【正文】 GB1629796)。（二）設計范圍該項目主要針對重慶西部國際汽車城汽車交易市場、4S 店、展場辦公室及門面等排放的污染物進行治理。（三）主要污染物及治理措施主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無能耗生活污水處理設施，處理達標后排入市政污水管內。生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內垃圾站，定期運往垃圾場進行處理。該項目交易城區(qū)域內的綠化采用點、線、面相結合的方式布置，道路兩側的帶狀綠化地，建筑物周圍形成點狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇， 為汽車城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。二、消防　　　 消防設計依據(jù)1. 《建筑設計防火規(guī)范》(GBj1687)。2. 《汽車庫、修車庫、停車場設計消防規(guī)范》(GB5006798)。（二）總體布局汽車及配件交易市場道路成環(huán)狀，并可端部回車，消防車均能順利通過，便于 發(fā)生火災時，可由市政消防支隊施救。（三）建筑結構區(qū)域內各建筑物的結構造型、墻、柱、梁、板等均按照“ 建筑防火規(guī)范” 的要求 進行。各建筑物的疏散距離用出口數(shù)量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級為二級。（四）消防給水（1）根據(jù) GBJ1687《建筑 設計防火規(guī)范》規(guī)定，交易市 場的建筑物的室內消防水用量為 40L/S。（2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設計要求。（3）室內消防管道豎向成環(huán)狀。 GBJ14090《建筑 滅火器配置設計規(guī)范 》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。（1）該區(qū)域室外消防用水量 30L/S。（2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為 DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔 80120 米設置地上式消火栓一支。三、節(jié)能（一）設計依據(jù)1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》。《節(jié)約能源管理暫行條例》。；。（二）設計范圍主要是交易城內各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設計。（三）主要節(jié)能措施，有利于建筑物的采光和自然通風，以有利于減少能源的消耗。,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質量,也可減少其損耗。設置功率因素自動補償裝置，使其功率因素從 提高到 ,以減少變壓器的損耗和無功損耗。，以節(jié)約電能。四、安全衛(wèi)生（一）設計依據(jù)(1993)50 號文《國務院關于加強安全衛(wèi)生的通知》；。（二）安全衛(wèi)生方面采取的措施,設置相應的防火間距和消防通道,保證了足夠的消防撲救面。，在屋頂與受雷擊部位敷設避雷帶。 TNCS 制接地方式。進 出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔以人工接地板，接地工頻電阻不大于 4 歐。，建筑室內采用窗式或壁掛式空調器，以達通風降溫目的。第八章　招投標方案根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展計劃委員會第 3 號令以及重慶市有關工程招標文件規(guī)定，確定施工單位和監(jiān)理單位。一、招標形式由業(yè)主按國家招投標法及有關規(guī)定，此項目擬采用邀請招標形式確定施工單位和監(jiān)理單位。二、招標范圍項目的設計、施工及監(jiān)理部分為全部招標、設備及重要材料采購為部分招標。三、施工及監(jiān)理單位資質要求施工單位資質須為二級以上企業(yè)。施工監(jiān)理單位須為甲級以上。四、招標信息發(fā)布向預先選擇的若干家具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或其它組織發(fā)出投標邀請函，請他們參加競爭。五、招投標工作組織由業(yè)主負責組織實施該項目的招標工作，招標須按公平、公開、公正的原則組織完成編標、公告、資審、 評標 等工作。參加投標的施工單位不得少于五家，參加投標的監(jiān)理單位不得少于三家。 第九章　項目的組織機構設置一、組織管理重慶西部國際汽車城有限公司由重慶協(xié)信控股（集團）有限公司與重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司共同投資組建，重慶西部國際汽車城有限公司統(tǒng)一負責整個項目建設和建成后的經(jīng)營管理，包括規(guī)劃、設計、拆遷、建設、管理、招商、融資事務的組織、協(xié)調、運作。二、組織機構及人員配備（一）組織管理及經(jīng)營者基本概況公司嚴格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機構，設置董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。機構設置詳見“組織 機構圖” 。 組織機構圖 董事會董事長 在公司組織機構圖示中，計劃當工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。各部門主要職責為：行政人事部：負責公司行政、辦公、人事等工作；同時負責協(xié)調公司各部門的關系。招商策劃部（后期并入市場管理委員會）：負責項目策劃招商設計、實施。市場管理委員會：負責市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調各用戶之間關系、幫助辦 理有關證件等。物管部：負責整個小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。財務部：負責公司的會計核算、監(jiān)督、劃撥款項、報銷、資金計劃制定、財務預 決算編制，協(xié)調銀行、稅 務機關關系。工程部：負責項目建設、組織設備采購、審閱圖紙、預算、現(xiàn)場監(jiān)總經(jīng)理行政人事部 招商策劃部 財務部 工程部副總經(jīng)理 三總師物管部市場管委 會督、辦理拆遷、征地手續(xù)， 設施設備運行，維護。 公司對經(jīng)營班子成員的選聘實行高標準、嚴要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求本科及以上學歷，大型企業(yè)、公司相關職位 5 年以上工作經(jīng)驗，并且取得突出成績者。（二）人員編制該項目由重慶西部國際汽車城有限公司負責整個工程的建設、招商及管理，其人員采用聘用制。公司員工的福利待遇根據(jù)國家有關規(guī)定執(zhí)行。公司按稅后利潤的一定比例提取獎勵基金，對有重大貢獻的員工實行特別獎勵，形成公司長期的凝聚力。員工計劃為：時間 2022 年四季度 2022 年一季度 2022 年二季度 2022 年三季度人數(shù) 30 人 40 人 60 人 100 人注：員工人數(shù)應分階段增加，項目竣工后將基本保持員工隊伍穩(wěn)定。第十章 　項目實施進度一、建設工期重慶西部國際汽車城工程項目建設總工期為十一個月時間,根據(jù)計劃于二 000 二年十一月開始進行前期籌劃工作,到二 00 三年九月底主體工程竣工驗收,交付使用。二、項目實施進度安排（一）前期工作階段項目建議書編制及報批；規(guī)劃及方案設計、選址；可行性研究報告編制及報批、完成審批；以上工作在前四個月內完成。（二）設計招標階段根據(jù)計劃逐步完成初步設計和施工圖設計。對土建及材料設備進行招投標。以上工作在前四個月內完成。（三）施工階段在七個月時間內完成主體工程、設備安裝、室內外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設，內外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設施建設。（四）竣工驗收根據(jù)計劃在建設期最后兩個月內逐步完成水、電安裝、室內外裝飾、 環(huán)境綠 化及施工驗收。以上各階段將交叉作業(yè)。三、項目實施進度表該項目具體實施進度安排詳見附表 101《重慶西部國際汽車城工程項目進度計劃表》。 第十一章　項目營銷策劃一、項目定位（一）目標客戶定位根據(jù)項目的市場定位，該項目的目標客戶主要包括以下幾類：轎車經(jīng)銷商：主要包括各品牌專賣店、4S 店、各級代理商、以及轎車經(jīng)營者等；貨車經(jīng)銷商：主要包括各類載貨車、人貨兩用 車、特種車、專用車、工程機械等經(jīng)營者等；客車經(jīng)銷 商：主要包括各品牌大、中、小型客 車經(jīng)營者等；汽車 零配件經(jīng)銷商；汽車維 修和美容服務行業(yè)經(jīng)營者；生活服務行業(yè)經(jīng)營者：主要包括餐飲、休閑 、娛樂、住宿、購物等行業(yè)經(jīng)營者；汽車銷 售“一站式”辦公服務單位：主要包括稅務、稽征、工商、銀行、車管、保 險等 職能機構（辦事處）等。物業(yè) 投資商：專業(yè)炒賣商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長線投資者。（二）項目形象定位重慶西部國際汽車城—中國汽車市場的風向標，西部汽車市場的領頭羊。她積淀了我國汽車市場領域的發(fā)展成果，同時又吸取了世界汽車行業(yè)發(fā)展中的菁華。從規(guī)模上講她是我國西部一座宏大的“汽車城” ；從功能上講她是一座涵蓋了汽車流通領域所有環(huán)節(jié)的“汽車貿易園” 。西部汽車城具備以下幾個顯著特征：現(xiàn)代感，國際化功能完善，設施齊全規(guī)模宏大，氣勢磅礴全方位，全過程服務（三）功能定位銷售、售后服務、 辦公、生活配套等于一體，汽車的相關業(yè)務除生產(chǎn)外均能在汽車城內完成。（四）市場區(qū)域定位汽車城的市場區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。（五）概念定位重慶 西部國際汽車城——中國汽車市場的風向標重慶 西部國際汽車城——中國西部首家現(xiàn)代化國際汽車城對項目設計主題概念可以通過概括性的語言在社會公眾和潛在客戶心目中樹立起項目直觀的印象，并具備充足的外延空間，通過分概念進行具體化。重慶 西部國際汽車城——我國汽車流通領域功能完善、 設施齊全的汽車交易、博覽及售后服務中心重慶 西部國際汽車城——我國西部地區(qū)首座現(xiàn)代化國際汽車貿易園區(qū)重慶 西部國際汽車城——我國首座提供汽車資訊的信息交流中心重慶 西部國際汽車城——培育汽車商界巨子的搖籃重慶 西部國際汽車城——汽車消費者的樂園所謂“推銷第二性，物業(yè)第一性”，即產(chǎn)品質量是基礎，整合營銷是上層建筑。（一）品質規(guī)劃策略近兩年來，汽車市場蓬勃發(fā)展，特別是 2022 年發(fā)生“ 井噴”現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過電子行業(yè)，成為國家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬項目激增，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華高檔，而是以“ 美觀、實用、以人為本”為基本準則，達到 “人無我有，人有我精”。：地面鋪設廣場磚，露天展場設置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。2. 4S 店：臨街及面向汽 車城內部的墻壁以落地玻璃為主，既美化市場，提高 交易場所的通透性，又盡量向顧客展示產(chǎn)品，爭取更多的銷售機會。：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡單裝修。各商家在公共區(qū)域的各種展示（包括門楣、廣告等）由汽車城統(tǒng)一規(guī)范，重點放在安全系統(tǒng)及電子商務系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自 動化 CA，設備管理自動化 BA）；計算機網(wǎng)絡采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B 編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結構化綜合布線：信道直接符合 B—IS—DN 設計標準，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為 100MBPS，能傳輸語言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調控制系統(tǒng)的信息等。寬帶網(wǎng)設置；衛(wèi)星電視信號接收、調制、調解系統(tǒng)。：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的購物環(huán)境。（二）軟件服務策略除保安、車輛調度及清潔等常規(guī)服務外，特別提供秘書、翻譯、圖文傳真、電報 、復印、打字等商 務服務；訂購 國內國際機票、火車票及船票服務；房屋維修及裝飾服務；室內水電、家電、辦公用具維修服務；辦理賓館客房、餐飲、娛樂的預定服務；提供代購物品及送餐服務；提供代管房屋及會議設施服務；提供代繳費服務；提供代辦各種工商執(zhí)照服務；舉辦俱樂部活動；舉辦行業(yè)相關知識講座及培訓等；提供健身及休閑娛樂服務等。三、價格策略該項目的價格應采用競爭導向定價法和成本導向定價法相結合的原則，即通 過對重慶乃至全國的市場調查研究基礎上，同時結合該項目的品質定位和成本的關系進行分析，所確定價格必須為項目利潤和目標市場承受力之間的最佳平衡點，并具備絕對的市場競爭力和沖擊力，除了汽車相關行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長、短線投資商，必須給項 目創(chuàng)造增值空間，并為汽車城留有價格回旋余地，建議采用“ 低開高走 ”的價格策略，即以相對而言較低價格入市、先聚集人氣，再視其市 場反應和銷售進度來調整中后期價格，特別是開業(yè)第一年，價格優(yōu) 惠是銷售及租賃的殺手锏。定價詳見第十三章《經(jīng)濟效益評價》。付款方式要求靈活多樣，最大限度的滿足不同客戶要求，方便支付，分為一次性付款、按揭、以租代售等。四、招商計劃根據(jù)汽車城的功能分區(qū)的經(jīng)營面積以及輻射范圍內汽車相關行業(yè)的商家數(shù)量，確定汽車城的招商計劃。（一）汽車展場汽車城前身——重慶機動車交易市場總占地面積 55711 M2，展車面積約 39960 M2，貨車商家 68 家；（統(tǒng)計 截止 2022 年 6 月統(tǒng)計）未入駐準備入駐的商家總量約為 30 家；因場地有限，與場內商家掛靠經(jīng)營的商家約為 15 家，共計 103 家。汽車城汽車展場面積160000M2（含物流中轉庫 10000 M2），計劃招商 200——250 家，因此首先爭取已有的商家全部遷移到汽車城的基礎上，再從外界招商100—150 家貨車、轎車、客車、工程 車及特種車輛經(jīng)銷商。（二）4S 店經(jīng)營面積 26640 M2，計劃招商 56 家?，F(xiàn)有意向的商家已達 10家。（三）門面經(jīng)營面積 10000 M2 用于配件銷售、汽車美容、修理等相關行業(yè)，計劃招商 4050 家。招商工作中轎車的招商難度相對較大，計劃幾乎囊括了全市目前所有的商家，但經(jīng)過數(shù)月的摸底調查，商家對汽車城興趣濃厚，具備