。 推廣內(nèi)容 ：在項(xiàng)目所在地附近及市中心豎立戶外廣告牌，給市場(chǎng)一個(gè)初步的印象，并輔以 道旗、跨街橫幅等手段為我們的項(xiàng)目聚焦周邊視線，使樓盤(pán)在一定區(qū)域內(nèi)名聲鵲起， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 為以后的廣告宣傳做好鋪墊。 媒體選擇 ：戶外廣告牌、道旗、跨街橫幅、現(xiàn)場(chǎng)圍墻等。 開(kāi)盤(pán) 期 （開(kāi)盤(pán)前后共計(jì)六個(gè)月） 廣告策略 這一階段主要配合樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)大造聲勢(shì)，聚集大量人氣，保證樓盤(pán)銷售開(kāi)門(mén)紅。 推廣內(nèi)容 通過(guò)開(kāi)盤(pán)的連續(xù)三次戶外活動(dòng)宣傳全面引爆前期的所蓄之勢(shì)，同時(shí)借助盛大的開(kāi)盤(pán)儀式聚集大量的現(xiàn)場(chǎng)人氣，繼而形成輿論的又一輪關(guān)注。 媒體選擇 ：戶外展板、道旗、跨街橫幅、 POP，沿線 DM 投放、車體廣告等。 強(qiáng)銷期 （正式預(yù)五個(gè)月） 廣告策略 ：此一階段以理性訴求為主，針對(duì)樓盤(pán)的現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)逐一進(jìn)行包裝宣傳，以此引爆消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 推廣內(nèi)容 結(jié)合產(chǎn)品，展開(kāi)主題支撐的賣點(diǎn)系列廣告。視銷售進(jìn)度推出若干 DM 單，訴 求點(diǎn)依次為區(qū)域前景、地段、交通、規(guī)劃、建筑、景觀、物業(yè)。并且根據(jù)現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷情況適時(shí)穿插促銷活動(dòng)，廣告力度與持續(xù)時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況具體調(diào)整。 媒體選擇 戶外展板、道旗、跨街橫幅、現(xiàn)場(chǎng)圍墻、車體廣告等。 清盤(pán)期 （一個(gè)月） 廣告策略 此一階段針對(duì)銷售中的抗性因素強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤(pán)銷售。 推廣內(nèi)容 在營(yíng)造的形象品牌優(yōu)勢(shì)下，利用大量購(gòu)房客戶營(yíng)造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。把握游離客戶的心理，采取有針對(duì)性的訴求，達(dá)到樓盤(pán)銷售的完滿成功。 媒體選擇 戶外展板、定點(diǎn) DM 投放 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、 相關(guān)促銷 SP 活動(dòng)策略 促進(jìn)銷售 (SALES PROMOTION，簡(jiǎn)稱 SP 活動(dòng) )就是市場(chǎng)營(yíng)銷中的“臨門(mén)一腳”， SP 活動(dòng)定義有很多，從狹義上講就是：在最短的時(shí)間內(nèi)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)欲望的刺激，并促使成交的一種運(yùn)作方式。成功的促銷不但能夠迅速打開(kāi)產(chǎn)品的銷售，而且還可給企業(yè)節(jié)約相當(dāng)?shù)男袖N成本。因此， SP 活動(dòng)在營(yíng)銷活動(dòng)中所占的位置已經(jīng)變的越來(lái)越重要了。以下就是我們針對(duì)好項(xiàng)目的打開(kāi)知名度、聚集人氣、促進(jìn)銷售所設(shè)計(jì)的三個(gè) SP 活動(dòng)，具體實(shí)施細(xì)則須根據(jù)實(shí)際情況再作調(diào)整。 方案 1. 活動(dòng)主題： 杯書(shū)法聯(lián)誼賽 方案 2. 活動(dòng)主題： 周邊居民購(gòu)房?jī)?yōu)惠月 活動(dòng)（當(dāng)月購(gòu)房可獲得電動(dòng)助力車壹部）。 方案 3. 活動(dòng)主題： 基地現(xiàn)場(chǎng)文藝專場(chǎng)晚會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 以上部分僅供參考 報(bào)告完畢 謝謝！