【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目背景及必要性-------------------------------------------------6. 第三章項(xiàng)目建設(shè)條件------------------------------------------------------10. 第四章建設(shè)單位基本情況------------------------------------------------13. 六、銷售隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)------------------------------------------------16. 第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)------------------------------------------------------------31. 第九章環(huán)境影晌評(píng)價(jià)---------------------------------------------------35

　　

【正文】 年 2月份全部完成并竣工驗(yàn)收，投入運(yùn)營(yíng)使用。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間 項(xiàng)目名稱 20xx 年 11 月 — 20xx 年 12 月 項(xiàng)目立項(xiàng) 施工準(zhǔn)備 38 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 設(shè)備安裝及調(diào)試 竣工運(yùn)營(yíng) 商貿(mào)中心建設(shè)能否按期完成，除了設(shè)計(jì)的合理性，更重要的是管理的科學(xué)性。 組織管理 成立商貿(mào)中心建設(shè)指揮部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，抽調(diào)專人組建工作班子，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。并配備相應(yīng)的管理和工程技術(shù)人員。 資金管理 建立專門的資金賬戶，實(shí)行?？顚Ｓ?，實(shí)行一支筆審批制度，按工程進(jìn)度撥付建設(shè)資金。 招投標(biāo) 工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要 設(shè)備、材料采購(gòu)，達(dá)到國(guó)家、省規(guī)定的一定規(guī)模，應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)。 （ 1）招標(biāo)范圍 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《湖南省建設(shè)工程招 39 標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為：施工、工程監(jiān)理及重要設(shè)備和材料均采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。 （ 2）招標(biāo)方式 本項(xiàng)目采取公開招標(biāo)的方式，通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選用信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量，降低工程造價(jià)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)、打破壟斷，縮短工期，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。 （ 3）招標(biāo)組織形式 本 項(xiàng)目的招標(biāo)在縣招投標(biāo)局的監(jiān)督和指導(dǎo)下，可以采用委托招標(biāo)方式，委托有資質(zhì)的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性工作。 、工程監(jiān)理 為確保該項(xiàng)目建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)，如期完成，按國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)要求，聘請(qǐng)具有工程監(jiān)理資質(zhì)的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按照工程監(jiān)理規(guī)范程序管理。 40 第 八 章 相關(guān)政策與規(guī)劃要求 房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求 ，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對(duì)近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委出臺(tái)了有關(guān)文件，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 20xx年元月 10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。 與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃要 求 41 根據(jù) 縣城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）和 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃，城市住宅建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)布局與舊城改造相結(jié)合，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善居住條件為目標(biāo)，平穩(wěn)推進(jìn)住宅建設(shè)的有序發(fā)展。新區(qū)開發(fā)居住用地時(shí)應(yīng)以建設(shè)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、各具特色的現(xiàn)代化居住區(qū)和居住小區(qū)為目標(biāo)，現(xiàn)狀居住用地通過完善公共服務(wù)設(shè)施，整治周邊環(huán)境，以達(dá)到改善居住條件為目的。對(duì)舊城區(qū)規(guī)劃以改造為主，配套建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施，完善其生活環(huán)境。 按照城市 總體規(guī)劃，城市發(fā)展用地將由 犀城 大道向西擴(kuò)展，同時(shí)加快對(duì)舊城區(qū)的提質(zhì)改造步伐。項(xiàng)目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、住宅和其他服務(wù)業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃也明確提出，要著力改善人居環(huán)境、提升城市品位，不斷滿足居民的生產(chǎn)生活需要和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。 本 項(xiàng)目位于 犀城 大道中心地段， 地處連接新老城區(qū)的結(jié)合部，是該縣重點(diǎn)實(shí)施建設(shè)的區(qū)域。本項(xiàng)目定位為商 業(yè) 住區(qū)，符合城市規(guī)劃和區(qū)域改造的要求。 發(fā)展機(jī)遇 縣作為一個(gè)城市 化水平還比較低的縣，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，提高城市化率將是一項(xiàng)重要任務(wù)。目前， 的城 42 市化率為 32%，預(yù)計(jì)在 20xx 年 縣城市化率將達(dá)到 45%左右，每年將有 3 萬(wàn)農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口； 縣現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為 20平方米（根據(jù) 縣統(tǒng)計(jì)年鑒，按常住人口測(cè)算，但按 縣政府工作報(bào)告該數(shù)據(jù)為 /人，根據(jù) 縣城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到 20xx 年將達(dá)到人均住宅面積 35 平方米的目標(biāo)，因此從 20xx－ 20xx 年平均每年將有 500多萬(wàn)平方米的新增住房需求。為實(shí)現(xiàn)這 一目標(biāo)， 計(jì)劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的 13 平方公里擴(kuò)展到本輪規(guī)劃的 23 平方公里。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高將為 房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。 43 第九章 節(jié)能方案 能源消耗 本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑 面積 m2，其中：住宅 m2，商業(yè) m2， 酒店 48384 m2。地下室面積為 。 能源消耗主要為：居民生活、商業(yè)設(shè)施及配套設(shè)施用電、燃?xì)?、用水以及綠化設(shè)施 用水用能、發(fā)電房用電等。 用電量估算 本項(xiàng)目年用電總量約為 450420KWH，折合標(biāo)準(zhǔn)煤 。 燃?xì)庥昧抗浪? 縣城鎮(zhèn)居民生活用瓶裝液化氣消耗量按住戶 瓶 /月戶估算， 本項(xiàng)目用氣戶為 300 戶， 預(yù)計(jì)年燃?xì)庀募s為 5400瓶，約 675噸，折合標(biāo)準(zhǔn)煤 噸。 用水量估算 預(yù)計(jì)年用水量為 13778 噸 ，折合標(biāo)準(zhǔn)煤 噸。 能源消耗合計(jì)折合標(biāo)準(zhǔn)煤 噸。 節(jié)能 依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（ ） 44 （ 2）中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦公室、建設(shè)部計(jì)交能 [1997]2542 號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告“節(jié)能篇章”編制及評(píng)估的規(guī)定》 建筑節(jié)能措施 本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，擬按照國(guó)家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》和湖南省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。 本項(xiàng)目的建筑節(jié)能措施如下： （ 1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料； （ 2）屋面采用坡頂屋面加隔熱層方式，并在外墻面采用保溫隔熱 材料； （ 3）采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能； （ 4）合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風(fēng)和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明； （ 5）建設(shè)施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動(dòng)化控制給料給水及精確稱量技術(shù)、科學(xué)化管理措施，相對(duì)混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，可大幅減少原材料浪費(fèi)，提高資源利用率?？蓽p少砂石料 1530%損耗，水泥 減少 10%損耗。 電器節(jié)能措施 （ 1）選用 SCB11節(jié)能型電力變壓器，并采用強(qiáng)迫風(fēng)冷方式，提高過負(fù)載能力； 45 （ 2）變配電房設(shè)置在符合最集中的地方，以減少長(zhǎng)期運(yùn) 行所造成的線路損失； （ 3）在變壓器低壓側(cè)，采用電容器進(jìn)行集中補(bǔ)償，使電網(wǎng)功率因數(shù)達(dá)到 以上； （ 4）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具，熒光燈的光源選用三基色高效光源； （ 5）選用電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)； （ 6）建立正常的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設(shè)備的高效運(yùn)行及良好的照明環(huán)境； （ 7）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。 節(jié)水措施 （ 1）在各給水進(jìn)口裝設(shè)計(jì)量水表，以利 于 統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水； （ 2）選用節(jié)水型用水器具和衛(wèi)生設(shè)備； （ 3）綠化景觀采用節(jié)水式噴灑裝置，節(jié)約綠化景觀用水； （ 4）綠化帶及澆灑道路、場(chǎng)地用水盡量不使用市政自來水，可考慮使用中水（回收水）或收集的雨水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節(jié)水措施。 第十章 環(huán)境保護(hù) 46 環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于 縣 東 陽(yáng) 商街南 側(cè)， 犀城大道東側(cè)， 周邊均為居民住宅小區(qū)以及商業(yè)設(shè)施，距企業(yè)生產(chǎn)區(qū)較遠(yuǎn)，無污染的企事業(yè)單位等。項(xiàng)目擬建設(shè)商 業(yè) 區(qū)，不會(huì)對(duì)周邊產(chǎn)生大的環(huán)境污染。 污染源及污染物 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目建設(shè)階段的環(huán)境影響和項(xiàng)目投入使用后的環(huán)境影響。在項(xiàng)目建設(shè)階段，建筑機(jī)械的噪聲、施工的揚(yáng)塵等對(duì)環(huán)境造成的影 響；項(xiàng)目建成后，生活污水、生活垃圾等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響。 （ 1）建設(shè)階段主要污染源和污染物 1）噪聲污染源：項(xiàng)目的噪聲污染主要來自建設(shè)期施工機(jī)械作業(yè)、運(yùn)輸車輛運(yùn)行時(shí)的噪聲。作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和生活區(qū)居民的生活產(chǎn)生影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)周邊人群的生活產(chǎn)生影響。 2）粉塵污染源：項(xiàng)目的粉塵污染主要來自建設(shè)期粉狀物在存放、搬運(yùn)時(shí)遇風(fēng)所引起的揚(yáng)塵。在項(xiàng)目土建施工過程中，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速 較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染 會(huì)較 為嚴(yán)重。 （ 2）投入使用后的主要污染源與污染物 1）大氣污染源：項(xiàng)目對(duì)大氣的污染主要來自進(jìn)出車輛排放的尾氣以及住宅所產(chǎn)生的油煙廢氣。 47 2）水污染源：項(xiàng)目對(duì)水體的污染主要來自住宅的生活污水。 3）固體廢棄物：項(xiàng)目的固體廢棄物主要是生活垃圾。 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1）廢水處理 項(xiàng)目的排水采取雨、污分流制排放體制。 生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)項(xiàng)目 區(qū) 內(nèi)的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。 （ 2）環(huán)境空氣防護(hù) 項(xiàng)目使用石油液化氣作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂 1 米的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響較小。 嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)動(dòng)車輛尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)和新的燃燒技術(shù)的推廣和使用，以減少機(jī)動(dòng)車輛尾氣污染。 （ 3）固體廢棄物處理 在項(xiàng)目周圍的適當(dāng)位置設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項(xiàng)目?jī)?nèi)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)分類、收集后，由環(huán)衛(wèi)所人員負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)運(yùn)送至城市垃圾填埋場(chǎng)處理，保證項(xiàng)目環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 水土保持措施 本項(xiàng)目在工程建設(shè) 施工 過程中的場(chǎng)地開挖等項(xiàng)作業(yè)會(huì)不同程度的造成 植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。 因此， 項(xiàng)目在施工過程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《中華人民共和國(guó) 48 水土保持法》及《中華人民共和國(guó)水土保持法實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工程實(shí)施前，應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的 中介公司 做好水土保持方案，按水土保持要求實(shí)施。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。 笫 十一 章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù)與說明 （ 1）根據(jù)國(guó)家及有關(guān)部、 委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制要求； （ 2）建、構(gòu)筑物根據(jù)湖南省建筑工程概算定額，參照 類似項(xiàng)目單位造價(jià)資料估算； （ 3）土地費(fèi)用按實(shí)估算； （ 4） 拆遷補(bǔ)償按實(shí)估算； （ 5） 根據(jù)國(guó)家相關(guān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)實(shí)際情況，計(jì)算建設(shè)單 49 位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用； （ 6）基本預(yù)備費(fèi)按 5%計(jì)算。 估算總投資 建筑工程費(fèi)用 （ 1） 商業(yè)用房、 酒店 、住宅建筑工程費(fèi) 900元 /m2 =22530 萬(wàn)元） （ 2） 地下 室 建筑工程費(fèi) 1800元 /m2 =9577 萬(wàn)元 內(nèi)簡(jiǎn)易裝飾、外裝飾 200元 /m2 =3943 萬(wàn)元 安裝工程 （ 1） 商業(yè)用房、 酒店 、住宅安裝工程費(fèi) ①給水、排水系統(tǒng)： 50元 /m2 m2=986萬(wàn)元 ②電力、弱電管線： 65元 /m2 =1281 萬(wàn)元 ③照明： 20元 /m2 m2=394萬(wàn)元 ④消防 防雷 ： 30 元 /m2 m2=591萬(wàn)元 （ 2） 地下車庫(kù)安裝工程 ①排水系統(tǒng)： 20元 /m2 =106萬(wàn) ②電力管線： 40元 /m2 =212萬(wàn)元 ③照明 ： 20元 /m2 =106萬(wàn)元 ④消防 及防雷 ： 30 元 /m2 =160萬(wàn)元 室外排水系統(tǒng)： 300萬(wàn)元 50 綠化 景觀 ： 400萬(wàn)元 道路： 200 萬(wàn)元 下沉式廣場(chǎng)： 200 亮化工程： 200萬(wàn)元 電梯 26 部擬投入 620 萬(wàn)元，其中：，高層電梯 2 部 50萬(wàn)元 /部 =100 萬(wàn)元，中層電梯 20 部 20 萬(wàn)元 /部 =400 萬(wàn)元，商業(yè)電梯 4