【導讀】建筑面積10萬平方米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟22層鋼筋混凝土抗。震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。規(guī)劃優(yōu)勢-------集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項配套功能于一體。產(chǎn)品優(yōu)勢--------小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，位置弱勢-------由于本項目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，共氛圍，人氣商氣尚未聚集。寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。產(chǎn)品，占領(lǐng)市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。西安市目前借鑒此。投資五萬元，年回報10%，年免費居住60天，5年后返還本金。本項目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式。發(fā)，形成了對本案較大的競爭。由于地域差距和項目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)。權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。

　　

【正文】 3）保證了投資者的投資利潤及按揭還款，市場吸引力較大； 【對投資者而言】 1） 年 8%的“穩(wěn)定”投資回報率，具有很大的市場吸引力； 2） 投資者在按揭期內(nèi)，無需月供，實現(xiàn)了真正意義的坐享其成。 結(jié)論： 40元 /平米 45元 /平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。根據(jù)區(qū)域功能 特點，開發(fā)出針對性強的產(chǎn)品和相應(yīng)的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價位對于租務(wù)市場才有吸引力，否則，與同質(zhì)物業(yè)競爭，本產(chǎn)品無優(yōu)勢。 由此可見，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。 （說明：本產(chǎn)品所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未見到公司詳實資料，計算僅作參考，未計算投資回收期等） 次方案 普通公寓方案： 經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內(nèi)自動收回物業(yè)使用權(quán)。 盈虧平衡及收益見附表五至十 【對公司而言】 此資料來自企業(yè) 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營利潤額下降很大，出現(xiàn)負值。售價 4500元年經(jīng)營收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風險小。售價 5500元時，年收益額均為負。 投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當月租價在 25 元 /平米時，出租率在 100%時經(jīng)營者方可盈虧持平，當月租價在30元 /平米時，出租率在 85%時經(jīng) 營者就可盈利。 從附表八和十可以看出，當售價 4500元 /平米，首付三成，月租 25元 /平米， 15年的按揭期需要 100%的出租率公司方可盈虧持平， 20年的按揭期 85%的出租率公司就可達到盈利。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃； 2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產(chǎn)品； 3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務(wù)市場預期租金的 支持，后期管理經(jīng)營困難。 【對投資者而言】 雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權(quán)無經(jīng)營權(quán)，投資吸引力不大。 此資料來自企業(yè) 結(jié)論 ：此方式不是最好的經(jīng)營方案。 產(chǎn)權(quán)式酒店方案： 1） 根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見到酒店的相關(guān)成本計算； 2） 從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權(quán)式酒店都依景觀而設(shè)，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營理念。 附： 五、 經(jīng)營建議 建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 投資基金 由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務(wù)。 建立產(chǎn)業(yè)基金的好處有： 首先，此基金可以成為業(yè)主的專用資金，鼓勵業(yè)主獨立創(chuàng)業(yè)和追求上進，公司可以和銀行聯(lián)手，當業(yè)主交納了首付款后，就可向銀行申請小額貸款支持，渡過難關(guān)，此方式有利于促進本項目產(chǎn)品的銷售。 其 次，公司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務(wù)負擔。由于房地產(chǎn)項目的資金需求巨 此資料來自企業(yè) 大，稍微運作不善就有可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境，財務(wù)成本負擔重，造成企業(yè)利潤相應(yīng)較少，不利于企業(yè)下一步發(fā)展。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。 最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會更加關(guān)注公司的規(guī)范化運作，以保障其自身利益，這樣就會對公司的運行起到一個外部監(jiān)督的作用，有利于公司操作規(guī)范化。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等 手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 建議二、成立高新地產(chǎn)投資俱樂部 公司可利用企業(yè)強大的服務(wù)平臺和資源優(yōu)勢，成立高新地產(chǎn)投資俱樂部，以會員的形式加盟。此俱樂部也可和高新生活會結(jié)合利益共享，同時也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。 加盟會員的條件 凡投資本項目的投資者將會自動成為本俱樂部的會員。 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟實力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費者； 在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者； 已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè) ，打算將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。 加盟會員享有的服務(wù)： 俱樂部可免費向加盟會員提供西安市房地產(chǎn)市場投資型房產(chǎn)的最新信息和資料。 此資料來自企業(yè) 俱樂部可邀請房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設(shè)計、修建、營銷、物業(yè)管理等知識，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風險能力；不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動，增進會員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領(lǐng)域爭取更大利益。 為加盟會員提供西安 房地產(chǎn)投資市場的相關(guān)情況及預售及內(nèi)部認購樓盤的最新信息，并可優(yōu)先安排參觀樣板房、選購房產(chǎn)、挑選房號、朝向，獲得優(yōu)先服務(wù)。 俱樂部將不定期地組織會員，對公認的具有較大投資空間的樓盤進行集體選房、集體砍價，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會員的投資利益。 加盟會員可申請本俱樂部常設(shè)律師顧問團提供的有關(guān)法律咨詢、購房投訴、維權(quán)索賠等法律支援。 通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場知名度，加速市場認知度，促進銷售，加速資金回籠，始終保持占領(lǐng)市場制高點，引領(lǐng)地產(chǎn)物業(yè)市 場發(fā)展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽度。 此資料來自企業(yè)