【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。全年糧食總產(chǎn)量4695億公斤，比上年增產(chǎn)388億公斤，增長%，扭。類總產(chǎn)量7260萬噸，增長%；水產(chǎn)品產(chǎn)量4855萬噸，增長%.業(yè)增長%，增速比上年略有回落。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有及國有控股企業(yè)增長%；重工業(yè)增長%，全年社會消費品零售總額53950億元，比上年增長%，扣除價格因素，實際增長%，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9422元，比上年實際增長%；農(nóng)民人均純收入達到2936. 國民經(jīng)濟增長明顯。年末全縣就業(yè)人員萬人。員和個體勞動者萬人，增加萬人。年末城鎮(zhèn)人口登記失業(yè)率為%。完成年度任務%。萬元，增長%，基本建設支出701萬元，增長%，林業(yè)支出223萬元，增長%。存款余額180325萬元，比年初增加29410萬元，其中：居民儲蓄存款144172萬元，比年初增加22081萬元，各項

　　

【正文】 性令人擔憂 ☆ 項目宗地距離城區(qū)域乃至核心的商圈較遠 ☆ 項目開發(fā)的商鋪消化，不可否認在今后的銷售中受地理位置的影響較大． ☆ 產(chǎn)品定位的檔次與品位在市場容量與消化能力上會有成本風險 ☆ 隨著市政工程的搬遷，本案所處地段會逐步繁華，人氣也會逐步提升。 ☆ 05年，隨著稼祥路、中山路、縣委大院等一批拆遷工程的到來，必然會增加目標購房群體。 ☆ 整體環(huán)保規(guī)劃和建設可以通過整體策劃來完善和市場推廣的方式來體現(xiàn)。 ☆ 涇川區(qū)域內(nèi) 05年的樓盤上市量較大，競爭激烈。 ☆ 由于地理位置的限制，人流需要大量導入、如何導入、如何制造吸引點，是在策劃中 所要解決的問題。 ☆ 整個區(qū)域的交通、配套、娛樂等大環(huán)境的建立與成熟需要一個較長的周期。 ☆ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合較復雜，對開發(fā)和推廣的主次輕重的掌握必須清晰，以免造成混亂。 優(yōu) 勢 劣 勢 機會點 威脅點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、項目 70 消費者分析： 【 周邊中高收入人群 】 文化 ：無統(tǒng)一屬性 年齡層次 ： 2640 歲 經(jīng)濟狀況 ：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力 購房動機 ：自用 購買習慣 ：理性，有主見，所需戶型適中 家庭結(jié)構(gòu) ： 25 人 2 人 為 2 人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。 3 人 為 3 口之家。有相當注意力放在提高生活品質(zhì)上。 4 人 3 口之家加一位長輩，消費更趨理性 。 5 人 3 口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。 分析以上特點，在廣告策略上將強化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對訴求對象的細分，有的放矢地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 展開訴求。如對 2 人世界，展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對 5 口之家，則突出理性親情，天倫之樂。 第四部分：項目策略分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、廣告策略： 先期制定 一期 銷售的廣告策略 （由于整個項目可能設計的周期較長，所以需要進行的營銷活動較復雜，所以先做粗略的方案和原則進行演示） 采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動形成一個 有機整體，爭取最佳的廣告效果。在時間節(jié)點上分為四個階段（時間長短視具體確認后的體量進行調(diào)整）： 引導期 （即內(nèi)部認購階段，時長兩個月） 廣告策略 ： 此階段主推樓盤形象，暫時不涉及現(xiàn)實賣點的訴求，突出社區(qū)高品位的文化社區(qū)形象，讓市場初步形成本案“高文化、高品質(zhì)社區(qū)”的印象。 推廣內(nèi)容 ：在項目所在地附近及市中心豎立戶外廣告牌，給市場一個初步的印象，并輔以 道旗、跨街橫幅等手段為我們的項目聚焦周邊視線，使樓盤在一定區(qū)域內(nèi)名聲鵲起， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為以后的廣告宣傳做好鋪墊。 媒體選擇 ：戶外廣告牌、道旗、跨街橫幅、現(xiàn)場圍墻等。 開盤 期 （開盤前后共計六個月） 廣告策略 這一階段主要配合樓盤開盤大造聲勢，聚集大量人氣，保證樓盤銷售開門紅。 推廣內(nèi)容 通過開盤的連續(xù)三次戶外活動宣傳全面引爆前期的所蓄之勢，同時借助盛大的開盤儀式聚集大量的現(xiàn)場人氣，繼而形成輿論的又一輪關注。 媒體選擇 ：戶外展板、道旗、跨街橫幅、 POP，沿線 DM 投放、車體廣告等。 強銷期 （正式預五個月） 廣告策略 ：此一階段以理性訴求為主，針對樓盤的現(xiàn)實賣點逐一進行包裝宣傳，以此引爆消費者的購買欲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣內(nèi)容 結(jié)合產(chǎn)品，展開主題支撐的賣點系列廣告。視銷售進度推出若干 DM 單，訴 求點依次為區(qū)域前景、地段、交通、規(guī)劃、建筑、景觀、物業(yè)。并且根據(jù)現(xiàn)實營銷情況適時穿插促銷活動，廣告力度與持續(xù)時間根據(jù)實際情況具體調(diào)整。 媒體選擇 戶外展板、道旗、跨街橫幅、現(xiàn)場圍墻、車體廣告等。 清盤期 （一個月） 廣告策略 此一階段針對銷售中的抗性因素強調(diào)賣點訴求，結(jié)合價格策略，促進尾盤銷售。 推廣內(nèi)容 在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶營造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應。把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。 媒體選擇 戶外展板、定點 DM 投放 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 相關促銷 SP 活動策略 促進銷售 (SALES PROMOTION，簡稱 SP 活動 )就是市場營銷中的“臨門一腳”， SP 活動定義有很多，從狹義上講就是：在最短的時間內(nèi)對消費者進行購買欲望的刺激，并促使成交的一種運作方式。成功的促銷不但能夠迅速打開產(chǎn)品的銷售，而且還可給企業(yè)節(jié)約相當?shù)男袖N成本。因此， SP 活動在營銷活動中所占的位置已經(jīng)變的越來越重要了。以下就是我們針對好項目的打開知名度、聚集人氣、促進銷售所設計的三個 SP 活動，具體實施細則須根據(jù)實際情況再作調(diào)整。 方案 1. 活動主題： 杯書法聯(lián)誼賽 方案 2. 活動主題： 周邊居民購房優(yōu)惠月 活動（當月購房可獲得電動助力車壹部）。 方案 3. 活動主題： 基地現(xiàn)場文藝專場晚會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最 大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以上部分僅供參考 報告完畢 謝謝！