【正文】 日常生活要求。三、公共空間立體化小戶型群落一般提倡立體化的公共空間結(jié)構(gòu)方式，將公共空間設(shè)置在多個(gè)平面，形成地面和空中的協(xié)調(diào)互動(dòng)。上塘路上的新青年廣場(chǎng)在毗鄰上塘路的一側(cè)設(shè)置了6000多平方米的城市廣場(chǎng)；在商業(yè)裙房的屋頂、辦公樓的局部設(shè)置了公共活動(dòng)空間，從而形成了立體化的公共空間結(jié)構(gòu)。滿足了年輕人群對(duì)居住和配套的要求，使建筑群體更親近于人群，豐富了城市公共空間的類型，也豐富了區(qū)域天際線和城市空間景觀。四、高品位精裝修小戶型物業(yè)的戶型面積較?。ㄒ话阍?0—80平方米左右），客戶定位為年輕的單身人士，為了方便居住，小戶型群落要求房子必須是精裝修。室內(nèi)裝修往往成為一個(gè)小戶型群落的點(diǎn)睛之筆，好的裝修能提高項(xiàng)目的品位，提升業(yè)主的檔次，提高居住的舒適感。目前，杭州的新青年廣場(chǎng)邀請(qǐng)著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)師從功能、材質(zhì)、設(shè)備等多個(gè)角度進(jìn)行小戶型物業(yè)的室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，營(yíng)造出一個(gè)充滿異域氛圍的生活、工作空間。作為新一代小戶型物業(yè)產(chǎn)品，小戶型群落的出現(xiàn)，徹底提高了年輕人士的居住水準(zhǔn)，產(chǎn)品的檔次更高，居住氛圍更好，對(duì)人們的吸引力也更大。因此，小戶型群落將成為市場(chǎng)中一個(gè)新的熱點(diǎn)。所以,這一階段單身公寓的市場(chǎng)廣告推廣訴求集中在對(duì)抽象概念和新事物整體形象的宣傳和推廣上,注重新穎,而不是所有公寓共同點(diǎn),如物業(yè)等。所謂抽象概念,即前面所講的“小戶型群落”,新事物,即以新青年廣場(chǎng)為代表的第四代單身公寓!在新青年的宣傳上,它主要采用了平面和動(dòng)漫結(jié)合的廣告的形式在網(wǎng)絡(luò)媒體上對(duì)其樓盤進(jìn)行報(bào)道,因?yàn)槠溽槍?duì)的主要就是單身白領(lǐng)和因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而選擇過渡性購房的年輕家庭,而這些人絕對(duì)和網(wǎng)絡(luò)脫不了關(guān)系,而且由于生活習(xí)慣他們也不可能太多關(guān)注報(bào)紙等媒體上的房產(chǎn)信息,又因?yàn)榕c網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系,使用網(wǎng)絡(luò)獲取房產(chǎn)信息必定是其主要手段。它以“給青春一個(gè)渡口,給生活一個(gè)支點(diǎn)”為口號(hào)，體現(xiàn)了其針對(duì)的購買主力群的生活和收入狀況,給人以開發(fā)商強(qiáng)烈人性化的一面! 再以反映受眾群的生活現(xiàn)實(shí)的一翻文字來搭建橋梁,給人一種遇見知心的感覺,拉近開發(fā)商和受眾的距離,更能讓人心動(dòng)而行動(dòng)!還有,考慮到新青年們個(gè)性十足, 開發(fā)商開發(fā)了50、70、140平方米等多種個(gè)性戶型，迎合新青年獨(dú)特生活方式與時(shí)尚理念；140平方米Studio空間，杭城首創(chuàng)復(fù)式寫字樓，專為“發(fā)展中企業(yè)”提供的創(chuàng)業(yè)空間。而且整體設(shè)計(jì)也相當(dāng)時(shí)尚, 3幢連為一體、風(fēng)格現(xiàn)代的高層建筑，由法國(guó)國(guó)家建筑師Thierry Corre擔(dān)綱主創(chuàng)，專為當(dāng)代青年量身打造。在獨(dú)立、現(xiàn)代、個(gè)性的自由空間里，智慧、理性與古典的塞納河畔浪漫風(fēng)情濃濃相融。“每個(gè)人都有自己的舞臺(tái)”,如此個(gè)性十足的樓盤口號(hào),還能有誰不愛呢?新青年廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地段、精致的裝修、成熟的配套、較高的性價(jià)比以及廣闊的發(fā)展空間，成為杭州次中心精致小戶型的絕版珍藏。也標(biāo)志著杭州小戶型走向成熟!第四節(jié)：杭州市單身公寓未來前景展望及市場(chǎng)推廣建議這些單身公寓產(chǎn)品的推出和熱租，打開了投資客的眼界。單身公寓投資回報(bào)的曙光初現(xiàn)，不少投資客都看好單身公寓市場(chǎng)，紛紛進(jìn)入。其中包括年輕的初次置業(yè)者：一方面，單身公寓的總價(jià)不高，經(jīng)濟(jì)上可以負(fù)擔(dān)，購買單身公寓可以作為過渡性住所；等到日后再次置業(yè)，又可以用于投資，達(dá)到以“小房養(yǎng)大房”的目的。住這種酒店式公寓的好處是每天都有人打理樓道衛(wèi)生，保安24小時(shí)巡邏。而戶型比較小，打理衛(wèi)生也比較方便。一些多次置業(yè)的投資客也嘗到了甜頭，激發(fā)了更多資金走向單身公寓產(chǎn)品。　　總體來說，單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的興奮點(diǎn)，目前銷售上暫時(shí)比較理想，但未來單身公寓是否還具備升值的空間，這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？我們還是應(yīng)該保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在西湖博覽會(huì)的房交會(huì)上，我們進(jìn)行了比較細(xì)致的調(diào)研和觀察，走訪了一些樓盤的項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人，初步得出以下結(jié)論：　 這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì)受到追捧。但是杭州現(xiàn)有的單身公寓產(chǎn)品還處于不成熟的初級(jí)階段，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，拉不開檔次，真正高端的產(chǎn)品不多。而且因?yàn)?，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過是一種市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。我們可以從以下幾個(gè)因素對(duì)此進(jìn)行具體的分析： 從市場(chǎng)需求量來看。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的挖掘，市場(chǎng)前景也隨之有限。在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，但是當(dāng)市場(chǎng)上一種新產(chǎn)品被看好、一種投資暫時(shí)利好的時(shí)候，就有大量的資金涌過來，最后導(dǎo)致產(chǎn)品過剩。隨著一些具有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入，房型住宅的開發(fā)，產(chǎn)品在近期內(nèi)急劇增多，其市場(chǎng)利潤(rùn)空間也就不再寬廣如昔。這塊市場(chǎng)蛋糕也將越來越小。從規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。目前市場(chǎng)上的不少單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5—10年的市場(chǎng)洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場(chǎng)的過程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為：l 一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達(dá)七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差。l 房型不合理。單身公寓因?yàn)橐笞畲蟪潭鹊乜刂铺變?nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房?jī)?nèi)生活的不舒適性增多，主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳或陽臺(tái)上的等等，同時(shí)入住的人員流動(dòng)性強(qiáng)，影響了客戶對(duì)此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰?duì)該類住宅足夠的信任，因此，在其市場(chǎng)發(fā)展過程中終究會(huì)被消費(fèi)者遺棄3． 配套要求來看，單身公寓對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對(duì)開發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。這是消費(fèi)者購買此類物業(yè)的一個(gè)重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時(shí)也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購買了一種生活方式，那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。4． 從單身公寓本身特性看，由于很多單身公寓用地屬于商業(yè)用地，因此產(chǎn)權(quán)只有50年而非普通住宅用地的70年，并且由于水電費(fèi)按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，生活成本非常高。據(jù)一些中介公司的置業(yè)顧問透露，目前已出現(xiàn)一些單身公寓產(chǎn)品因?yàn)檫^分期待高回報(bào)，從而有價(jià)無市的情況。單身公寓產(chǎn)品，如果租價(jià)超過1500元，租客心理上就很難承受。一般打工階層要求單房租金不超過600元，因此一些由私人屋改造的單身公寓反而更搶手。企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)更看重小區(qū)的環(huán)境，則會(huì)選擇一些高端的樓盤，而目前公寓式的單身公寓產(chǎn)品又暫時(shí)滿足不了需求。總之，經(jīng)過本次針對(duì)單身公寓的市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)诔醪搅私饬似涫袌?chǎng)情況的同時(shí)，也據(jù)此歸納出以下幾點(diǎn)結(jié)論：l 單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場(chǎng)的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的；l 單身公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場(chǎng)容量畢竟有限，一時(shí)的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。l 開發(fā)商們對(duì)小戶型住宅的開發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，因?yàn)檫@類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)。單身公寓的出現(xiàn)是必然的,其發(fā)展也將不會(huì)停止,重點(diǎn)不是在量上,而是在戶型和檔次上,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,單身公寓的受眾群的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活要求也會(huì)不段的提升,但是限度還是不會(huì)超過同屬高檔層次但是性質(zhì)不同的家庭型住宅,畢竟一個(gè)是過渡型的,一個(gè)是終身型的。因此,在單身公寓未來的市場(chǎng)推廣上面,我們應(yīng)該在杭州現(xiàn)有單身公寓的發(fā)展形式下做進(jìn)一步的整合定位,甚至可以重新定位,畢竟根據(jù)單身公寓作為一種過度性房產(chǎn)的性質(zhì),起點(diǎn)過高或過低都不符合真正的市場(chǎng)需要,而是要根據(jù)社會(huì)現(xiàn)實(shí)做適合的定位!第一點(diǎn)是項(xiàng)目位置不應(yīng)太偏，應(yīng)在交通、商業(yè)較好的地段，但也不是頂級(jí)地段，單價(jià)不超過6500元／平方米。因?yàn)閷?duì)有能力入住單身公寓的人群來說,他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力和一定的生活質(zhì)量要求,地段的恰倒好處,不管是到市區(qū)購物還是到郊區(qū)休閑,都會(huì)方便許多,更重要的當(dāng)然還有價(jià)格上,保持在中端水平,使更多初期就業(yè)無積蓄的,但是工資又相對(duì)較高的人能夠承受,這也是單身公寓的主要目標(biāo)客戶群。另外補(bǔ)充一點(diǎn),由于現(xiàn)在杭州的單身公寓很多都屬于商業(yè)甚至是工業(yè)用地，不說產(chǎn)權(quán)比普通住宅的70年少了20年,更是在生活成本,前面也提到了,由于土地性質(zhì),生活的成本就相當(dāng)?shù)母吡?。第二點(diǎn),面積主力應(yīng)在45－60平方米之間，一房或二房一廳為主。這也是主要針對(duì)單身公寓的特征設(shè)定的,過渡型的房子無須太大,但是單身公寓多為合租,過小的話容易喪失生活空間,單身貴族們(多為青年)熱情有活力,不可能喜歡孤單的生活,但又個(gè)性鮮明,也需要屬于自己的空間,因此,單身公寓的面積安排,最重要的就是要從人性化和現(xiàn)實(shí)狀況結(jié)合起來。第三點(diǎn),同樣要考慮朝向因素，不應(yīng)有純朝北的情況出現(xiàn)。不是說價(jià)位低了就可以舍去基本的生活要求,采光對(duì)人的健康生活很重要,特別是最陽光的青年一族,沒有陽光,何來“陽光”?第四點(diǎn),可以做廚衛(wèi)裝修或全裝修，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)過渡房產(chǎn)品，單身貴族們懶得花時(shí)間大動(dòng)干戈去裝,只會(huì)作一些布置而非裝修,否則就達(dá)不到立即入住的要求!第五點(diǎn),物管能提供一些基本而價(jià)廉的家政服務(wù),為其高效快捷的商務(wù)生活做后盾。第六點(diǎn),留出一定的交流空間。年輕一族需要在工作以及生活上交流、交友以及娛樂,沒有一定的交流空間,就無法顯示出單身公寓中的活力來,現(xiàn)在的普通城市生活已經(jīng)發(fā)展到隔門如隔世的狀態(tài)了,總不至于讓還擁有年輕活力的單身貴族們提前進(jìn)入單調(diào)封閉的所謂的城市生活吧?？傊?杭州房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，單身公寓作為一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分化的定位，未來是很有市場(chǎng)前景的，值得業(yè)內(nèi)花心思關(guān)注和嘗試。44 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