【正文】 商業(yè)的卡法，特別是大面積商業(yè)的開 發(fā)十分不利，其高昂的總價(jià)將對(duì)經(jīng)營主和投資者形成價(jià)格阻礙，所以建議在商業(yè)開發(fā)中以小商鋪為主，形成特色街區(qū)，大商鋪為鋪，邀請(qǐng)大型知名海鮮酒樓入駐，提升人氣。 蒲岐地區(qū) 的度假賓館產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)，只有一家不上檔次的招待所和浙南大酒店兩家可提供住宿，無法滿足蒲岐休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，為本項(xiàng)目建設(shè)賓館或者酒店式公寓提供機(jī)遇。 本項(xiàng)目作為蒲岐地區(qū)第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)貨]有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與其搶占消費(fèi)群體，它能夠輕松吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的眼球，并且因?yàn)樵诋?dāng)?shù)厝狈杀软?xiàng)目，能夠輕松在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群中留下深刻 而又美好的印象；再者，作為第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，由于產(chǎn)品本身的稀缺性容易在以高價(jià)的姿態(tài)占領(lǐng)市場(chǎng)，并且形成旺銷的勢(shì)態(tài)。 三、 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 及市政建設(shè)要求 ： 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 出讓面積： 26000㎡； 另帶征 3885㎡。 本項(xiàng)目地塊 道路云集、近高速，噪音 與粉塵 污染嚴(yán)重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 讓蒲岐成為品味海鮮的首選之地。 蒲岐商業(yè) 層高： 臨街小店鋪 一般都位單層 ， 層高 米左右。 其中以古城、銀龍、浙南大酒店等五家大型海鮮餐飲店為 主 ，其中浙南大酒店就在本項(xiàng)目的西北面，其余四家主要在古城區(qū)的西北方，其經(jīng)營面積 都在 1000 平米以上，節(jié)假日是當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲消費(fèi)的旺季，周圍地區(qū)人群紛紛開車前來品嘗鮮美海鮮。 蒲岐住宅 環(huán)境： 由于整個(gè)蒲岐鎮(zhèn)缺乏整體科學(xué)規(guī)劃，以居民自行建設(shè) 為主，再加上土地本身緊缺等原因，導(dǎo)致整體住宅密度較大， 綠化面積缺失， 住宅環(huán)境較差。 龐大的住宅群。 蒲岐人期待好住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 蒲岐 歷史 人文 與教育 蒲岐?dú)v史人文 蒲岐是一個(gè)由屯兵形成具有海邊漁鹽特色的歷史古鎮(zhèn)，迄今有 830多年建制歷史，于寧淳熙年間為防海盜侵掠而建功立業(yè)，也是抗倭重鎮(zhèn)壓，目前仍留有四座城市和甕城、古煙墩等古戰(zhàn)場(chǎng)，鎮(zhèn)壓內(nèi)還保存著眾多完好的古民居。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城市環(huán)境： 由于缺乏合理規(guī)劃與環(huán)境保護(hù)，蒲岐居住環(huán)境出現(xiàn)了大量問題： 居住擁擠 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蒲岐鎮(zhèn)還 以市級(jí)特色工業(yè)園區(qū)建設(shè)為契機(jī)， 積極 推進(jìn)蒲岐水產(chǎn)加工由量的擴(kuò)張向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變 ，并推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ，而這必將給蒲岐商業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇！ 深挖旅游資源， 加快 發(fā)展休閑 旅游 產(chǎn) 業(yè) 。 通過對(duì)蒲岐鎮(zhèn)實(shí)地調(diào)查，分析得出 蒲岐鎮(zhèn) 未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展分以下兩方面挺進(jìn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 近幾年，蒲岐鎮(zhèn)以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，大力加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成了虹南大道、蒲海公路，雙嶼碼頭，四城河整治等大批重點(diǎn)項(xiàng)目，城鎮(zhèn)化程度不斷提高．科學(xué)、教育、文化 、衛(wèi)土、體育等事業(yè)也有了新的發(fā)展。 第 一 部分： 理解 蒲岐 蒲岐 概況 蒲岐是樂清灣北岸的一個(gè)古鎮(zhèn)，與玉環(huán)縣隔海相望，甬臺(tái)溫高速公路互通口，西距溫州機(jī)場(chǎng) 60 公里， 境內(nèi)有深水良港 ， 理位置得天獨(dú)厚，交通極其便利．全鎮(zhèn)面積近 13 平方公里，轄 16 個(gè)行政村， 1 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝? 萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近年來，蒲岐第三產(chǎn)業(yè)不斷得到發(fā)展，尤以鯊魚菜為特色的海鮮餐飲業(yè)異軍突起。實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口交貨值 ，有 3家企業(yè)獲得進(jìn)出口自營權(quán)。 2000年 ，全鎮(zhèn) 25家水產(chǎn)品加工企業(yè) 就已 完成產(chǎn)值 ，僅鯊魚加工一項(xiàng)，就達(dá)到 6000 余萬元，并涌現(xiàn)了像溫州海美鮮集團(tuán)公司那樣的出口創(chuàng)匯大戶 ， “ 蒲岐鯊魚宴 ” 名聞遠(yuǎn)近，已成功取得 “ 中國鯊魚加工基地 ” 、 “ 中國泥蚶之鄉(xiāng) ” 兩張金名片。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蒲岐鎮(zhèn) 古城區(qū)建筑 由于 受政 府強(qiáng)制保護(hù)，一般不允許拆建改造，由此使得古城區(qū)居民必須走出古城才能改善居住環(huán)境，而整個(gè)蒲岐 土地量十分有限，這在給蒲岐整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)帶來限制的同時(shí)也提供了廣闊的市場(chǎng)機(jī)遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。境內(nèi)擁有甬臺(tái)溫高速公路與通口和雙嶼碼頭，距 104 國道、南岳滾裝碼頭都只有都只有 2 公里， 離 家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)雁蕩山15 公里左右 ， 交通十分便捷， 對(duì)于發(fā)展休閑度假業(yè)、海鮮貿(mào)易業(yè)等產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于蒲岐地區(qū)本身土地資源有限，從而使得土地的價(jià)值增長迅速，從而可以明顯預(yù)計(jì)，蒲岐的房產(chǎn)品升值空間是非常巨大的，這對(duì)于善于經(jīng)營的蒲岐及其周邊居民來說，具有強(qiáng)大的投資誘惑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蒲岐住宅 外觀： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè)的住宅在裝修上同樣 喜歡歐式風(fēng)格，特別是喜歡模仿歐洲城堡式建筑，喜歡用羅馬柱，外立面顏色以偏 淡 黃色調(diào)為主，開窗較大，在 7 平米左右。 二、 詳解蒲岐 商業(yè)： 蒲岐商業(yè)布局： 主要商業(yè)街一條，老鎮(zhèn)中心的一條老街（街道寬度 4M左右），業(yè)態(tài)主要為一些日常生活用品，中低檔服飾，零售小買部等！當(dāng)?shù)氐纳啼佔(zhàn)饨鸷艿?，沒有商品房的項(xiàng)目！我們的項(xiàng)目將成為當(dāng)?shù)氐牡谝粋€(gè)商品房項(xiàng)目，這是一個(gè)機(jī)遇也是一個(gè)挑戰(zhàn)！ 蒲岐商業(yè) 業(yè)態(tài)： 蒲岐地區(qū)商業(yè)發(fā)展不夠完善，該鎮(zhèn)主要以經(jīng)營海鮮餐飲為主 。 蒲岐商業(yè) 面積： 臨街小店鋪在 15 平方左右，大型酒樓在 1000 到 3000 左右。 蒲岐商 業(yè)發(fā)展空間 ： 迎合蒲岐蓬勃發(fā)展的假日休閑經(jīng)濟(jì)，結(jié)合蒲岐的海鮮特色，蒲岐商業(yè)的發(fā)展空間主要有以下 三 大塊： 一、 建立 海鮮餐飲 集中商圈，形成海鮮餐飲規(guī)模化，從而將蒲岐鎮(zhèn)海鮮餐飲的“口味鮮美”這一產(chǎn)品亮點(diǎn)打響，形成口碑效應(yīng)，吸引更多的消費(fèi)群前來品嘗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 環(huán)境條件： 本項(xiàng)目地塊 臨 河 近山，居高可望海， 景觀 極 佳 。 土地征用情況： 開發(fā)商依法以拍賣形式夠得土地，土地性質(zhì)為商住兩用，手續(xù)基本完成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盡管蒲岐當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲已經(jīng)小有規(guī)模，但是幾家主力店都各地分散，無法形成規(guī)模效應(yīng)，所以當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲業(yè)迫切希望能形成以吃海鮮為特色的大型酒樓聚集 地 ， 并且經(jīng) 營業(yè)主對(duì)本地塊十分看好，這對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)意味著一大機(jī)遇亮點(diǎn)，海鮮餐飲業(yè)的發(fā)展勢(shì)必將帶動(dòng)其它度假、休閑、購物消費(fèi)。 項(xiàng)目地塊劣勢(shì)與威脅： 涌臺(tái)溫告訴立交位于本項(xiàng)目的正南面，容易帶來噪音污染和粉塵污染，對(duì)于本項(xiàng)目的住宅開發(fā)存在不利影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 另一方面， 引進(jìn)眾多別具風(fēng)味的特色海鮮大排擋，將蒲岐海鮮“鮮美”的特點(diǎn)發(fā)揚(yáng)光大，為蒲岐海鮮餐飲增長人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。提別提示的是環(huán)境保護(hù)：在高速立交設(shè)置隔音屏障，餐飲業(yè)、度假業(yè)生活污水、固體垃圾處理等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、新方案：住宅占 萬平米 ，商業(yè)占 萬平米 基本項(xiàng)目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積(㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 63000 1800 4500 商業(yè)（高層） 12000 1800 8000（兩層） 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 3692 26000 96000000 2 勘察費(fèi) 5 75000 375000 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 25 75000 1875000 包括施工圖設(shè)計(jì) 4 前期工程費(fèi) 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程費(fèi) 高層住宅 1800 63000 113400000 商業(yè) 1800 12000 21600000 6 室外工程費(fèi) 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配 套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻改費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 小計(jì) 259875000 9 管理費(fèi) 1% 259875000 2598750 上述成本的 1% 10 不可預(yù)見費(fèi) 1% 262473950 以上成本的 1%（包括管理費(fèi)） 11 利息 6% 109875000 13185000 土地款 +相關(guān)前期費(fèi)用 2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 63000 283500000 商鋪 8000 12000 96000000 小計(jì) 379500000 13 銷售代理費(fèi) % 379500000 7590000 按銷售總收入計(jì) 14 廣告費(fèi) % 379500000 3795000 按銷售總收入計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資