【正文】 、小結 ? 全市商品房開發(fā)總量、銷售總量逐年增長，房地產發(fā)展速度加快。 板塊區(qū)位圖（前山腹地板塊、前山河東板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊） 前山腹地板塊 前山河東板塊 前山河西 南屏板塊 前山北部板塊 、前山腹地板塊 a)簡述 前山腹地板塊是所謂前山片區(qū)的傳統(tǒng)與核心板塊。 b)住宅市場情況 ? 市場供應、消化量情況 本區(qū)域市場運行基本穩(wěn)定， 20xx 年至 20xx 年總供應量為 63 萬平方米，銷售量為 57萬平方米，消化率為 90%。該板塊價格增長較快， 其中， 07年價格增幅最大，為 50%。 前山河東板塊是新近崛起的板塊，前山河改造、輕軌興建，是前山河東板塊崛起的最主要因素，其中 以榮泰河庭的開發(fā)為標志。其中 110 平方米三房、 140150平方三 /四房戶型銷售速度最快。 項目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建 面 待建（推） 建面 權暉映暉灣 萬 萬 項目預 熱 0 萬 時代廊橋 萬 2 萬 項目預 熱 0 萬 蔚藍東岸 萬 萬 2 期預熱 萬 萬 榮泰河庭 C區(qū) 4 萬 尾盤在 售 萬 2 萬 中海地塊項目 （ S1=5 S2= S3=) S1≤ S2≤ S3≤ 萬 規(guī)劃中 0 萬 中珠都匯 萬 萬 規(guī)劃中 0 萬 、前山北部板塊 a)簡述 前山北部板塊是與新香洲相臨，界于翠微路與人民路之間的新興前山板塊。 ? 板塊供應、消化主力戶型面積 在 20xx 年的住宅推售中， 戶型面積的跨幅較大 ，同時出現(xiàn)兩種特點： 一是：以中珠上城為代表的 80109 平方米的二房， 105124 平方米的三房為暢銷戶型； 二是：以仁恒星園為代表的 120130 平方米三房、 165170 平方米四房為暢銷戶型。 由于中珠上城、仁恒星園、悅安雅苑的開發(fā)， 0 07 年開發(fā)量較大，預計 08 年招商項目的面市，將進一步增大板塊的市場供應量。 ? 板塊后期開發(fā)量 當前區(qū)域內有 1個在售樓盤， 3個預熱樓盤， 2個規(guī)劃中樓盤。 b)住宅市場情況 ? 市場供應、消化量情況 本區(qū)域市場運行穩(wěn)定， 20xx 年至 20xx 年總供應量為 23萬平方米，銷售量為 21 萬平方米，消化率為 91%。 項目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建面 待建（推） 建面 芭堤雅境 萬 萬 項目在售 萬 萬 和協(xié)綠城 萬 萬 項目在售 萬 萬 京華奧園 萬 3 7 萬 項目在售 萬 萬 財富世家 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏都華景 萬 萬 項目在售 0 萬 二城心作 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏逸庭院 萬 萬 項目在售 萬 萬 中聯(lián)國際 萬 萬 項目預熱 0 萬 城市主場 萬 萬 尾盤在售 萬 萬 頤和人家 萬 萬 項目在售 萬 建安項目 萬 萬 規(guī)劃中 0 萬 、前山河東板塊 a)簡述 前山河東板塊是前山沿河區(qū)域，前山橋與南屏大橋之間的望河景區(qū)域。暢銷戶型是 7580 平方 米兩房、 8090平方米三房及 120140 平方米三 /四房。 前山腹地板塊過去一直是香洲區(qū)主城區(qū) 房地產市場的價格洼地，客戶群以中低收入群體為主。 ? 前山片區(qū)是珠海未來幾年發(fā)展的中心，政府投資力度加大，環(huán)境形勢看好。后期待建項目較多，開發(fā)總量將會有一個很大的上升空間。 ? 老香洲、吉大、拱北三個片區(qū)地處珠海海岸線，房地產市場相對成熟。 ? 20xx年國有土地拍賣的 10宗地塊整體 價格上升幅度較大，且成交率達 90%。 其中， 20xx 年首次突破 200 萬平米的交易面積，達創(chuàng)記錄的 315 萬平方米。 商業(yè)物業(yè)總體成交價格 0507 年上揚較快，發(fā)展態(tài)勢良好 珠海市商業(yè)物業(yè)成交價格走勢(單位:元/平方米)9137713978485471620xx4495980530048100100020xx3000400050006000700080009000100001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設局開發(fā)簡報 ? 近年商業(yè)物業(yè)的銷售價格呈增長趨勢，其中 07 年增長幅度最大，為 30%。 從 1999 至 20xx 年施工、竣工面積看，基本以 年變化一次波動性發(fā)展，一般很少出項連續(xù)下降的現(xiàn)象， 預計08年的施工、竣工量將上升 。 ? 住宅均價每年呈上升態(tài)勢，其中 06 年比 05年 ,上漲 40%。 ? 07 年竣工面積達歷年最高 216 萬平方米 ,但遠少于同期銷售面積 萬平方米，說明 過往空置面積得到較大面積地消化，市場處于產業(yè)發(fā)展慣性上揚周期下的階段高峰 ?？梢灶A見 未來幾年珠海發(fā)展將進一步提速，前山的區(qū)位價值將進一步提高； ? 三大產業(yè)尤其是包括旅游、商貿、房地產在內的第三產業(yè)發(fā)展，進一步提高了珠海的吸引力和整體競爭力； ? “ 135工程”進展順利，促進珠海經濟飛速發(fā)展，積極推動房價增長。 珠海近幾 年固定資產、房地產開發(fā)投資走勢 珠海固定資產、房地產開發(fā)投資增長情況 05010015020025030035040003年 04年 05年 06年 07年固定資產投資 房地產開發(fā)投資 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 ? 珠海市固定資產投資保持年均 15%以上的增幅水平，房地產開發(fā)投資比重維持在 20%左右的較為合理水平。同時也帶動珠海市旅游、貿易、房地產市場等一系列經濟領域的發(fā)展。三大產業(yè)結構日益優(yōu)化和合理化。 ? 營業(yè)稅和二手房交易所得稅的征收也給本項目帶來了潛在的市場機會，因此本項目開發(fā)時要注重結合區(qū)域資源，突出項目的地段優(yōu)勢，盡量規(guī)避有關政 策帶來的負面影響，將本項目的區(qū)位優(yōu)勢及產品優(yōu)勢發(fā)揮到極致。 ? 首套住房享受優(yōu)惠利率的保障政策會穩(wěn)定首次置業(yè)者的信心和意愿，首次置業(yè)者數(shù)量得到保證。 ? 國家出臺《經濟適用房開發(fā)貸款管理辦法》，貸款利率可下浮 10%，及珠海市政府 加快經濟適用房建設，分流部分市場供需，中低檔住宅市場將受到沖擊， 本項目銷售也會受到一定的影響。 相關 房地產 政策對本項目可能產生的影響 【可能的不利影響】 ? 5 年內轉讓征收營業(yè)稅，增加短期投機者的交易成本，同時也影響了長線投資者的信 心。 綜合以上特點，本項目的價值點在于未來的升值空間，項目具備打造區(qū)域高品質大盤的基本條件。 ，將成為珠海休閑旅游的一個亮點，帶動區(qū)域價值的提升 前山河改造工程從南屏大橋至昌盛大橋的河岸邊，各寬約 60 米的綠化帶，總長約 千米。輕軌前山站建成后，前山樞紐性的交通地位更為明顯，既能夠享受輕軌帶來的交通便捷，又能給本項目周邊區(qū)域帶來無限商機，本項目是最大的受益者之一。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 .加速區(qū)域的融合與發(fā)展 廣珠輕軌起于規(guī)劃中的廣州番禺新火車站，是廣東第一條城際快速軌道，設計最高時速為 200 公里 /小時，從珠海到廣州僅需 47 分鐘，設計近期日客運量為 萬人，遠期日客運量 萬人。同時各類生活配套檔次相對較低，尤其是商業(yè)配套，一直以來缺乏相對高端的大型商業(yè)廣場，經營檔次不高。目前以村民自建房為主。 地塊的基本指標 規(guī)劃用地總面積： 萬平方米（含 3634 平方米物資公司用地） 其中 商品房用地面積 萬平方米 商品房建筑面積 萬平方米 其中：商業(yè) 萬平方米 住宅 40 萬平方米 環(huán)境和地表現(xiàn)狀 圖注：項目地塊現(xiàn)狀（ 從項目東南方俯瞰） ，缺乏整體規(guī)劃 項目是一個大型的城中村改造項目，南與一爛尾樓相臨，東側是三臺石路，鄰近粵海西路與前山立交，噪音較大。 、新的區(qū)域交通樞紐 隨著政府的城市西拓，工業(yè)西進戰(zhàn)略規(guī)劃的推進，前山成為城市西拓的橋頭堡，成為東西雙城的交會核心地帶。歷年來，在珠海人的心目中，前山給人以一種臟亂差的低檔居住區(qū)形象，在一定程度上影響了商品房檔次的提升。 前山村 B 區(qū)舊村改建項目前期市場研究及項目定位研究報告 珠海紅館房地產策劃有限公司 20xx 年 03月 摘 要 目標客群 崛起中的城市新中產階層 目標客群來源 主要來源地：前山、珠海主城區(qū) 次要來源地：澳門、珠三角（中山、廣州、深圳） 項目定位 新前山、輕軌站旁、 60 萬平方米復合社區(qū) 產品類型及形式 商業(yè) 8%（集中商業(yè) +特色街鋪），住宅 92%（高層住宅 +公寓） 目 錄 第一部分 項目基本情況與特點簡析 .............................. 1 一、項目概況 ...........................................................................................................................................1 地塊區(qū)位與交通 .............................................................................................................................. 1 地塊的基本指標 .............................................................................................................................. 2 環(huán)境和地表現(xiàn)狀 .............................................................................................................................. 3 生活配套與大市政配套 ................................................................................................................. 3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 .................................................................................................................................. 4 本章小節(jié) ....................................................................................................................................................1 第二部分 市場環(huán)境分析 ....................................... 2 一、宏觀政策環(huán)境 ..................................................................................................................................2 珠海經濟發(fā)展形勢及房地產市場形勢 ...................................................................................... 2 相關 房地產 政策對本項目可能產生的影響 ............................................................................. 2 小結 ........................................................................................................................................................... 3 二、珠海整體經濟運行狀況 ................................................................................................................4 珠海近幾年 GDP 總量走