【導讀】養(yǎng)生核心功能完美結合，達到打造養(yǎng)生產業(yè)的目的。項目位于XX省XX縣城規(guī)劃區(qū)，交通便利；項目區(qū)距XX湖水利風景區(qū)約5公里；項目區(qū)距XX市160公里，離XX市不到5個小時車程。地塊整體地勢較為平坦，四周為山脈，景觀資源良好。地塊內部多條高壓線穿過，不利于地塊整體規(guī)劃。面積46000㎡，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42021㎡，設床位500張；投資的%，管理費用萬元，占開發(fā)建設投資的%，年；所得稅后財務內部收益率%，財務凈現值萬元，②老年人特色食品及保健品產業(yè)的開發(fā)及帶動；及關心，對老年人群體的關愛支持與投入，對弘揚中國傳統(tǒng)孝文化，承擔起在國際、國內的傳承和傳播的歷史責任；法規(guī)和政策、定額標準以及有關文件規(guī)定。文件、函件及經本可研報告編制人員調查得到的資料和信息。行了認真的踏勘和調查，并向土地、規(guī)劃等相關部門進行了咨詢。此基礎上形成本項目可行性研究報告。并與同類項目實行錯位經營；項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)

　　

【正文】 無形及遞延資產凈值 2 負債及所有者權益 流動負債 應付賬款 短期借款 中長期借款 經營資金中期借款 固定資產長期借款 負債小計 所有者權益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 3 資產負債率 % % % % % % % % 4 流動比率 5 速動比率 46 資 產 負 債 表（續(xù)） 單位：萬元 序號 項 目 9 10 11 12 13 14 15 1 資產 流動資產 應收賬款 存貨 現金 累計盈余資金 在建工程 固定資產凈值 無形及遞延資產凈值 2 負債及所有者權益 流動負債 應付賬款 短期借款 中長期借款 經營資金中期借款 固定資產長期借款 負債小計 所有者權益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 3 資產負債率 % % % % % % % 4 流動比率 5 速動比率 47 銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設期 生 產 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 …… 15 1 銷售收入 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) % % % % % % % % % % % 2 經營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 3 土地增值稅 4 銷售凈收入 48 出租收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 生 產 經 營 期 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 租金收入 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) % % % % % % % % % % % 2 經營稅金及附加 房產稅 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 3 租金凈收入 4 凈轉售收入 5 出租經營成本 6 出租經營費用 房產稅率： 12% 49 自營收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 生 產 經 營 期 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 自營收入 商業(yè) 服務業(yè) 其他 2 經營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 3 增值稅 4 經營費用 50 項目投資現金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設期 生 產 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 2 現金流出 開發(fā)建設投資 (不含財務費用 ) 固定資產投資 經營資金 出租經營費用 自營經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 其他現金流出 3 凈現金流量 (12) 4 累計凈現金流量 5 調整所得稅 6 所得稅后凈現金流量 計算指標 (所得稅前 )： 項目財務內部收益率： %； 項目財務凈現值 (萬元 )： (折現率 =%）；投資回收期： 年 計算指標 (所得稅后 )： 項目財務內部收益率： %； 項目財務凈現值 (萬元 )： (折現率 =%）；投資回收期： 年 51 項目投資現金流量表（續(xù)） 單位：萬元 序號 項 目 經營期 10 11 12 13 14 15 1 現金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 2 現金流出 開發(fā)建設投資 (不含財務費用 ) 固定資產投資 經營資金 出租經營費用 自營經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 其他現金流出 3 凈現金流量 (12) 4 累計凈現金流量 5 調整所得稅 6 所得稅后凈現金流量 52 項目資本金現金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設期 生 產 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 1 現金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 2 現金流出 資本金 預售 (租 )收入用于開發(fā)產品投資 出租經營費用 自營經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 其他現金流出 3 凈現金流量 (12) 計算指標 (所得稅后 )： 資本金收益率 % 資本金財務凈現值 (折現率 = )% 資本金投資回收期 年 53 項目資本金現金流量表（續(xù)） 單位：萬元 序號 項 目 9 10 11 12 13 14 15 1 現金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 2 現金流出 資本金 預售 (租 )收入用于開發(fā)產品投資 出租經營費用 自營經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 其他現金流出 3 凈現金流量 (12) 54 第九章 項目風險及應對建議 項目在開發(fā)過程中導致項目發(fā)生風險的不確定因素眾多，因此，深入分析本項目建設經營中可能面臨的風險是十分必要的。結合本項目的實際情況，將項目進行過程中所可能面臨的難點以及風險，經過識別、分析、評價，如政策、市場等方面可能對項目造成的影響，并提出相應的防范對策。 政策風險 養(yǎng)生養(yǎng)老房地產業(yè)是敏感性產業(yè)，特別是對政策影響因素。穩(wěn)定、利好的政策環(huán)境會對投資項目產生有利的影響，否則將給消費主體帶來顧慮和阻力。對于此類風險，難以預測防范，本項目要做的就是要增強自身實力，走多元化、差異化經營道路，牢牢穩(wěn)固市場，即使有該類風險發(fā)生，也是具有很強的抗風險能力的，不至于受挫嚴重。 市場風險 項目自開始的市場分析到建成后進入市場，有一段時間差，當初的市場分析是否符合現在的情況、目前市場競爭狀況有不確定因素，因此本項目建成投入使用后對市場的適應情況難以預判，存在一定的市場風險。市場是存在發(fā) 展的根本，對于本項目來說，將市場風險化解的最好辦法還是不斷提升自己的產品質量，提供優(yōu)良的物業(yè)管理服務和環(huán)境，讓消費者銘記于心，這就是最好的市場，項目的抗風險能力自然會極大提高。 55 自然風險 自然因素的不確定性，難以預測，造成的損失不可估量，還有環(huán)境污染，自然景觀的退化，各項目在建設過程中出現超標準，暴雨、山體滑坡地質災害等都會對本項目造成損害。本項目要在人力可達的能力之內將自然風險化解到最小。 其他風險 在本項目的開發(fā)建設過程中難免會發(fā)生意外情況，如工傷事故、財產損失等。有些意外情況會嚴重影響項目 的進度和質量，增加投資，影響正常經營等。所以，在進行風險分析和制定防范措施時應使措施有一定的擴展性。這些風險因素只能根據經驗予以判斷，并通過在投資項目開發(fā)建運營過程中注意風險分析的前瞻性和兼容性加以防范。 56 第十章 項目結論與建議 １、項目可填補信陽市無高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經營； ２、本項目應自然環(huán)境質量較好，基礎設施可利用性強。全面開發(fā)程度高，投資規(guī)模和投資成本較高，注重投入成本的科學管理控制。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務項目； ３、本項目雖投 資大，回收期長，但風險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項目。對經濟社會和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進作用，項目完全可行； 建議項目在執(zhí)行過程中要加強宣傳，打造項目品牌知名度，科學管理，多方取利，盡早取得良好的經濟效益和社會效益； 本項目涉及的產業(yè)、品種較多，建議預先做好技術力量與人才儲備工作。要使本項目順利地開展，并得到預期的經濟效益，必須保持與富有經驗的專家和技術人員經常溝通，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展； 建議項目在運營過程中著力于轉變經營觀念，注重市場開發(fā)，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢。不斷研究探索多元化的服務項目，增強服務質量和規(guī)模，以滿足不同層次消費者的需求，并在此基礎上加強服務質量管理，樹立良好的企業(yè)形象。