【導(dǎo)讀】?？诔鞘泻０俄?xiàng)目初步效益分析。?？诔鞘泻０俄?xiàng)目是深圳嘉鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司介入開(kāi)發(fā)的第一個(gè)大型。項(xiàng)目位于?？谑形骱０堕L(zhǎng)秀片區(qū)，規(guī)劃用地面積。西海岸板塊是?？谑薪昱d起的房產(chǎn)新板塊，板塊起點(diǎn)較高，已經(jīng)形成了海?？谑懈呱芯幼“鍓K的市場(chǎng)層次定位。隨著市政府的西遷、濱海休閑長(zhǎng)廊的建設(shè)、華僑中學(xué)新校區(qū)的投入使用、各。項(xiàng)生活設(shè)施的完善、知名樓盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)等利好因素的不斷實(shí)現(xiàn)，板塊會(huì)有一個(gè)。良好的發(fā)展前景。（一）、總體市場(chǎng)整體簡(jiǎn)介。區(qū)塊投資（億元）比例。表三：2020年?？谑猩唐贩啃麻_(kāi)工情況。開(kāi)工（平米）較2020增長(zhǎng)%. 實(shí)際銷售面積1237900平米實(shí)際銷售套數(shù)8988套實(shí)際銷售金額。預(yù)售完成面積761200平米預(yù)售完成套數(shù)5350套預(yù)售完成金額。辦理登記面積833600平米辦理登記套數(shù)6421套辦理登記金額元。二手房平均銷售價(jià)格1336比2020年平均價(jià)格%. 表五：2020年上半年商品房購(gòu)買(mǎi)人群。場(chǎng)在新的一輪房地產(chǎn)高峰期中的起勢(shì)較晚，節(jié)奏

　　

【正文】 預(yù)計(jì)銷售總額 67106萬(wàn)元 61826萬(wàn)元 +8萬(wàn)元 /個(gè) *660個(gè)（地下車庫(kù)） 建安以及直接相關(guān)費(fèi)用 32986萬(wàn)元 土地成本 3750萬(wàn)元 以能取得有效票據(jù)的地價(jià)攤?cè)氤杀? 間接費(fèi)用 5020萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅以及附加 3686萬(wàn)元 67016萬(wàn)元 *% 賬面所得稅前利潤(rùn) 21574萬(wàn)元 實(shí)際所得稅前利潤(rùn) 9867萬(wàn)元 21574萬(wàn)元 （ 154573750）萬(wàn)元 所得稅 3236萬(wàn)元 21574萬(wàn)元 *15% 賬面凈利潤(rùn) 18338萬(wàn)元 21574萬(wàn)元 3236萬(wàn)元 實(shí)際凈利潤(rùn) 6631萬(wàn)元 9867萬(wàn)元 3236萬(wàn)元 （四）、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 對(duì)方承擔(dān)分成部分營(yíng)業(yè)稅和所得稅 銷售總額 67016萬(wàn)元 土地、建安、間接費(fèi)用 53463萬(wàn)元 毛利潤(rùn) 13553萬(wàn)元 毛利潤(rùn)率 % 毛成本利潤(rùn)率 % 營(yíng)業(yè)稅和附加 2836萬(wàn)元 所得稅 1608萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 9109萬(wàn)元 凈利潤(rùn)率 % 凈成本利潤(rùn)率 % 對(duì)方不承擔(dān)分成部分的營(yíng)業(yè)稅和所得稅 銷售總額 67016萬(wàn)元 賬面土地、建安、間接費(fèi)用 41756萬(wàn)元 實(shí)際土地、建安、間接費(fèi)用 53463萬(wàn)元 賬面毛利潤(rùn) 25260萬(wàn)元 實(shí)際毛利潤(rùn) 13553萬(wàn)元 實(shí)際毛利潤(rùn)率 % 實(shí)際毛成本利潤(rùn)率 % 營(yíng)業(yè)稅和附加 3686萬(wàn)元 所得稅 3236萬(wàn)元 賬面凈利潤(rùn) 18338萬(wàn)元 實(shí)際凈利潤(rùn) 6631萬(wàn)元 凈利潤(rùn)率 % 凈成本利潤(rùn)率 % 由上述利益表可以看出，在合作的過(guò)程中，稅收問(wèn)題處理的合理與否十分關(guān)鍵， 是項(xiàng)目運(yùn)作中的強(qiáng)勢(shì)敏感因素。 第一種合作方式條件下，我方獲利為 9109萬(wàn)元（沒(méi)有考慮市政規(guī)費(fèi)的 600余萬(wàn)元減免的整體利潤(rùn)增長(zhǎng)因素）加上一個(gè) 3000平方米左右的會(huì)所的產(chǎn)權(quán)（評(píng)估價(jià)值在 1200萬(wàn)元 —— 1500萬(wàn)元之間），項(xiàng)目有很好的活力預(yù)期。 同時(shí)，項(xiàng)目啟動(dòng)以及在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金占用較小，項(xiàng)目的資本回報(bào)率很高。 第二種合作方式條件下，項(xiàng)目的運(yùn)作壓力會(huì)大大增加，獲利的預(yù)期明顯不夠樂(lè)觀，各項(xiàng)收益指標(biāo)也較一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目低很多，不建議投資。 （五）、銷售價(jià)格、建設(shè)成本變化對(duì)投資收益的敏感性分析 選取第一種合作方 式條件下的各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行銷售價(jià)格變動(dòng)和建設(shè)成本變動(dòng)的敏感性分析，如下： 銷售價(jià)格變動(dòng)敏感性分析 假設(shè)銷售總額變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)分別為 10%、 5%、 +5%、 +10% I 10% 5% +5% +10% 銷售總額 67016 60314 63665 70367 73718 成本 53463 51516 52490 54437 55411 毛利潤(rùn) 13553 8798 11175 15930 18307 毛利潤(rùn)率 % % % % % 毛成本利潤(rùn)率 % % % % % 稅費(fèi) 4444 3489 3966 4921 5397 凈利潤(rùn) 9109 5309 7209 11009 12910 凈利潤(rùn)率 % % % % % 凈成本利潤(rùn)率 % % % % % 建設(shè)成本變動(dòng)敏感性分析 假設(shè)建設(shè)成本變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)分別為 10%、 5%、 +5%、 +10% I 10% 5% +5% +10% 建 設(shè) 成本 38006 34206 36106 39906 41807 土地成本 15457 15457 15457 15457 15457 開(kāi)發(fā)成本 53463 49663 51563 55363 57264 銷售總額 67016 67016 67016 67016 67016 毛利潤(rùn) 13553 17353 15453 11653 9752 毛利潤(rùn)率 % % % % % 毛成本利潤(rùn)率 % % % % % 稅 費(fèi) 4444 5014 4729 4159 3873 凈利潤(rùn) 9109 12339 10724 7494 5879 凈利潤(rùn)率 % % % % % 凈成本利潤(rùn)率 % % % % % 由以上的相關(guān)因素的敏感性分析，可以得到如下結(jié)論： 銷售價(jià)格爭(zhēng)取和成本的控制是重中之重，而在這個(gè)過(guò)程之中，摸準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏并準(zhǔn)確定位入市價(jià)格和價(jià)格策略，加快銷售進(jìn)度，避免周期拉長(zhǎng)導(dǎo)致財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、管理等的成本的提升十分關(guān)鍵。同時(shí)，建設(shè) 成本，特別是土建安裝成本，要在設(shè)計(jì)初期就給予充分的考慮，在施工圖上實(shí)現(xiàn)建筑的經(jīng)濟(jì)性。 六、綜合分析和建議 （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 板塊優(yōu)勢(shì) 所處的西海岸板塊是新興的高尚住宅板塊，海景、市政府的西遷、濱海休閑長(zhǎng)廊的建設(shè)、華僑中學(xué)新校區(qū)的投入使用、交通條件、生活配套的跟進(jìn)等給板塊房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)活躍提供了有力的保障，隨著這些優(yōu)勢(shì)的更加顯現(xiàn)，板塊的受益更加喜人。 板塊內(nèi)名盤(pán)的開(kāi)發(fā)，在預(yù)期和現(xiàn)實(shí)之間建立了良好的銜接，使得公司項(xiàng)目有了一個(gè)比較好的入市時(shí)機(jī)。 周邊社區(qū)配套優(yōu)勢(shì) 海景、市政府的西遷、濱海休閑長(zhǎng)廊的 建設(shè)、華僑中學(xué)新校區(qū)的投入使用、交通條件、生活配套等對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)十分的關(guān)鍵，這些是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根本因素“區(qū)位”的重要條件。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 結(jié)合了本地和深圳、廣州等國(guó)內(nèi)產(chǎn)品水平超前地區(qū)的房產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在園區(qū)規(guī)劃、建筑立面、戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)內(nèi)生活配套，特別是小區(qū)的景觀規(guī)劃上都有一個(gè)比較高的起點(diǎn)，產(chǎn)品在?？谑袌?chǎng)上具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目合作產(chǎn)生的成本和資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目為合作建房，土地的成本相對(duì)較低，先期投入較少，這些因素使得項(xiàng)目在運(yùn)作的過(guò)程中資金壓力相對(duì)較小，預(yù)期的資金利潤(rùn)率會(huì)很驚人。 市場(chǎng)環(huán)境優(yōu) 勢(shì) 長(zhǎng)信海岸水城和比華利山莊等成功開(kāi)發(fā)，使得我們項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、景觀營(yíng)造、推廣方式、價(jià)格策略等等都有了市場(chǎng)參照，給我們的開(kāi)發(fā)提供了各方 面比較靈活的空間。 （二）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 整體市場(chǎng)狀況 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)雖然近年來(lái)隨著大勢(shì)不斷提升，而且受到近階段宏觀調(diào)控的影響相對(duì)較小，但一直以來(lái)市場(chǎng)都比較平淡，房?jī)r(jià)上升的幅度不大，而且市場(chǎng)客源的構(gòu)成復(fù)雜并缺少穩(wěn)定性，使得樓盤(pán)的去化比較慢，銷售周期長(zhǎng)，秘魯與成本的控制。 目標(biāo)客源容量以及爭(zhēng)取 ?？诘姆慨a(chǎn)品由于度假需求和原先價(jià)格水平低的原因，島外購(gòu)買(mǎi)比例一直在半 數(shù)以上，隨著?？诜?jī)r(jià)的不斷提升和二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不良的劣勢(shì)不斷顯現(xiàn)，度假成本和投資成本不斷提高，島外需求向兩極發(fā)展并且明顯萎縮，使得?？诜慨a(chǎn)品的消費(fèi)構(gòu)成向以二次置業(yè)、島籍在外人士和新移民為主的島內(nèi)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)變。 在這個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一定的供給和需求的短時(shí)脫節(jié)，給樓盤(pán)的運(yùn)作帶來(lái)一定的壓力，市場(chǎng)份額的爭(zhēng)取會(huì)成為樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的主流。 關(guān)于稅收承擔(dān)的不確定性 由以上的效益分析，稅收承擔(dān)關(guān)系的梳理很關(guān)鍵。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)告別了初放式經(jīng)營(yíng)的早期階段，效益越來(lái)越依靠產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性和管理的經(jīng)濟(jì)性，成本的構(gòu)成相當(dāng)關(guān)鍵。 項(xiàng)目整個(gè)合作關(guān)系比較復(fù)雜，在各方利益體現(xiàn)的時(shí)候要充分考慮到稅收的承擔(dān)，保護(hù)好利潤(rùn)空間，這個(gè)關(guān)系不處理好，項(xiàng)目的獲利存在很大的不確定性。 企業(yè)和產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知 集團(tuán)公司和海南分公司在?？谑袌?chǎng)上都是新鮮面孔，企業(yè)品牌和產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)可度都沒(méi)有建立起來(lái)，這對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的不利影響，在與名企名盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)有一定的劣勢(shì)。 （三）、綜合結(jié)論和建議 結(jié)論 項(xiàng)目是一個(gè)成本相對(duì)較低、資金占用相對(duì)較少、產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、效益顯現(xiàn)快的項(xiàng)目。 在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)會(huì)考驗(yàn)企業(yè)的綜合運(yùn)作能力，成本的 控制、銷售價(jià)格 的爭(zhēng)取在預(yù)期利潤(rùn)空間相對(duì)有限的情況下十分關(guān)鍵。 項(xiàng)目值得投資，但要控制好與合作方的分配細(xì)節(jié)，處理好稅務(wù)和法律上的關(guān)系，保證預(yù)期利潤(rùn)的最后實(shí)現(xiàn)。 建議 （ 1）、理清合作方分成部分的稅務(wù)承擔(dān)關(guān)系，各自的稅收各自承擔(dān)，做好實(shí)物分配的預(yù)案，在合理范圍內(nèi)與合作方實(shí)物分配，合理規(guī)避部分的稅收，提升雙方效益。 （ 2）、控制好推廣的節(jié)奏，縮減每次推出的產(chǎn)品數(shù)量，壓縮各期之間的時(shí)間差距，制造各期之間的增值空間，制造強(qiáng)勢(shì)熱銷的市場(chǎng)形象，盡最大可能提高銷售收入。 （ 3）、研究好島內(nèi)市場(chǎng)，針對(duì)島內(nèi)人士購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的瓶頸，建立健全服 務(wù)配套（活躍項(xiàng)目二、三級(jí)市場(chǎng)的可能機(jī)制），盡最大可能爭(zhēng)取島內(nèi)市場(chǎng)份額。 （ 4）、建議入口形象和樣本區(qū)基本相形成之后開(kāi)盤(pán)，但要主力處理好準(zhǔn)現(xiàn)房銷售和資金運(yùn)作之間的關(guān)系，建立現(xiàn)金流量預(yù)警系統(tǒng)，核實(shí)先期投入的具體總額，有備無(wú)患，保證項(xiàng)目運(yùn)作順利進(jìn)行。 由于時(shí)間較為緊迫，各工種配置不全，給出的分析較為粗淺，請(qǐng)老板指正。 盧子陽(yáng) 二 00 六年九月九日