【正文】 此資料來自企業(yè) 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析 根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。由于地域差距和項目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。從整個市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個意義上說，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。 這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的 5%。 這些客戶相對較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費群體。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強大的租房需求市場的支持； 3）交通便捷：發(fā)達的交通體系會促使經(jīng)濟快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對 待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。 這種模式在較為發(fā)達的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。 建立高新地產(chǎn)水晶島項目靈活便捷的 退出機制 ，滿足投資者的個性化選擇需求。 從本產(chǎn)品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積 49平米 /套 55平米 /套兩種；中等面積 70平米 /套 87平米 /套三種；大面積： 106平米 /套 123平米 /套兩種戶型。 4） 當(dāng)出租率達到 71%時，扣除 %的租賃稅金及給投資者 8%的投資分成，經(jīng)營收 入略有盈余， 71%的出租率比較接近市場水平。售價 4500元年經(jīng)營收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風(fēng)險小。 附： 五、 經(jīng)營建議 建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 投資基金 由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務(wù)。此俱樂部也可和高新生活會結(jié)合利益共享，同時也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。 通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場知名度，加速市場認知度，促進銷售，加速資金回籠，始終保持占領(lǐng)市場制高點，引領(lǐng)地產(chǎn)物業(yè)市 場發(fā)展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽度。 已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟實力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費者； 在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者； 已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè) ，打算將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。 其 次，公司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務(wù)負擔(dān)。 投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當(dāng)月租價在 25 元 /平米時，出租率在 100%時經(jīng)營者方可盈虧持平，當(dāng)月租價在30元 /平米時，出租率在 85%時經(jīng) 營者就可盈利。 結(jié)論： 40元 /平米 45元 /平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。 對本產(chǎn)品設(shè)定以下二種投資方案， 首推方案 酒店服務(wù)式商務(wù)公寓方案：（酒店 +辦公 +休息） 酒店式商務(wù)公寓不僅提供酒店式的服務(wù)功能，而且融入了商務(wù)辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商 能住，而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務(wù)。 其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉(zhuǎn)或出國定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計劃，此舉將確保投資者的投資低風(fēng)險和靈活性。 家庭理財投資新模式 少投入、低風(fēng)險、高回報 從目前西安市場來看，產(chǎn)權(quán)式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領(lǐng)這個市場先機，必將會收到較好的投資收益。 從相關(guān)資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、 30%的消費者是為了解決住房；二、 50%的消費者是為了改善居住環(huán) 境；三、 15%的消費者是用于投資。水晶島項目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。 結(jié)論：從公司提供的資料來看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場前景較好。一百平米以上的戶型可供他們選擇。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況： 崗 位 勞動力成本（元 /月） 藍領(lǐng)工人 500800 一般技術(shù)人員和高級維修工 8001200 中級技術(shù)人員和管理人員 15002000 高級技術(shù)人員和高級管理人員 30005000 其它高收入者 5000元以上 此資料來自企業(yè) 月收入在 30005000元能拿出 1000元以上的作為個人住房消費的人不多，月收入 4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是 IT行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級管理人員提供星級賓館。 此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營理念上有很多值得可取之處。 投資方式： 投資一萬元，年回報 10%，年免費居住 13天， 5年后返還本金； 投資二萬元，年回報 10%，年免費居住 30天， 5年后返還本金； 投資五萬元，年回報 10%，年免費居住 60天 ， 5年后返還本金。 企業(yè)優(yōu)勢 十年的開發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽度高。 地域優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。 此資料來自企業(yè) 水晶島公寓經(jīng)營運作方案 目 錄 此資料來自企業(yè) 一、 產(chǎn)品分析??????????????????? .1 產(chǎn)品概述 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 二、 投資型物業(yè)市場分析????????????? .3 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)現(xiàn)狀分析 租務(wù)市場分析 誰是客戶？ 1） 消費群分析 2） 物業(yè)品種分析 3） 家庭、個人投資現(xiàn)狀 三、 經(jīng)營策略?????????????????? ..11 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式 家庭理財投資新模式 少投入、低風(fēng)險、高回報 建立投資者的安全保證 四、 投資理財方案?????? ?????????? .14 普通公寓方案 酒店式服務(wù)商務(wù)公寓方案 產(chǎn)權(quán)式酒店方案 五、 經(jīng)營建議?????????????????? ..17 建立業(yè)主委員會，建立產(chǎn)業(yè)投資基金