【導(dǎo)讀】建筑面積10萬平方米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟22層鋼筋混凝土抗。震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。規(guī)劃優(yōu)勢-------集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項(xiàng)配套功能于一體。產(chǎn)品優(yōu)勢--------小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，位置弱勢-------由于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，共氛圍，人氣商氣尚未聚集。寫字樓、公寓樓對本項(xiàng)目造成了直接或間接的競爭威脅。產(chǎn)品，占領(lǐng)市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。西安市目前借鑒此。投資五萬元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住60天，5年后返還本金。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式。發(fā)，形成了對本案較大的競爭。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)。權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。

　　

【正文】 3）保證了投資者的投資利潤及按揭還款，市場吸引力較大； 【對投資者而言】 1） 年 8%的“穩(wěn)定”投資回報(bào)率，具有很大的市場吸引力； 2） 投資者在按揭期內(nèi)，無需月供，實(shí)現(xiàn)了真正意義的坐享其成。 結(jié)論： 40元 /平米 45元 /平米的月租價(jià)格，比市場公寓、商住樓價(jià)格略高，比純寫字樓低，利用價(jià)格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。根據(jù)區(qū)域功能 特點(diǎn)，開發(fā)出針對性強(qiáng)的產(chǎn)品和相應(yīng)的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價(jià)位對于租務(wù)市場才有吸引力，否則，與同質(zhì)物業(yè)競爭，本產(chǎn)品無優(yōu)勢。 由此可見，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。 （說明：本產(chǎn)品所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未見到公司詳實(shí)資料，計(jì)算僅作參考，未計(jì)算投資回收期等） 次方案 普通公寓方案： 經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費(fèi)用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內(nèi)自動(dòng)收回物業(yè)使用權(quán)。 盈虧平衡及收益見附表五至十 【對公司而言】 此資料來自企業(yè) 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價(jià)增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營利潤額下降很大，出現(xiàn)負(fù)值。售價(jià) 4500元年經(jīng)營收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風(fēng)險(xiǎn)小。售價(jià) 5500元時(shí)，年收益額均為負(fù)。 投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時(shí)，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價(jià)格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當(dāng)月租價(jià)在 25 元 /平米時(shí)，出租率在 100%時(shí)經(jīng)營者方可盈虧持平，當(dāng)月租價(jià)在30元 /平米時(shí)，出租率在 85%時(shí)經(jīng) 營者就可盈利。 從附表八和十可以看出，當(dāng)售價(jià) 4500元 /平米，首付三成，月租 25元 /平米， 15年的按揭期需要 100%的出租率公司方可盈虧持平， 20年的按揭期 85%的出租率公司就可達(dá)到盈利。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價(jià)回報(bào)是個(gè)門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，不能實(shí)現(xiàn)開發(fā)計(jì)劃； 2） 隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價(jià)很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會(huì)選擇較低價(jià)位的產(chǎn)品； 3） 如果一味的提高房屋售價(jià)，前期對于開發(fā)商有利，回報(bào)較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務(wù)市場預(yù)期租金的 支持，后期管理經(jīng)營困難。 【對投資者而言】 雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權(quán)無經(jīng)營權(quán)，投資吸引力不大。 此資料來自企業(yè) 結(jié)論 ：此方式不是最好的經(jīng)營方案。 產(chǎn)權(quán)式酒店方案： 1） 根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見到酒店的相關(guān)成本計(jì)算； 2） 從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權(quán)式酒店都依景觀而設(shè)，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營理念。 附： 五、 經(jīng)營建議 建議一、成立業(yè)主委員會(huì)，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 投資基金 由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費(fèi)群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會(huì)，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會(huì)自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務(wù)。 建立產(chǎn)業(yè)基金的好處有： 首先，此基金可以成為業(yè)主的專用資金，鼓勵(lì)業(yè)主獨(dú)立創(chuàng)業(yè)和追求上進(jìn)，公司可以和銀行聯(lián)手，當(dāng)業(yè)主交納了首付款后，就可向銀行申請小額貸款支持，渡過難關(guān)，此方式有利于促進(jìn)本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。 其 次，公司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務(wù)負(fù)擔(dān)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求巨 此資料來自企業(yè) 大，稍微運(yùn)作不善就有可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境，財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)重，造成企業(yè)利潤相應(yīng)較少，不利于企業(yè)下一步發(fā)展。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。 最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項(xiàng)目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會(huì)更加關(guān)注公司的規(guī)范化運(yùn)作，以保障其自身利益，這樣就會(huì)對公司的運(yùn)行起到一個(gè)外部監(jiān)督的作用，有利于公司操作規(guī)范化。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等 手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 建議二、成立高新地產(chǎn)投資俱樂部 公司可利用企業(yè)強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和資源優(yōu)勢，成立高新地產(chǎn)投資俱樂部，以會(huì)員的形式加盟。此俱樂部也可和高新生活會(huì)結(jié)合利益共享，同時(shí)也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺(tái)。 加盟會(huì)員的條件 凡投資本項(xiàng)目的投資者將會(huì)自動(dòng)成為本俱樂部的會(huì)員。 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費(fèi)者； 在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者； 已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè) ，打算將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。 加盟會(huì)員享有的服務(wù)： 俱樂部可免費(fèi)向加盟會(huì)員提供西安市房地產(chǎn)市場投資型房產(chǎn)的最新信息和資料。 此資料來自企業(yè) 俱樂部可邀請房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團(tuán)，不定期地舉辦知識(shí)講座，幫助會(huì)員提高對房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建、營銷、物業(yè)管理等知識(shí)，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；不定期地將會(huì)員組織在一起，開展各種沙龍活動(dòng)，增進(jìn)會(huì)員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領(lǐng)域爭取更大利益。 為加盟會(huì)員提供西安 房地產(chǎn)投資市場的相關(guān)情況及預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購樓盤的最新信息，并可優(yōu)先安排參觀樣板房、選購房產(chǎn)、挑選房號(hào)、朝向，獲得優(yōu)先服務(wù)。 俱樂部將不定期地組織會(huì)員，對公認(rèn)的具有較大投資空間的樓盤進(jìn)行集體選房、集體砍價(jià)，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會(huì)員的投資利益。 加盟會(huì)員可申請本俱樂部常設(shè)律師顧問團(tuán)提供的有關(guān)法律咨詢、購房投訴、維權(quán)索賠等法律支援。 通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場知名度，加速市場認(rèn)知度，促進(jìn)銷售，加速資金回籠，始終保持占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，引領(lǐng)地產(chǎn)物業(yè)市 場發(fā)展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進(jìn)一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽(yù)度。 此資料來自企業(yè)