【導(dǎo)讀】前山村B區(qū)舊村改建項目前期。市場研究及項目定位研究報告。珠海紅館房地產(chǎn)策劃有限公司20xx年03. 崛起中的城市新中產(chǎn)階層。新前山、輕軌站旁、60萬平方米復(fù)合社區(qū)

　　

【正文】 ? 珠海市場進(jìn)入一個迅猛增長期，房地產(chǎn)銷售金額占 GDP 的比重由 10%上升到20%， 房地產(chǎn)支柱地位進(jìn)一步突顯。 、珠海商品住宅均價走勢 03年07年珠海市商品住宅均價增長情況（元/平方米）2965 31503710520063510100020xx3000400050006000700003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局開發(fā)簡報 ? 03 年至 07年商品住宅年均增長幅度為 20%。 ? 住宅均價每年呈上升態(tài)勢，其中 06 年比 05年 ,上漲 40%。 07 年均價比 06年均價上漲 22%， 增幅有所減緩，價格仍保持較為穩(wěn)健的增長，銷售面積及金額創(chuàng)新高，說明了珠海市場的發(fā)展具備一定的剛性。 ? 對 08 年市場的影響： 漲價過猛，價格處于高位，在調(diào)控的預(yù)期下，消費者觀望情緒濃厚。 珠海商業(yè)營業(yè)用房供求關(guān)系及發(fā)展趨勢 供應(yīng)波動較大， 0 07 年施工面積連續(xù)兩年減少 0204060801001201401999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米竣工面積 施工面積 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局開發(fā)簡報 ? 受“城中村”的商業(yè)項目相繼落成的影響， 20xx 年商業(yè)營業(yè)用房的總竣工量為 萬平方米， 20xx 年的竣工量出現(xiàn)新的高峰，營業(yè)用房的總竣工量為 萬平方米， 20xx、 20xx 年兩年持續(xù)竣工量下降； ? 竣工面積、施工面積呈規(guī)律性變化。 從 1999 至 20xx 年施工、竣工面積看，基本以 年變化一次波動性發(fā)展，一般很少出項連續(xù)下降的現(xiàn)象， 預(yù)計08年的施工、竣工量將上升 。 商業(yè)物業(yè)銷售量逐年下降 珠海市商業(yè)物業(yè)銷售量分布(單位:萬平方米)11 02468101214161999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局開發(fā)簡報 ? 供應(yīng)量的起伏較大，珠海市商業(yè)物業(yè)的銷售量一直比較平穩(wěn)，每年的銷售面積在 810 萬平方米左右，但在總體趨勢上，一直保持著下降趨勢，而且銷售成交總量不大，約占竣工總量的 5060%。 商業(yè)物業(yè)空置面積總體上逐步下降 珠海市商業(yè)物業(yè)空置面積分布(單位:萬平方米)051015202530354045501999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局開發(fā)簡報 ? 隨著經(jīng)濟環(huán)境的不斷發(fā)展，市場上正在逐漸消化空置商業(yè)面積，預(yù)計 珠海市商業(yè)物業(yè)市場將進(jìn)一步發(fā)展，空置率會將進(jìn)一步下降。 ? 目前市場對商業(yè)物業(yè)的需求 旺盛，對本項目商業(yè)物業(yè)的銷售有利。 商業(yè)物業(yè)總體成交價格 0507 年上揚較快，發(fā)展態(tài)勢良好 珠海市商業(yè)物業(yè)成交價格走勢(單位:元/平方米)9137713978485471620xx4495980530048100100020xx3000400050006000700080009000100001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局開發(fā)簡報 ? 近年商業(yè)物業(yè)的銷售價格呈增長趨勢，其中 07 年增長幅度最大，為 30%。 ? 商業(yè)物業(yè)價格的持續(xù)走高，有利于提高本項目的商業(yè)物業(yè)價格 。 珠海土地供應(yīng)情況 珠海近幾年土地成交面積走勢 珠海0 3 年以來土地成交面積變化情況02040608010012014003年 04年 05年 06年 07年(單位：萬平方米) 珠海市近幾年土地成交數(shù)量走勢 珠海市土地成交宗數(shù)變化情況67128130246810121403年 04年 05年 06年 07年 珠海市 20xx 年“ ”土地成交價格 珠海市07年土地成交價格1100 10801500800 1050 86020xx770017500100020xx3000400050006000700080009000白蕉鎮(zhèn)高欄經(jīng)濟區(qū) 洪灣工業(yè)區(qū)井岸平沙鎮(zhèn) 三灶鎮(zhèn)萬山開發(fā)區(qū)前山河西前山港單位：元/平方米 ? 20xx至 20xx 年，珠海市土地供應(yīng)呈現(xiàn)正態(tài)分布走勢， 05 年受土地供應(yīng)政策及土地萎縮影響而成為拐點，總體土地供應(yīng)量 319 萬平方米，合計 千畝； ? 珠海西區(qū)的土地供應(yīng)持續(xù)增加，政府實行城市發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃重心轉(zhuǎn)移從而對西區(qū)土地實行增量補缺； ? 市區(qū)土地供應(yīng)減少加劇，使得市區(qū)與西區(qū)的土地價格差距在持續(xù)擴大。 小結(jié) 房地產(chǎn)市場投資保持增長的態(tài)勢 ? 住宅市場： ? 珠海整體住宅市場發(fā)展 勢頭迅猛， 銷售總量不斷提高 。 其中， 20xx 年首次突破 200 萬平米的交易面積，達(dá)創(chuàng)記錄的 315 萬平方米。 ? 珠海市近年 房地產(chǎn)市場供銷兩旺，銷售價格保持穩(wěn)步上揚 ， 06 年以來增長速度加快； 07年銷售均價達(dá)到 6350 元 /平方米。 ? 商業(yè)物業(yè)近三年供應(yīng)量少，同時市場對產(chǎn)品需求旺盛，空置面積減少，價格的持續(xù)走高， 對本項目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)創(chuàng)造了有利的外部條件。 ? 土地供應(yīng)市場： ? 土地市場供應(yīng)仍以綜合性土地為主， 20xx 年成為珠海過去幾年來土地供應(yīng)量最大的一年，斗門、金灣區(qū)土地成交活躍。 ? 20xx年國有土地拍賣的 10宗地塊整體 價格上升幅度較大，且成交率達(dá) 90%。 ? 土地閑置稅的征收，加快開發(fā)周期，資金流轉(zhuǎn)速度。 ? 中心城區(qū)土地供應(yīng)不斷減少，對本項目而言是一大有利條件。 四、前山片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 片區(qū)簡述 、片區(qū)分布 ? 本項目位處傳統(tǒng)上香洲主城區(qū)前山片區(qū)，香洲主城區(qū)的其他片區(qū)還主要包括新香洲、老香洲、吉大、拱北、南屏等。 ? 老香洲、吉大、拱北三個片區(qū)地處珠海海岸線，房地產(chǎn)市場相對成熟。 ? 新香洲、前山、南屏片區(qū)土地資源儲備豐富，后期發(fā)展?jié)摿薮蟆? 、片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 珠海市20xx20xx年各片區(qū)商品住宅供應(yīng)總量0%20%40%60%80%100%20xx年 20xx年 20xx年拱北 吉大 老香洲 南屏沿河帶 前山 唐家 新香洲 ? 前山片區(qū)開發(fā)總量和銷售總量逐年上升 前山片區(qū) 07 年開發(fā)總量為 06 年的 倍，開發(fā)量飛速增長，前山市場潛力已趨于明朗。 ? 前山河西 南屏板塊在 07 年只有華發(fā)世紀(jì)城一個項目開發(fā)，在開發(fā)總量上有所下降。后期待建項目較多，開發(fā)總量將會有一個很大的上升空間。 ? 拱北板塊近三年供應(yīng)量并不穩(wěn)定，由于可開發(fā)地塊減少，未來開發(fā)量也將進(jìn)一步下降，同時將會給臨近的前山板塊帶來更大的客戶資源，前山市場潛力進(jìn)一步突顯。 （單位：萬平方米） 、小結(jié) ? 全市商品房開發(fā)總量、銷售總量逐年增長，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快。 ? 前山片區(qū)在珠海目前政策（城 市西進(jìn)，工業(yè)西拓）環(huán)境下，房地產(chǎn)市場不斷成熟，后期發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 前山片區(qū)是珠海未來幾年發(fā)展的中心，政府投資力度加大，環(huán)境形勢看好。 片區(qū)住宅物業(yè)市場情況 由于前山片區(qū)范圍較大，為提高參考價值，以下對本地塊周邊區(qū)域分為四個板塊進(jìn)行分析，分別是：前山腹地板塊、前山河?xùn)|板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊。 板塊區(qū)位圖（前山腹地板塊、前山河?xùn)|板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊） 前山腹地板塊 前山河?xùn)|板塊 前山河西 南屏板塊 前山北部板塊 、前山腹地板塊 a)簡述 前山腹地板塊是所謂前山片區(qū)的傳統(tǒng)與核心板塊。 該板塊代表樓 盤有芭堤雅境、京華奧園、和協(xié)綠城、財富世家、二城心作、夏都華景、城市主場、中聯(lián)國際、夏逸庭院、頤和人家等。 前山腹地板塊過去一直是香洲區(qū)主城區(qū) 房地產(chǎn)市場的價格洼地，客戶群以中低收入群體為主。產(chǎn)品類型相對單一，高檔產(chǎn)品市場缺失 。 b)住宅市場情況 ? 市場供應(yīng)、消化量情況 本區(qū)域市場運行基本穩(wěn)定， 20xx 年至 20xx 年總供應(yīng)量為 63 萬平方米，銷售量為 57萬平方米，消化率為 90%。 ? 板塊供應(yīng)、消化主力戶型面積 在 20xx20xx 年的住宅推售中， 戶型的跨幅較大，相比其他板塊，戶型面積略偏小 。暢銷戶型是 7580 平方 米兩房、 8090平方米三房及 120140 平方米三 /四房。 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區(qū)域內(nèi)住宅均價在 6800 元 /平方米，低于香洲區(qū)主城區(qū)平均水平。該板塊價格增長較快， 其中， 07年價格增幅最大，為 50%。 ? 板塊后期開發(fā)量 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有 9個在售樓盤， 2個規(guī)劃中樓盤， 1 個預(yù)熱樓盤，根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計，待推建面約 為 79萬平方米。 項目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建面 待建（推） 建面 芭堤雅境 萬 萬 項目在售 萬 萬 和協(xié)綠城 萬 萬 項目在售 萬 萬 京華奧園 萬 3 7 萬 項目在售 萬 萬 財富世家 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏都華景 萬 萬 項目在售 0 萬 二城心作 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏逸庭院 萬 萬 項目在售 萬 萬 中聯(lián)國際 萬 萬 項目預(yù)熱 0 萬 城市主場 萬 萬 尾盤在售 萬 萬 頤和人家 萬 萬 項目在售 萬 建安項目 萬 萬 規(guī)劃中 0 萬 、前山河?xùn)|板塊 a)簡述 前山河?xùn)|板塊是前山沿河區(qū)域，前山橋與南屏大橋之間的望河景區(qū)域。 該板塊代表樓盤有榮泰河庭、權(quán)暉映暉灣、時代廊橋、蔚藍(lán)東岸、中珠都匯等。 前山河?xùn)|板塊是新近崛起的板塊，前山河改造、輕軌興建，是前山河?xùn)|板塊崛起的最主要因素，其中 以榮泰河庭的開發(fā)為標(biāo)志。時代廊橋、權(quán)暉映暉灣則進(jìn)一步奠定了前山河?xùn)|板塊在前山片區(qū)的地位 。 b)住宅市場情況 ? 市場供應(yīng)、消化量情況 本區(qū)域市場運行穩(wěn)定， 20xx 年至 20xx 年總供應(yīng)量為 23萬平方米，銷售量為 21 萬平方米，消化率為 91%。 ? 板塊供應(yīng)、消化主力戶型面積 在 20xx20xx 年的住宅推售中， 主力戶型為三房和四房 ，面積區(qū)間為 105165 平方米，跨幅較大，相比前山腹地板塊，面積略偏大。其中 110 平方米三房、 140150平方三 /四房戶型銷售速度最快。 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區(qū)域內(nèi)有一個樓盤榮泰河庭尾盤在售，均價為 9500 元 /平方米， 高于香洲區(qū)主城區(qū)平均 水平 。 ? 板塊后期開發(fā)量 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有 1個在售樓盤， 3個預(yù)熱樓盤， 2個規(guī)劃中樓盤。根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計，待推建面約為 64 萬平方米。 項目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建 面 待建（推） 建面 權(quán)暉映暉灣 萬 萬 項目預(yù) 熱 0 萬 時代廊橋 萬 2 萬 項目預(yù) 熱 0 萬 蔚藍(lán)東岸 萬 萬 2 期預(yù)熱 萬 萬 榮泰河庭 C區(qū) 4 萬 尾盤在 售 萬 2 萬 中海地塊項目 （ S1=5 S2= S3=) S1≤ S2≤ S3≤ 萬 規(guī)劃中 0 萬 中珠都匯 萬 萬 規(guī)劃中 0 萬 、前山北部板塊 a)簡述 前山北部板塊是與新香洲相臨，界于翠微路與人民路之間的新興前山板塊。 該板塊代表樓盤有中珠上城、仁恒星園、招商項目等。 由于中珠上城、仁恒星園、悅安雅苑的開發(fā)， 0 07 年開發(fā)量較大，預(yù)計 08 年招商項目的面市，將進(jìn)一步增大板塊的市場供應(yīng)量。 b)住宅 市場情況 ? 市場供應(yīng)、消化量情況 本區(qū)域市場運行基本穩(wěn)定， 20xx 年總供應(yīng)量為 25 萬平方米，銷售量為 21 萬平方米，消化率為 84%。 ? 板塊供應(yīng)、消化主力戶型面積 在 20xx 年的住宅推售中， 戶型面積的跨幅較大 ，同時出現(xiàn)兩種特點： 一是：以中珠上城為代表的 80109 平方米的二房， 105124 平方米的三房為暢銷戶型； 二是：以仁恒星園為代表的 120130 平方米三房、 165170 平方米四房為暢銷戶型。 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區(qū)域內(nèi)住宅價格區(qū)間為 6815（中