【正文】 “中順家園2期”工程總投資為 萬元,如下： “中順家園 ”項(xiàng)目占地 61畝，已投入征地拆遷費(fèi) 萬元； 城市配套費(fèi)：工程開發(fā)總面積為 m2，按 元/m2 計(jì)算，工程配套費(fèi) 萬元。 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)以及管理費(fèi)：平均 元/㎡ 計(jì)算，此實(shí)際為 萬元。 建安費(fèi)用：單位成本 元/㎡，工程建安費(fèi) 萬元 項(xiàng)目建設(shè)期利息：為 萬元。 以上合計(jì)： 萬元 不可預(yù)見費(fèi)用：%計(jì)算，為 萬元。 總工程投資： 萬元(二) 資金籌措：工程總投資 萬元，建設(shè)工期為 個(gè)月。目前工程已投入資金近 萬元，支付地價(jià) 萬元，城市配套費(fèi) 萬元，設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元，工程進(jìn)度款 萬元，合計(jì)： 萬元，占總投資的 %。 剩余資金缺口 萬元，用以下辦法籌措： 售房回款 萬元。 向銀行貸款 萬元。附表： “中順家園”工程進(jìn)度及籌措情況日期工程進(jìn)度投資進(jìn)度資金來源年 月配套費(fèi)年 月設(shè)計(jì)費(fèi)年 月工程進(jìn)度款年 月建安費(fèi)用年 月室外管網(wǎng)及綠化年 月七、 預(yù)售與銷售(一) 市場競爭能力： 項(xiàng)目位于西安市文化腹地，其附近的物業(yè)較少，市場需求較大，且客戶對產(chǎn)品的需求是迫切的，滿足客戶的不同需求就可以獲得市場的認(rèn)可和銷售的成功。對項(xiàng)目競爭對象的分批及銷售價(jià)格分析如下： 從小區(qū)所處區(qū)域的前期開發(fā)樓盤來看，近3年價(jià)格基本上以平均每年12％的速度增長，達(dá)到2007年底3800元/㎡的市場均價(jià)。 從2007年的西安房地產(chǎn)發(fā)展上看，本區(qū)域還將面臨新的增長機(jī)遇。預(yù)計(jì)2008年本項(xiàng)目銷售時(shí)期，此區(qū)域價(jià)格會(huì)進(jìn)一步平穩(wěn)增長。 本項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)3800元/㎡(二) 市場前景分析： 小區(qū)特點(diǎn)：1) 成熟住宅是一種安享恬適，更是尊貴的資態(tài)。 “家園”居住在西安北二環(huán)內(nèi)最具生活氛圍的地域，是得天獨(dú)厚的生活中心和成長中心。2) 經(jīng)濟(jì)中心也是一種享受，更是一種對生活的態(tài)度。 小區(qū)正處于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)門戶，教育、購物、餐飲、娛樂、金融、醫(yī)療都一應(yīng)俱全。3) 完善的配套，科技智能化，讓生活便利而豐富 “花園”運(yùn)用成熟的科學(xué)技術(shù)釋放居民的高層次生活空間，提高居民生活質(zhì)量，將科技生活化、人性化，運(yùn)用先進(jìn)的智能化設(shè)施如：紅外線監(jiān)控、電子巡邏、耳視對講、IC卡收費(fèi)系統(tǒng)等服務(wù)。4) 獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)本身也將成為本區(qū)域的地表性建筑物，周邊僅有的32層的高層超視野景觀住宅，四周無任何視線遮擋，南看秦嶺北望塬，東觀城樓西眺川。 配套設(shè)施1) 電梯 上海三菱電梯，由上海三菱電梯有限公司生產(chǎn)，該公司一直被譽(yù)為亞太地區(qū)營運(yùn)業(yè)績最佳公司。安全在HOPE中得到徹底貫徹，安全質(zhì)量通過ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證。2) 電路及供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)高層及多層的主干線采用CFW插接式用線及電纜混設(shè)。安裝在豎井內(nèi)，作豎向供電，另設(shè)消防電梯為雙回路供電。戶內(nèi)供電為多回路布線，電源插座電路設(shè)漏電保護(hù)裝置。3) 外墻 名牌高級(jí)瓷磚，預(yù)留空調(diào)及排水位置。4) 門窗 科技節(jié)能的雙玻塑鋼窗，入戶門采用名牌防盜門。5) 收費(fèi)系統(tǒng) 電表出戶，水、燃?xì)獠捎肐C卡收費(fèi)系統(tǒng)，車庫采用微機(jī)自動(dòng)記錄、自動(dòng)收費(fèi)。6) 保安系統(tǒng) 小區(qū)入口24小時(shí)保安執(zhí)勤，周邊采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)入口處、主干道、周邊圍墻、地下停車場安裝尖端攝像機(jī)進(jìn)行閉路監(jiān)視。另設(shè)有燃?xì)夥缆﹫?bào)警，緊急防盜報(bào)警呼救系統(tǒng)；并有周密的消防系統(tǒng)，建筑物抗震8度設(shè)防。已設(shè)有防雷接地設(shè)置系統(tǒng)。7) 停車場 地面停車庫，車輛憑卡出入。8) 公共建筑 小區(qū)內(nèi)設(shè)置多種以休閑、活動(dòng)中心為主公建配套。另有緊急廣播、背景音樂等。公共照明采用聲光控。 銷售優(yōu)勢綜合以上各種因素，將推出479120m2的中小戶型為主房屋，加之開發(fā)商良好的信譽(yù)與品牌，將是客戶最大的信心保障。并且在本盤銷售時(shí)期，周邊竟比項(xiàng)目都基本售罄，所以此時(shí)是本項(xiàng)目難得的天然優(yōu)勢。根據(jù)小區(qū)整體設(shè)計(jì)水平及每處地理環(huán)境，比較附近相當(dāng)水平的樓盤價(jià)格，確定3850元/㎡的銷售價(jià)格。 銷售計(jì)劃 該項(xiàng)目主體建成封頂時(shí)開始銷售，計(jì)劃18個(gè)月銷售完畢： 銷售周期節(jié)點(diǎn)安排：u 預(yù)熱期：2008年3月—4月底（2個(gè)月）u 第一強(qiáng)銷期：2008年4月—7月底（3個(gè)半月）u 第二強(qiáng)銷期：2008年8月底—12月（4個(gè)月）u 第三強(qiáng)銷期：2009年3月—7月（4個(gè)月）u 尾盤期：6月以后 預(yù)計(jì)銷售任務(wù)及價(jià)格銷售周期銷售均價(jià)（元）銷售百分比預(yù)計(jì)回款金額（元）預(yù)熱期35005%5865396第一強(qiáng)銷期370025%31208011第二強(qiáng)銷期385030%37962622第三強(qiáng)銷期392030%37757418尾盤期399010%12585806整盤均價(jià)3850合計(jì)125379253八、 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益“中順家園2期”建設(shè)及銷售周期為24個(gè)月，根據(jù)項(xiàng)目投資及銷售情況，預(yù)測項(xiàng)目應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用：㈠ 項(xiàng)目銷售費(fèi)用及房產(chǎn)交易費(fèi) 萬元%計(jì)算： 萬元%＝ 萬元 房產(chǎn)交易費(fèi)按3%計(jì)算： 元3%＝ 萬元㈡ 項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金： 萬元 營業(yè)稅按收入5%計(jì)算： 萬元5%＝ 萬元城建稅及教育附加： 萬元10%＝ 萬元土地增值稅按總銷售額1％計(jì)算： 萬元1％＝ 萬元 綜合㈠～㈡項(xiàng)，稅費(fèi)合計(jì) 萬元，則估算出項(xiàng)目靜態(tài)投效益狀況：稅前利潤總額＝銷售收入—稅費(fèi)＝ 企業(yè)所得稅＝ 33％＝ 萬元 稅后利潤總和＝稅前利潤總額－企業(yè)所得稅＝ 萬元成本費(fèi)用利潤率達(dá) %。并向國家交納各項(xiàng)費(fèi)用及稅金 萬元。其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是可觀的。九、 風(fēng)險(xiǎn)防范 本項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)防范有以下幾點(diǎn)：㈠ 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范：該項(xiàng)目在西安房地產(chǎn)市場為中等建筑面積的項(xiàng)目，投資較大，風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目運(yùn)作中會(huì)加強(qiáng)對項(xiàng)目的管理，保證房屋質(zhì)量的同時(shí)建設(shè)好配套設(shè)施、相關(guān)物業(yè)服務(wù)，樹立品牌，最大限度的減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。㈡ 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范：房地產(chǎn)行業(yè)歷來是“高風(fēng)險(xiǎn)，高利潤”的行業(yè)，但從1999年以來房地產(chǎn)行業(yè)在政策和需求的刺激下高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的高峰期。該項(xiàng)目定位較高，建設(shè)目標(biāo)為國家居住示范小區(qū)二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)乙級(jí)要求，如果同時(shí)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，可以很好的提高項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及市場占有份額。從而回避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）政策風(fēng)險(xiǎn)防范： 2006年6月出臺(tái)的“國六條”，對房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，已經(jīng)做出較大的調(diào)整，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。本項(xiàng)目嚴(yán)格按照調(diào)整后的政策要求設(shè)計(jì)規(guī)劃，80%以上的面積不超過90平方米，短期內(nèi)不會(huì)存在政策風(fēng)險(xiǎn)。但會(huì)時(shí)刻關(guān)注國家的相關(guān)政策，以做好調(diào)整準(zhǔn)備，從而規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。2007年國家有加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，并在2008年將更進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防止嚴(yán)重的通貨膨脹，并在2007年大規(guī)模高頻率的加息，致使購買人群信心不足等。綜述：根據(jù)以上研究，顯示本項(xiàng)目雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但效益與風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)并存。根據(jù)以上科學(xué)的實(shí)際的系統(tǒng)的分析，得出結(jié)論：可以實(shí)施，并在可預(yù)計(jì)銷售周期內(nèi)按照預(yù)定價(jià)格完全可以銷售完畢。西安中順置業(yè)開發(fā)有限公司41Page of 4