【正文】 、小結(jié) ? 全市商品房開(kāi)發(fā)總量、銷售總量逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快。 板塊區(qū)位圖（前山腹地板塊、前山河?xùn)|板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊） 前山腹地板塊 前山河?xùn)|板塊 前山河西 南屏板塊 前山北部板塊 、前山腹地板塊 a)簡(jiǎn)述 前山腹地板塊是所謂前山片區(qū)的傳統(tǒng)與核心板塊。 b)住宅市場(chǎng)情況 ? 市場(chǎng)供應(yīng)、消化量情況 本區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行基本穩(wěn)定， 20xx 年至 20xx 年總供應(yīng)量為 63 萬(wàn)平方米，銷售量為 57萬(wàn)平方米，消化率為 90%。該板塊價(jià)格增長(zhǎng)較快， 其中， 07年價(jià)格增幅最大，為 50%。 前山河?xùn)|板塊是新近崛起的板塊，前山河改造、輕軌興建，是前山河?xùn)|板塊崛起的最主要因素，其中 以榮泰河庭的開(kāi)發(fā)為標(biāo)志。其中 110 平方米三房、 140150平方三 /四房戶型銷售速度最快。 項(xiàng)目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建 面 待建（推） 建面 權(quán)暉映暉灣 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目預(yù) 熱 0 萬(wàn) 時(shí)代廊橋 萬(wàn) 2 萬(wàn) 項(xiàng)目預(yù) 熱 0 萬(wàn) 蔚藍(lán)東岸 萬(wàn) 萬(wàn) 2 期預(yù)熱 萬(wàn) 萬(wàn) 榮泰河庭 C區(qū) 4 萬(wàn) 尾盤(pán)在 售 萬(wàn) 2 萬(wàn) 中海地塊項(xiàng)目 （ S1=5 S2= S3=) S1≤ S2≤ S3≤ 萬(wàn) 規(guī)劃中 0 萬(wàn) 中珠都匯 萬(wàn) 萬(wàn) 規(guī)劃中 0 萬(wàn) 、前山北部板塊 a)簡(jiǎn)述 前山北部板塊是與新香洲相臨，界于翠微路與人民路之間的新興前山板塊。 ? 板塊供應(yīng)、消化主力戶型面積 在 20xx 年的住宅推售中， 戶型面積的跨幅較大 ，同時(shí)出現(xiàn)兩種特點(diǎn)： 一是：以中珠上城為代表的 80109 平方米的二房， 105124 平方米的三房為暢銷戶型； 二是：以仁恒星園為代表的 120130 平方米三房、 165170 平方米四房為暢銷戶型。 由于中珠上城、仁恒星園、悅安雅苑的開(kāi)發(fā)， 0 07 年開(kāi)發(fā)量較大，預(yù)計(jì) 08 年招商項(xiàng)目的面市，將進(jìn)一步增大板塊的市場(chǎng)供應(yīng)量。 ? 板塊后期開(kāi)發(fā)量 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有 1個(gè)在售樓盤(pán)， 3個(gè)預(yù)熱樓盤(pán)， 2個(gè)規(guī)劃中樓盤(pán)。 b)住宅市場(chǎng)情況 ? 市場(chǎng)供應(yīng)、消化量情況 本區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定， 20xx 年至 20xx 年總供應(yīng)量為 23萬(wàn)平方米，銷售量為 21 萬(wàn)平方米，消化率為 91%。 項(xiàng)目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建面 待建（推） 建面 芭堤雅境 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 和協(xié)綠城 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 京華奧園 萬(wàn) 3 7 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 財(cái)富世家 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 夏都華景 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 0 萬(wàn) 二城心作 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 夏逸庭院 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 中聯(lián)國(guó)際 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目預(yù)熱 0 萬(wàn) 城市主場(chǎng) 萬(wàn) 萬(wàn) 尾盤(pán)在售 萬(wàn) 萬(wàn) 頤和人家 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 建安項(xiàng)目 萬(wàn) 萬(wàn) 規(guī)劃中 0 萬(wàn) 、前山河?xùn)|板塊 a)簡(jiǎn)述 前山河?xùn)|板塊是前山沿河區(qū)域，前山橋與南屏大橋之間的望河景區(qū)域。暢銷戶型是 7580 平方 米兩房、 8090平方米三房及 120140 平方米三 /四房。 前山腹地板塊過(guò)去一直是香洲區(qū)主城區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地，客戶群以中低收入群體為主。 ? 前山片區(qū)是珠海未來(lái)幾年發(fā)展的中心，政府投資力度加大，環(huán)境形勢(shì)看好。后期待建項(xiàng)目較多，開(kāi)發(fā)總量將會(huì)有一個(gè)很大的上升空間。 ? 老香洲、吉大、拱北三個(gè)片區(qū)地處珠海海岸線，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟。 ? 20xx年國(guó)有土地拍賣(mài)的 10宗地塊整體 價(jià)格上升幅度較大，且成交率達(dá) 90%。 其中， 20xx 年首次突破 200 萬(wàn)平米的交易面積，達(dá)創(chuàng)記錄的 315 萬(wàn)平方米。 商業(yè)物業(yè)總體成交價(jià)格 0507 年上揚(yáng)較快，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 珠海市商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)(單位:元/平方米)9137713978485471620xx4495980530048100100020xx3000400050006000700080009000100001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 近年商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中 07 年增長(zhǎng)幅度最大，為 30%。 從 1999 至 20xx 年施工、竣工面積看，基本以 年變化一次波動(dòng)性發(fā)展，一般很少出項(xiàng)連續(xù)下降的現(xiàn)象， 預(yù)計(jì)08年的施工、竣工量將上升 。 ? 住宅均價(jià)每年呈上升態(tài)勢(shì)，其中 06 年比 05年 ,上漲 40%。 ? 07 年竣工面積達(dá)歷年最高 216 萬(wàn)平方米 ,但遠(yuǎn)少于同期銷售面積 萬(wàn)平方米，說(shuō)明 過(guò)往空置面積得到較大面積地消化，市場(chǎng)處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性上揚(yáng)周期下的階段高峰 ?？梢灶A(yù)見(jiàn) 未來(lái)幾年珠海發(fā)展將進(jìn)一步提速，前山的區(qū)位價(jià)值將進(jìn)一步提高； ? 三大產(chǎn)業(yè)尤其是包括旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提高了珠海的吸引力和整體競(jìng)爭(zhēng)力； ? “ 135工程”進(jìn)展順利，促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，積極推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。 珠海近幾 年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì) 珠海固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)情況 05010015020025030035040003年 04年 05年 06年 07年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市統(tǒng)計(jì)局 ? 珠海市固定資產(chǎn)投資保持年均 15%以上的增幅水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重維持在 20%左右的較為合理水平。同時(shí)也帶動(dòng)珠海市旅游、貿(mào)易、房地產(chǎn)市場(chǎng)等一系列經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化和合理化。 ? 營(yíng)業(yè)稅和二手房交易所得稅的征收也給本項(xiàng)目帶來(lái)了潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要注重結(jié)合區(qū)域資源，突出項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，盡量規(guī)避有關(guān)政 策帶來(lái)的負(fù)面影響，將本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。 ? 首套住房享受優(yōu)惠利率的保障政策會(huì)穩(wěn)定首次置業(yè)者的信心和意愿，首次置業(yè)者數(shù)量得到保證。 ? 國(guó)家出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，貸款利率可下浮 10%，及珠海市政府 加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，分流部分市場(chǎng)供需，中低檔住宅市場(chǎng)將受到?jīng)_擊， 本項(xiàng)目銷售也會(huì)受到一定的影響。 相關(guān) 房地產(chǎn) 政策對(duì)本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響 【可能的不利影響】 ? 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅，增加短期投機(jī)者的交易成本，同時(shí)也影響了長(zhǎng)線投資者的信 心。 綜合以上特點(diǎn)，本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)在于未來(lái)的升值空間，項(xiàng)目具備打造區(qū)域高品質(zhì)大盤(pán)的基本條件。 ，將成為珠海休閑旅游的一個(gè)亮點(diǎn)，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升 前山河改造工程從南屏大橋至昌盛大橋的河岸邊，各寬約 60 米的綠化帶，總長(zhǎng)約 千米。輕軌前山站建成后，前山樞紐性的交通地位更為明顯，既能夠享受輕軌帶來(lái)的交通便捷，又能給本項(xiàng)目周邊區(qū)域帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，本項(xiàng)目是最大的受益者之一。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 .加速區(qū)域的融合與發(fā)展 廣珠輕軌起于規(guī)劃中的廣州番禺新火車(chē)站，是廣東第一條城際快速軌道，設(shè)計(jì)最高時(shí)速為 200 公里 /小時(shí)，從珠海到廣州僅需 47 分鐘，設(shè)計(jì)近期日客運(yùn)量為 萬(wàn)人，遠(yuǎn)期日客運(yùn)量 萬(wàn)人。同時(shí)各類生活配套檔次相對(duì)較低，尤其是商業(yè)配套，一直以來(lái)缺乏相對(duì)高端的大型商業(yè)廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)檔次不高。目前以村民自建房為主。 地塊的基本指標(biāo) 規(guī)劃用地總面積： 萬(wàn)平方米（含 3634 平方米物資公司用地） 其中 商品房用地面積 萬(wàn)平方米 商品房建筑面積 萬(wàn)平方米 其中：商業(yè) 萬(wàn)平方米 住宅 40 萬(wàn)平方米 環(huán)境和地表現(xiàn)狀 圖注：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（ 從項(xiàng)目東南方俯瞰） ，缺乏整體規(guī)劃 項(xiàng)目是一個(gè)大型的城中村改造項(xiàng)目，南與一爛尾樓相臨，東側(cè)是三臺(tái)石路，鄰近粵海西路與前山立交，噪音較大。 、新的區(qū)域交通樞紐 隨著政府的城市西拓，工業(yè)西進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃的推進(jìn)，前山成為城市西拓的橋頭堡，成為東西雙城的交會(huì)核心地帶。歷年來(lái)，在珠海人的心目中，前山給人以一種臟亂差的低檔居住區(qū)形象，在一定程度上影響了商品房檔次的提升。 前山村 B 區(qū)舊村改建項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位研究報(bào)告 珠海紅館房地產(chǎn)策劃有限公司 20xx 年 03月 摘 要 目標(biāo)客群 崛起中的城市新中產(chǎn)階層 目標(biāo)客群來(lái)源 主要來(lái)源地：前山、珠海主城區(qū) 次要來(lái)源地：澳門(mén)、珠三角（中山、廣州、深圳） 項(xiàng)目定位 新前山、輕軌站旁、 60 萬(wàn)平方米復(fù)合社區(qū) 產(chǎn)品類型及形式 商業(yè) 8%（集中商業(yè) +特色街鋪），住宅 92%（高層住宅 +公寓） 目 錄 第一部分 項(xiàng)目基本情況與特點(diǎn)簡(jiǎn)析 .............................. 1 一、項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................................................1 地塊區(qū)位與交通 .............................................................................................................................. 1 地塊的基本指標(biāo) .............................................................................................................................. 2 環(huán)境和地表現(xiàn)狀 .............................................................................................................................. 3 生活配套與大市政配套 ................................................................................................................. 3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 .................................................................................................................................. 4 本章小節(jié) ....................................................................................................................................................1 第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 ....................................... 2 一、宏觀政策環(huán)境 ..................................................................................................................................2 珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) ...................................................................................... 2 相關(guān) 房地產(chǎn) 政策對(duì)本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響 ............................................................................. 2 小結(jié) ........................................................................................................................................................... 3 二、珠海整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ................................................................................................................4 珠海近幾年 GDP 總量走