【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。提別提示的是環(huán)境保護(hù)：在高速立交設(shè)置隔音屏障，餐飲業(yè)、度假業(yè)生活污水、固體垃圾處理等。 另一方面， 引進(jìn)眾多別具風(fēng)味的特色海鮮大排擋，將蒲岐海鮮“鮮美”的特點(diǎn)發(fā)揚(yáng)光大，為蒲岐海鮮餐飲增長(zhǎng)人氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管蒲岐當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲已經(jīng)小有規(guī)模，但是幾家主力店都各地分散，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)，所以當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲業(yè)迫切希望能形成以吃海鮮為特色的大型酒樓聚集 地 ， 并且經(jīng) 營(yíng)業(yè)主對(duì)本地塊十分看好，這對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā)意味著一大機(jī)遇亮點(diǎn)，海鮮餐飲業(yè)的發(fā)展勢(shì)必將帶動(dòng)其它度假、休閑、購(gòu)物消費(fèi)。 土地征用情況： 開(kāi)發(fā)商依法以拍賣形式夠得土地，土地性質(zhì)為商住兩用，手續(xù)基本完成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蒲岐商業(yè) 面積： 臨街小店鋪在 15 平方左右，大型酒樓在 1000 到 3000 左右。 蒲岐住宅 外觀： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè)的住宅在裝修上同樣 喜歡歐式風(fēng)格，特別是喜歡模仿歐洲城堡式建筑，喜歡用羅馬柱，外立面顏色以偏 淡 黃色調(diào)為主，開(kāi)窗較大，在 7 平米左右。 由于蒲岐地區(qū)本身土地資源有限，從而使得土地的價(jià)值增長(zhǎng)迅速，從而可以明顯預(yù)計(jì)，蒲岐的房產(chǎn)品升值空間是非常巨大的，這對(duì)于善于經(jīng)營(yíng)的蒲岐及其周邊居民來(lái)說(shuō)，具有強(qiáng)大的投資誘惑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口交貨值 ，有 3家企業(yè)獲得進(jìn)出口自營(yíng)權(quán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 一 部分： 理解 蒲岐 蒲岐 概況 蒲岐是樂(lè)清灣北岸的一個(gè)古鎮(zhèn)，與玉環(huán)縣隔海相望，甬臺(tái)溫高速公路互通口，西距溫州機(jī)場(chǎng) 60 公里， 境內(nèi)有深水良港 ， 理位置得天獨(dú)厚，交通極其便利．全鎮(zhèn)面積近 13 平方公里，轄 16 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝? 萬(wàn)人。 通過(guò)對(duì)蒲岐鎮(zhèn)實(shí)地調(diào)查，分析得出 蒲岐鎮(zhèn) 未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展分以下兩方面挺進(jìn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蒲岐人期待好住宅。 蒲岐住宅 環(huán)境： 由于整個(gè)蒲岐鎮(zhèn)缺乏整體科學(xué)規(guī)劃，以居民自行建設(shè) 為主，再加上土地本身緊缺等原因，導(dǎo)致整體住宅密度較大， 綠化面積缺失， 住宅環(huán)境較差。 蒲岐商業(yè) 層高： 臨街小店鋪 一般都位單層 ， 層高 米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 及市政建設(shè)要求 ： 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 出讓面積： 26000㎡； 另帶征 3885㎡。 蒲岐地區(qū) 的度假賓館產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)，只有一家不上檔次的招待所和浙南大酒店兩家可提供住宿，無(wú)法滿足蒲岐休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，為本項(xiàng)目建設(shè)賓館或者酒店式公寓提供機(jī)遇。 第四部分： 項(xiàng)目定位建議 本部分由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位三大塊 組成 ，并依據(jù)這三大塊定位為項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局提供依據(jù)，從而形成科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃建議。 通過(guò)將大型海鮮酒樓與小型特色海鮮大排擋的結(jié)合形成“蒲岐海鮮美味一條街”，徹底將蒲岐 海鮮的名氣打響，形成以海鮮消費(fèi)為主的特色商圈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1%（包括管理費(fèi)） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相關(guān)前期費(fèi)用2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 55000 247500000 商鋪 8000 20000 160000000 小計(jì) 407500000 13 銷售代理費(fèi) % 407500000 8150000 按銷售總收 入計(jì) 14 廣告費(fèi) % 407500000 4075000 按銷售總收 入計(jì) 15 各項(xiàng)稅金 % 407500000 25061250 按銷售總收 入計(jì) 16 總投資額 總利潤(rùn) =總銷售收入 總投資額 = 萬(wàn)元 投資回報(bào)率： 12157/28592=42% 第二方案 銷售單位分配如下： 基本項(xiàng)目 總占比 面積 套數(shù) 住宅 萬(wàn)平米 共 449 140— 180 平米戶型 25% 13750 86 140 平米戶型 60% 33000 236 5080 平米度假式公寓戶型 15% 8250 127 商業(yè) 2 萬(wàn)平米 共 411 酒樓業(yè)態(tài) （ 500— 1000 平方） 40% 8000 11 普通 小 商鋪 （ 20— 40 平方） 60% 12000 400 蒲岐項(xiàng)目新增方案 一、新方案說(shuō)明： 應(yīng)甲方要求，我們對(duì)蒲岐市場(chǎng)進(jìn)行再一次的深入分析，依據(jù)市場(chǎng)勢(shì)態(tài)，我們調(diào)整了商業(yè)與住宅的比例，降低商業(yè)比重，提升住宅比重，讓本項(xiàng)目更 具可操作性，具體市場(chǎng)依據(jù)如下： 當(dāng)?shù)氐恼w商業(yè)欠發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍不夠濃厚，單一海鮮餐飲特色商業(yè)很難支撐大體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新方案從目前的分析來(lái)看屬于低風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)，但是從當(dāng)?shù)貜?qiáng)大的住宅需求來(lái)看，該區(qū)域未來(lái)住宅的價(jià)格漲幅比較大，而本項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)商品房項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)應(yīng)考慮到 ，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主追求歐洲時(shí)尚風(fēng)情打下基礎(chǔ)。 海鮮 餐飲 特色街區(qū) ： 一方面， 引進(jìn)蒲岐地區(qū) 大型海鮮酒樓 ，借助其原有的品牌影響力吸引消費(fèi)者，起到“招牌”的作用，促進(jìn)本項(xiàng)目整體商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，而本項(xiàng)目整體商業(yè)的火暴反過(guò)來(lái)將為海鮮酒樓提供源源不斷的顧客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目所在地是蒲岐與虹橋的連接點(diǎn)，符合近期蒲岐發(fā)展的方向，由于蒲岐一直以來(lái)都是以虹橋?yàn)橹行模厌烁菍⒋笮唾?gòu)物、休閑活動(dòng)、中高等教育放在虹橋，而作為連接點(diǎn)勢(shì)必將成為人潮匯集的關(guān)口，非常有利于商業(yè)氛圍的形成，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)有十分有利。 有待爭(zhēng)取更大的政府支 持。 二、商鋪產(chǎn)品： 酒 樓商鋪 ，面寬在 4 米，擁有大小包廂，包廂內(nèi)有衛(wèi)生間， 500方，樓層最好在 3層，有好的空間感 ； 門店小商鋪：面寬 4米，經(jīng)營(yíng)面積 15 平方左右。 蒲岐商業(yè) 租金： 蒲岐鎮(zhèn)店面租金以 10~15 平方計(jì)，一般在 500~1000 元 之間， 在海鮮酒樓方面，以 古城酒樓 為例，其 經(jīng)營(yíng)面積 1000 平方，租金一年七萬(wàn) ，總體來(lái)看商業(yè)租金較低。 蒲岐住宅 裝修： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè)的住宅總體而言體現(xiàn)出明顯的 歐式 風(fēng)格，內(nèi)部裝修偏向于帶有俗氣的富貴。 蒲岐地區(qū)用地緊張，房產(chǎn)品的未來(lái)升值空間較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城市發(fā)展方向： 從近期來(lái)看，蒲岐主要向北方和東南方向發(fā)展，隨著虹南大道的開(kāi)通， 蒲岐與虹橋的關(guān)系將更加緊密，由此使得從蒲岐通向虹橋這一北部地區(qū)將迎來(lái)盛大發(fā)展，浙南大酒店、浙南水產(chǎn)加工基地等一些列兩點(diǎn)項(xiàng)目都在該地塊落成經(jīng)營(yíng)，并且人氣旺盛，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)該地區(qū)更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。蒲岐人較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其中 浙江省著名商標(biāo) 1個(gè)，溫州市名牌產(chǎn)品 2個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 改革開(kāi)放以來(lái)，全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展迅猛． 2020 年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，財(cái)政總收入 2100 萬(wàn)元，農(nóng)村居民人均收入 6503 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 虹南大道的開(kāi)通，蒲岐的商業(yè)必將順著旺盛的人流北上。 蒲岐地區(qū)目前的居住形態(tài)大豆是自行建造的單體多層，從戶型設(shè)計(jì)、居住環(huán)境等各方面都無(wú)法滿足高品質(zhì)生活的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 海鮮酒樓一般在 4 層左右 ，一層層高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 土地用途： 商住 規(guī)劃容積率： ≤ 規(guī)劃建筑密度： ＜ 30% 綠地率： ≥ 30% 建筑高度： ≤ 71 m，地下室為一層 建筑層數(shù)： ≤ 21層 土地使用權(quán)出讓年限： 商業(yè) 40年，住宅 70年 建筑退用紅線距離： 東 ≥ 25米，河邊綠化帶保持