【導(dǎo)讀】養(yǎng)生核心功能完美結(jié)合，達到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。項目位于XX省XX縣城規(guī)劃區(qū)，交通便利；項目區(qū)距XX湖水利風(fēng)景區(qū)約5公里；項目區(qū)距XX市160公里，離XX市不到5個小時車程。地塊整體地勢較為平坦，四周為山脈，景觀資源良好。地塊內(nèi)部多條高壓線穿過，不利于地塊整體規(guī)劃。面積46000㎡，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42021㎡，設(shè)床位500張；投資的%，管理費用萬元，占開發(fā)建設(shè)投資的%，年；所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%，財務(wù)凈現(xiàn)值萬元，②老年人特色食品及保健品產(chǎn)業(yè)的開發(fā)及帶動；及關(guān)心，對老年人群體的關(guān)愛支持與投入，對弘揚中國傳統(tǒng)孝文化，承擔(dān)起在國際、國內(nèi)的傳承和傳播的歷史責(zé)任；法規(guī)和政策、定額標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)文件規(guī)定。文件、函件及經(jīng)本可研報告編制人員調(diào)查得到的資料和信息。行了認真的踏勘和調(diào)查，并向土地、規(guī)劃等相關(guān)部門進行了咨詢。此基礎(chǔ)上形成本項目可行性研究報告。并與同類項目實行錯位經(jīng)營；項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)

　　

【正文】 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負債及所有者權(quán)益 流動負債 應(yīng)付賬款 短期借款 中長期借款 經(jīng)營資金中期借款 固定資產(chǎn)長期借款 負債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 3 資產(chǎn)負債率 % % % % % % % % 4 流動比率 5 速動比率 46 資 產(chǎn) 負 債 表（續(xù)） 單位：萬元 序號 項 目 9 10 11 12 13 14 15 1 資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負債及所有者權(quán)益 流動負債 應(yīng)付賬款 短期借款 中長期借款 經(jīng)營資金中期借款 固定資產(chǎn)長期借款 負債小計 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 3 資產(chǎn)負債率 % % % % % % % 4 流動比率 5 速動比率 47 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 …… 15 1 銷售收入 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) % % % % % % % % % % % 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 土地增值稅 4 銷售凈收入 48 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 租金收入 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) % % % % % % % % % % % 2 經(jīng)營稅金及附加 房產(chǎn)稅 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 租金凈收入 4 凈轉(zhuǎn)售收入 5 出租經(jīng)營成本 6 出租經(jīng)營費用 房產(chǎn)稅率： 12% 49 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 自營收入 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 增值稅 4 經(jīng)營費用 50 項目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含財務(wù)費用 ) 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 出租經(jīng)營費用 自營經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo) (所得稅前 )： 項目財務(wù)內(nèi)部收益率： %； 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 (萬元 )： (折現(xiàn)率 =%）；投資回收期： 年 計算指標(biāo) (所得稅后 )： 項目財務(wù)內(nèi)部收益率： %； 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 (萬元 )： (折現(xiàn)率 =%）；投資回收期： 年 51 項目投資現(xiàn)金流量表（續(xù)） 單位：萬元 序號 項 目 經(jīng)營期 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含財務(wù)費用 ) 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 出租經(jīng)營費用 自營經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 52 項目資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 出租經(jīng)營費用 自營經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 計算指標(biāo) (所得稅后 )： 資本金收益率 % 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 (折現(xiàn)率 = )% 資本金投資回收期 年 53 項目資本金現(xiàn)金流量表（續(xù)） 單位：萬元 序號 項 目 9 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 出租經(jīng)營費用 自營經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 54 第九章 項目風(fēng)險及應(yīng)對建議 項目在開發(fā)過程中導(dǎo)致項目發(fā)生風(fēng)險的不確定因素眾多，因此，深入分析本項目建設(shè)經(jīng)營中可能面臨的風(fēng)險是十分必要的。結(jié)合本項目的實際情況，將項目進行過程中所可能面臨的難點以及風(fēng)險，經(jīng)過識別、分析、評價，如政策、市場等方面可能對項目造成的影響，并提出相應(yīng)的防范對策。 政策風(fēng)險 養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)是敏感性產(chǎn)業(yè)，特別是對政策影響因素。穩(wěn)定、利好的政策環(huán)境會對投資項目產(chǎn)生有利的影響，否則將給消費主體帶來顧慮和阻力。對于此類風(fēng)險，難以預(yù)測防范，本項目要做的就是要增強自身實力，走多元化、差異化經(jīng)營道路，牢牢穩(wěn)固市場，即使有該類風(fēng)險發(fā)生，也是具有很強的抗風(fēng)險能力的，不至于受挫嚴(yán)重。 市場風(fēng)險 項目自開始的市場分析到建成后進入市場，有一段時間差，當(dāng)初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況有不確定因素，因此本項目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況難以預(yù)判，存在一定的市場風(fēng)險。市場是存在發(fā) 展的根本，對于本項目來說，將市場風(fēng)險化解的最好辦法還是不斷提升自己的產(chǎn)品質(zhì)量，提供優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)和環(huán)境，讓消費者銘記于心，這就是最好的市場，項目的抗風(fēng)險能力自然會極大提高。 55 自然風(fēng)險 自然因素的不確定性，難以預(yù)測，造成的損失不可估量，還有環(huán)境污染，自然景觀的退化，各項目在建設(shè)過程中出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)，暴雨、山體滑坡地質(zhì)災(zāi)害等都會對本項目造成損害。本項目要在人力可達的能力之內(nèi)將自然風(fēng)險化解到最小。 其他風(fēng)險 在本項目的開發(fā)建設(shè)過程中難免會發(fā)生意外情況，如工傷事故、財產(chǎn)損失等。有些意外情況會嚴(yán)重影響項目 的進度和質(zhì)量，增加投資，影響正常經(jīng)營等。所以，在進行風(fēng)險分析和制定防范措施時應(yīng)使措施有一定的擴展性。這些風(fēng)險因素只能根據(jù)經(jīng)驗予以判斷，并通過在投資項目開發(fā)建運營過程中注意風(fēng)險分析的前瞻性和兼容性加以防范。 56 第十章 項目結(jié)論與建議 １、項目可填補信陽市無高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經(jīng)營； ２、本項目應(yīng)自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強。全面開發(fā)程度高，投資規(guī)模和投資成本較高，注重投入成本的科學(xué)管理控制。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務(wù)項目； ３、本項目雖投 資大，回收期長，但風(fēng)險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項目。對經(jīng)濟社會和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進作用，項目完全可行； 建議項目在執(zhí)行過程中要加強宣傳，打造項目品牌知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡早取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益； 本項目涉及的產(chǎn)業(yè)、品種較多，建議預(yù)先做好技術(shù)力量與人才儲備工作。要使本項目順利地開展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟效益，必須保持與富有經(jīng)驗的專家和技術(shù)人員經(jīng)常溝通，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展； 建議項目在運營過程中著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，注重市場開發(fā)，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢。不斷研究探索多元化的服務(wù)項目，增強服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿足不同層次消費者的需求，并在此基礎(chǔ)上加強服務(wù)質(zhì)量管理，樹立良好的企業(yè)形象。