【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。億元，財政總收入2100萬元，農(nóng)村居民人均收入6503元。蒲岐是全國最大的鯊魚加工基地、浙江省水產(chǎn)養(yǎng)殖強鎮(zhèn)。岐第三產(chǎn)業(yè)不斷得到發(fā)展，尤以鯊魚菜為特色的海鮮餐飲業(yè)異軍突起。2020年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，財政總收入2100萬元；2020年，全鎮(zhèn)經(jīng)。經(jīng)濟總量十分可觀，并呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的良。名商標1個，溫州市名牌產(chǎn)品2個。通過對蒲岐鎮(zhèn)實地調(diào)查，分析得出蒲岐鎮(zhèn)未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展分以下兩方面挺進：。作為沿海古鎮(zhèn)，蒲岐鎮(zhèn)水產(chǎn)加工歷史悠久，是其主導產(chǎn)業(yè)。蒲岐鎮(zhèn)還以市級特色工業(yè)園區(qū)建設為契機，積極推進蒲岐水產(chǎn)加工由量的擴張向質(zhì)。常常需要游客提前預定漁船?？傮w來看，未來，隨著蒲岐鎮(zhèn)虹南大道的開通、及其它相關配。套設施的日益完善，蒲岐的休閑漁業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)將迎來更廣闊的發(fā)展空間。蒲岐鎮(zhèn)轄1個居委會和16個村，總人口34038人。日常常住人口呈現(xiàn)出明顯的“老齡

　　

【正文】 （ 500— 1000 平方） 40% 6000 8 普通 小 商鋪 （ 20— 40 平方） 60% 9000 300 二 、方案二：住宅占 萬平米，商業(yè)占 2 萬平米 方案二 基本項目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價(元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 55000 1800 4500 商業(yè)（高層） 20000 1800 8000 費用項目 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費 5 75000 375000 3 設計費 25 75000 1875000 包括施工圖 設計 4 前期工程費 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費 高層住宅 1800 55000 99000000 商業(yè) 1800 20000 36000000 6 室外工程費 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關水、電、電信、有線電視等配套設施 7 配套費 120 75000 9000000 包括基礎設施配套費，人防費 8 規(guī)費 15 75000 1125000 包括白蟻防治費、散裝水泥、墻改費、質(zhì)監(jiān)費、保險費等 小計 233875000 9 管理費 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預見費 1% 236213750 以上成本的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1%（包括管理費） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相關前期費用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 55000 247500000 商鋪 8000 20000 160000000 小計 407500000 13 銷售代理費 % 407500000 8150000 按銷售總收 入計 14 廣告費 % 407500000 4075000 按銷售總收 入計 15 各項稅金 % 407500000 25061250 按銷售總收 入計 16 總投資額 總利潤 =總銷售收入 總投資額 = 萬元 投資回報率： 12157/28592=42% 第二方案 銷售單位分配如下： 基本項目 總占比 面積 套數(shù) 住宅 萬平米 共 449 140— 180 平米戶型 25% 13750 86 140 平米戶型 60% 33000 236 5080 平米度假式公寓戶型 15% 8250 127 商業(yè) 2 萬平米 共 411 酒樓業(yè)態(tài) （ 500— 1000 平方） 40% 8000 11 普通 小 商鋪 （ 20— 40 平方） 60% 12000 400 蒲岐項目新增方案 一、新方案說明： 應甲方要求，我們對蒲岐市場進行再一次的深入分析，依據(jù)市場勢態(tài)，我們調(diào)整了商業(yè)與住宅的比例，降低商業(yè)比重，提升住宅比重，讓本項目更 具可操作性，具體市場依據(jù)如下： 當?shù)氐恼w商業(yè)欠發(fā)達，商業(yè)氛圍不夠濃厚，單一海鮮餐飲特色商業(yè)很難支撐大體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 諒的商業(yè)，而發(fā)展其他商業(yè)的話，又將受到虹橋的威脅，因為從當?shù)鼐用竦南M習慣來看，他們傾向與去虹橋消費。所以整體來年看，發(fā)展商業(yè)的風險相當大。 相對商業(yè)，當?shù)氐木幼∽≌枨笙喈敶?，該地區(qū)至今無商品房項目，并且該地區(qū)已有一部分人去虹橋購買商品房，這說明當?shù)厝藢ι唐贩康目释潜容^大的，本項目作為當?shù)氐谝粋€商品房項目，只要產(chǎn)品品質(zhì)做好，很容易搶占市場先機，并贏取高額利潤。 二、新方案：住宅占 萬平米 ，商業(yè)占 萬平米 基本項目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積(㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 63000 1800 4500 商業(yè)（高層） 12000 1800 8000（兩層） 費用項目 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 3692 26000 96000000 2 勘察費 5 75000 375000 3 設計費 25 75000 1875000 包括施工圖設計 4 前期工程費 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程費 高層住宅 1800 63000 113400000 商業(yè) 1800 12000 21600000 6 室外工程費 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關水、電、電信、有線電視等配套設施 7 配套費 120 75000 9000000 包括基礎設施配 套費，人防費 8 規(guī)費 15 75000 1125000 包括白蟻防治費、散裝水泥、墻改費、質(zhì)監(jiān)費、保險費等 小計 259875000 9 管理費 1% 259875000 2598750 上述成本的 1% 10 不可預見費 1% 262473950 以上成本的 1%（包括管理費） 11 利息 6% 109875000 13185000 土地款 +相關前期費用 2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 63000 283500000 商鋪 8000 12000 96000000 小計 379500000 13 銷售代理費 % 379500000 7590000 按銷售總收入計 14 廣告費 % 379500000 3795000 按銷售總收入計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 各項稅金 % 379500000 23339250 按銷售總收入計 16 總投資額 總利潤 =總銷售收入 總投資額 = 元 投資回報率： 6649/31300=% 新方案 銷售單位分配如下： 基本項目 總占比 面積 套數(shù) 住宅 萬平米 共 513 140— 180 平米戶型 25% 15750 98 140 平米戶型 60% 37800 270 5080 平米 度假式公寓戶型 15% 9450 145 商業(yè) 萬平米 共 247 酒樓業(yè)態(tài) （ 500— 1000 平方） 40% 4800 7 普通 小 商鋪 （ 20— 40 平方） 60% 7200 240 注： 本經(jīng)濟測算所有費用均按照一般城市平均水平來計算，在有些細項，比如： 管理費、不可預見費等項目上在具體操作中應該根據(jù)蒲岐實際情況來定，由于蒲岐只是一個村鎮(zhèn)，所以在具體操作中總體投入應該會降低，利潤會提升。 三、新方案與之前兩個方案比較 住宅 商業(yè) 套數(shù) 利潤率 方案一 60000 15000 797 億， 24% 方案二 55000 20000 860 億， 26% 新方案 63000 12000 759 億， 21% 四、以上三個方案比較總結： 從對以上三個方案進行分析比較，我們可以得出以下結論： 從利潤來看，方案二的利潤最好，但考慮到當?shù)厣虡I(yè)基礎薄弱，高租金回報短期無法實現(xiàn)，使商業(yè)銷售呈現(xiàn)較大風險，所以方案二屬于高收益高風險方案。 方案一的利潤與風險都處于方案一和新方案之間，但從整個市場分析來看，在該地區(qū)段時間之內(nèi)很難形成濃厚的商業(yè)氛圍，而且商業(yè)投資匯報也并不高，做商業(yè)操作 風險相當大，在方案一的運作中風險還是比較大的。 新方案從目前的分析來看屬于低風險低利潤，但是從當?shù)貜姶蟮淖≌枨髞砜?，該區(qū)域未來住宅的價格漲幅比較大，而本項目作為當?shù)氐谝粋€商品房項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目，搶得市場先機，整體收益會憑借旺盛的市場態(tài)勢得到相應提高。 通過整體分析判斷，我們認為新方案的可操作性最強，而且從未來市場走勢來年看，其投資收益會得到明顯提高，方案一則可作為備選方案，在不影響商業(yè)規(guī)模的情況下，加大住宅比例，降低風險，具體的比例確定將在這一原則的指導下與建筑設計院共同完善。 注： ? 根據(jù)當?shù)乜腿簩S層的偏 愛，可以將 160180平米設計為小躍層戶型。 商鋪單元可設計為類似通高 的形態(tài)，面寬 4 米，進深 13 米左右，單層面積約在 50 平米左右；可以按兩層面積，降低售價，或者也可以按單層面積，提高售價的方式進行銷售；大型酒樓的使用可以多個單元商鋪進行組合。