【文章內(nèi)容簡介】 可度和發(fā)育程度都很有好處，我公司城市海岸也有一個比較好的市場起點，在價格和推廣方式上都可以比較靈活。 其他同質(zhì)可類比樓盤 （ 1）、寶安江南城 樓盤位置 海甸島和平大道東北側(cè) 開發(fā)商 中國寶安集團海南實業(yè)公司 設(shè)計單位 占地面積 480000 平方米 容積率 建筑面積 300000 平 方米 綠化率 40% 物業(yè)類型 多層、疊排公寓、聯(lián)排、獨體別墅 主要配套 幼兒園、旅游步行商業(yè)街、會所、溫泉、蘇式園林 銷售情況 2020 年下半年開盤的一期基本已經(jīng)實現(xiàn)銷售，主要客源為島內(nèi)二次置業(yè)和企業(yè)團購，平均價格在 3500 元 /平方米左右。 2020 年開售的二期一部分和 2020 年 4 月份開售的二期二部分，目前在售，以公寓和疊加為主，起價 3800 元 /平方米，最高價 5575 元 /平方米，均價 4500 元 /平方米，剩余房源不多，購買者多為島內(nèi)二次置業(yè)、新移民、在外創(chuàng)業(yè)島內(nèi)人士。 三期目前規(guī)劃以獨立別墅為主，預(yù)計 銷售均價在 6000 元 /平方米以上，預(yù)售時間未確定。 小結(jié)： 雖然江南城項目位于海甸島，市場成熟度和周邊的社區(qū)配套相比較有優(yōu)勢，但是其產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群體和城市海岸有很多的相似之處，其銷售價格和銷售進(jìn)度情況有一定的類比價值。 整個項目的運作經(jīng)過了一個相對長的時期，這也映射出?？诜康禺a(chǎn)市場去化慢、有效市場需求不足、市場開發(fā)度不夠的特征，這一特征在今后一段時間內(nèi)還會成為這一層次房產(chǎn)品銷售的一個普遍特征。 （ 2）、美源日月城 樓盤位置 ?？谑刑詈^(qū)會展中心北側(cè) （萬綠園旁側(cè)） 開發(fā)商 海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 設(shè)計單位 美國愛普斯頓國際投資顧問（建筑設(shè)計） 海南柏森建筑設(shè)計有限公司（施工圖設(shè)計） 泛亞易道國際有限公司（景觀設(shè)計） 占地面積 35773 平方米 容積率 建筑面積 82611 平方米 綠化率 40% 物業(yè)類型 高層公寓 主要配套 會所 銷售情況 項目于 2020 年 11 月開始內(nèi)部認(rèn)購，總共房源 275 套，起價3800 元 /平方米，均價 4800 元 /平方米左右，頂層海景豪宅做到 10000 元 /平方米左右的價格。 客源構(gòu)成島外為主，島外購買力集中在一線觀海房源。 房源能否觀海價差很大，低層不面海房 源的價格至今維持在4000 元 /平方米左右。 海景房銷售形勢相對較好，余房不多，目前仍在售的 100套左右房源基本為低層和不直接面海。 目前項目在售房源 100 套左右，已經(jīng)實現(xiàn)銷售的房源成交均價在 5000 元 /平方米左右。 小結(jié)： 日月城項目位于金貿(mào)板塊，臨近萬綠園，該板塊社區(qū)配套完善、市場起步較早，具備一定的競爭優(yōu)勢。 日月城為中心區(qū)的圍合高層，加上直接面海，能夠刺激一部分的島外度假需求，項目的實際客源組成和目前的銷售瓶頸都驗證了這一取向。 日月城項目的運作現(xiàn)狀對我公司城市海岸在市場定位和目標(biāo)市場細(xì)分方面 還是很 有借鑒意義的。 （四）、目標(biāo)客源研究 結(jié)合?？谑姓w市場、西海岸板塊的現(xiàn)狀和發(fā)展過程以及目前可類比樓盤的情況，給出目標(biāo)客源分析如下： 島內(nèi)成功人士二次置業(yè) 隨著?？诮?jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，相對條件較好的?？诶暇用癯鲇趯π路慨a(chǎn)品的規(guī)劃、景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理服務(wù)等的認(rèn)可和向往以及城市發(fā)展和個人發(fā)展結(jié)合等原因，產(chǎn)生二次置業(yè)的需求，這個需求的比例在下一階段會有提高。 島外創(chuàng)業(yè)海南籍成功人士 近年來，海南的旅游經(jīng)濟逐步火熱，房價穩(wěn)步提升，這些因素加上中國人特有的鄉(xiāng)土情結(jié)刺激了海南籍在外成功人士回島置 業(yè)需求。 由于這部分客戶在外接觸了開發(fā)水平較高的房產(chǎn)品，所以，對產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計水平、施工工藝、配套水平有較高的要求，從這些方面看，我公司城市海岸項目應(yīng)該會成為這類需求的對象。 高素質(zhì)、高收入新移民 隨著海南的幾個國家級重點工程的建設(shè)，高科技、高收入人才會大規(guī)模擴充海南的新移民陣營，?？谟捎谑鞘械奶厥馍矸荩瑫蔀檫@部分人的首選，能不能吸引著部分購買力是城市海岸能否成功的一個關(guān)鍵因素。 與市政府西遷有關(guān)的市內(nèi)移民人群 隨著市政府西遷的推進(jìn)和西海岸板塊各項社區(qū)配套的跟進(jìn)，西海岸會逐漸成為?？谑械男碌恼?治、文化、休閑、高尚居住的中心，隨之而來的便是和市政府遷移相關(guān)的市內(nèi)人群遷移，這一部分需求也應(yīng)該在城市海岸的目標(biāo)市場中占據(jù)一席之地。 與華僑中學(xué)分校區(qū)的投入使用有關(guān)的移民人群 這一人群分兩個部分，一部分是教職工，新校區(qū)預(yù)計 60個班， 3000學(xué)生， 400教職工，老教職工的就近居住和新教職工的購房選擇會構(gòu)成一定的需求。 隨著教育在家庭日常支出中比例的強勢上升，家長出于子女教育的考慮，選 擇在?？诿?—— 華僑中學(xué)新校區(qū)周邊選擇房產(chǎn)品移民的可能性很大，這個群體開發(fā)的可能性極大。 島外度假需求和投資需求 這部分 需求一直在海南的房地產(chǎn)市場占據(jù)重要的位置，隨著房價的提升和獨家投資理念的升級，這部分需求仍在，但其價值訴求會有所變化。 度假需求會集中在高端別墅和低價位物業(yè)兩極，逐步會產(chǎn)生經(jīng)裝修的需求；投資需求會進(jìn)一步向一線海景和小戶型靠攏，精裝修會很快成為主流，同時周邊社區(qū)配套和二、三級市場會成為客戶關(guān)注焦點。 （五）、銷售價格建議 基于板塊優(yōu)勢和類比樓盤運作特征的考慮，我公司城市海岸在定價和推廣策略制定上有比較大的空間，采取如下定價原則： 以長信海岸水城和寶安江南城為標(biāo)桿，采取跟隨策略，營造高性價比樓盤的市場 形象，在入市初期以相對低價位推出，達(dá)到熱銷態(tài)勢，釋放銷控房源，調(diào)整價格策略，在合理的時間和范圍內(nèi)建立樓盤的價值上升標(biāo)桿，為后續(xù)銷售造勢。 銷售價格建議： 普通公寓均價 4500元 /平方米； 花園洋房均價 5800元 /平方米； 聯(lián)排別墅 6500元 /平方米； 商業(yè) 7000元 /平方米。 說明： 以和寶安江南城同一水平的價格入市，保持和長信海岸水城和比華利山莊的相對價差入市比較穩(wěn)妥，有利于下一步推廣設(shè)計和整個樓盤整體高效益的最終實現(xiàn)。 三、各項經(jīng)濟指標(biāo)和規(guī)劃方案 項目總用地面積 ，分成 A、 B兩塊， A塊用地面積 平方米， B塊用地面積 。 總建筑面積 ，主要物業(yè)類型為聯(lián)排、疊排、多層、小高層，配套有商業(yè)街、幼兒園、服務(wù)中心、會所。 總建筑面積 計容積率建筑面積 多層公寓 小高層公寓 疊排 聯(lián)排 商業(yè) 社區(qū)公建配套用房 不計容積率建筑面積 地下室 26135平方米 半地下室 架空層 總戶數(shù) 1091戶（ 3819人） 停車位 地上車位 714個 地下車位 660個 總個數(shù) 1314個 四、投資收益分析 （一）、成本測算 土地成本 項目是合作建房項目，項目合作方（土地權(quán)人）按照銷售收入的 75%和 25%分成，作為項目核算時計入成本的土地款為整個項目銷售收入的 25%。（土地契稅不計入在內(nèi)，取費標(biāo)準(zhǔn)為土地出讓金總額的 3%） 按照預(yù)計銷售均價，清盤后銷售總額為： *4500元 /平方米 + *4500元 /平方米 +平方米 *5800元 /平方米 + *6500元 /平方米 + *7000元/平方米 =61826萬元。 計入成本的土地款相當(dāng)于 61826萬元 *25%=15457萬元 。 城市大配套費用 按照?？谑械臉?biāo)準(zhǔn)，大市政配套收取標(biāo)準(zhǔn)為 45元 /平方米， 按照計入容積率建筑面積取費： 45元 /平方米 * =603萬元。 建安成本 項目 建安成本 （萬元） 多層 9410 小高層 3572 疊排 1600 聯(lián)體別墅 940 商業(yè) 632 幼兒園 414 地下室 6154 服務(wù)中心、綜合樓 647 室外工程 3949 合計 27965 （ 1）、多層 項目 單方造價 （元 /平方米） 工程量 （平方米） 造價 （萬元） 基礎(chǔ)工程 701 鋼筋混泥土結(jié)構(gòu) 3114 架空層 279 砌體以及腳手架 779 外墻以及門窗工程 1158 給排水工程 389 中水處理系統(tǒng) 78 電氣工程 623 電梯工程 779 照明工程 156