【導讀】公司以房地產開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營其它產業(yè)，公司?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級技術職稱。的管理人員15人。為應對入世挑戰(zhàn)，進一步提高管理水平，公司正積極進行ISQ9002國際質量體系的認證工作。民”為宗旨，秉承“團結務實、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。元，并已建成×××、×××、麗都名居三個大型商居小區(qū)。和×××商貿城，建筑面積20萬平方米。開發(fā)協(xié)會評為“房地產開發(fā)誠信單位”。公司經過近十年艱。上的一支生力軍。要，經研究決定在（市名）市×××路以南，×××路以西。同時該項目又位于（市名）市火車站商業(yè)圈的。最佳位置，南臨×××路、北臨×××道、東臨×××路、西臨市場路，是×××地區(qū)最大的家居大市場之一。工程初步方案、投資估算及資金籌措、經濟效益等方面內容。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，《（市名）市城市總體規(guī)劃1999－2020》；礎設施日益完善。目地處（市名）家具產業(yè)園之內，位于×××路和×××路。住宅，滿足消費者需求；關產業(yè)增加億元的投入；

　　

【正文】 立面設計 立 面造型設計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 四、結構設計 根據(jù)鄰近工程地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 基礎選型及處理 采用樁基礎。 上部結構 多層住宅建議采用框架結構，設計要求： （ 1）建筑物及建筑結構安全等級均為一級。 （ 2）本工程抗震設防烈度：七度。 （ 3）建筑物抗震重 要性類別：丙類。 五、公用設施方案 供水排水 水源為城市自來水管網，進水管由 2根 DN100給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下： （ 1）用水標準和用水量 住宅生活用水： 300公斤 /人 .日， K=； 初步估算，生活用水及消防用水每天約 360立方米。 （ 2）給水 城市自來水進水管規(guī)格為 DN100，設 2 組水表裝置。 （ 3）室內給水和消防給水系統(tǒng)。 1）室內生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、 水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 （ 4）室內外排水。 排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網。 1）室內污水排放量按供水量的 80%90%估算，每天約 290立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排水管網。 2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網系統(tǒng)，雨水量按（市名）市城區(qū)暴雨強度公式計算。 供電 （ 1）供配電系統(tǒng)。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供電網接出。 2）主要電力供應指標：計算負荷為 1280KW（住宅按每戶 6KW計，商業(yè) 80W/m2計，同 時用電系數(shù)取 ），擬設置2 臺 600KVA箱式變壓器，變壓器平均負荷率為 %，管線埋地敷設。 3）計算方式： 10KV 系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 （ 2）照明及電力設計。 1）配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按 6KW/戶計算。 2）照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準 GB13390 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏 散樓梯口，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。 燃氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣量為住宅區(qū)。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月 4050立方米），從城市燃氣管道預留口接入。 通風空調 由住戶自行購置。在臨南坪路和皂果路設計時要注意室外機隱避性，主機外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設計，以免影響市容。 弱電設計 （ 1）園區(qū)通信線路由（市名）市電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。 （ 2）園區(qū)內設保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 （ 3）園區(qū)內電視系統(tǒng)由（市名）市光纖電視網引入，每用戶設 23 個電視用戶盒。 （ 4）園區(qū)內設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)。 六、消防 家具廣場的消防是非常重要的，由于家具城內易燃的物質比較多，因此消防方案必須精心設計并審查后才能組織施工。 一、二層商場必須設置噴淋設備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機組，當停電時，可由該發(fā)電機組及時向重要部位供電。 園區(qū)內設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 園區(qū)室外按規(guī)范 設消火栓 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護 環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。 施工中的環(huán)境保護 本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此施工中對產生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 項目建成后的環(huán)境保護 考慮到本項目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。同時，應做好以下幾個方面的環(huán)保措 施： A、嚴格控制商業(yè)污染源的產生。 B、防止超強度噪音和大氣污染。 C、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。 D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。小區(qū)內的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 二、綠化 根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達15%，但是要實現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。本項目堅持“以人為本”的基礎，在設計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。在三層屋面設置大型人造景觀。 三 、節(jié)能 充分提高能源利用率是每個工程項目都應積極遵循的準則，在設計和施工中應予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內，減少無功損失，節(jié)約電能。 變配電加裝電容補償器，提高用電質量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。 敷設線路時，其導線截面積的設計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。 電表、變壓器、水泵以及用電設備盡可能選用節(jié)能 型，節(jié)約電能。 第八章 項目管理與實施進度安排 一、項目招標 根據(jù)國家招投標法有關要求，項目將嚴格按照有關程序進行招投標和工程監(jiān)理。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質量事故。有關管理機構將根據(jù)項目建設的實際需要組成相關部門和配備相關專業(yè)技術人員。 二、物業(yè)管理 物業(yè)管理是家具產業(yè)園經營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產開發(fā)商的信譽。目前已經聯(lián)合組建了（市名）（公司名）家居經營管理發(fā)展有限公司，并聘請原廣東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經理楊軍艇為商業(yè) 經營管理顧問，該公司江勇（（市名）市家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負責。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務熱情周到；充分吸引國內外各地的先進管理經驗，制訂出詳細的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費標準，亦在充分征求各方面的意見的基礎上，報物價部門批準。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設一些便民服務措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。 三、建設進度 為了加快工程建設步伐，在確保工程質量的前提下，加強建設進程中的各項管理工作，編好施工組織設計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。即從破土動工至交付使用時間為二年零 五個月。現(xiàn)將實施進度大體安排如下： 20xx 年 9月 20xx年 12月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設計、報建等。 20xx年 12月至 20xx 年 9 月完成一期主體工程。 20xx年 8 月至 20xx 年 12月完成二期工程。 20xx年 8 月至 20xx 年 12月完成配套附屬工程。 20xx年 12月竣工交付。 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 投資概況 本投資估算為（公司名）家具城項目的建設投資，估算內容包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配 套建設費用、管理費用、銷售費用及預備費等。 項目總投資為 6150 萬元。開發(fā)建設投資估算詳見表 91。 編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前（市名）市同類建筑單位工程造價。 (2)安裝工程參照（市名）市目前類似工程概算指標估算。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。 二、資金籌措 企業(yè)自籌和銀行貸款。其中由企業(yè)自籌 3000萬元，房屋銷售和銀行按揭 605 萬元，向銀行或投資公司申請貸款 2500 萬元 表 91 開發(fā)建設總投資估算表 單位：萬元 序號 工程 項目或費用名稱 建筑面積（ m2） 建筑 工程 設備費 安裝 工程 其他 費用 合計 一 建筑安裝工程費用 1 建筑工程 45000 3909 2 道路工程 35 3 室外供配電及照明 120 4 室外給排水及消防 340 5 通訊、有線電視等管線預埋 20 6 通風、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等 80 7 綠化費 130 小 計 4634 二 其他費用 1 征地及拆遷費 830 830 2 建設單位管理費 90 90 3 勘察設計費 32 32 4 城市配套費及各種報建費 161 161 5 工程監(jiān)理費 18 18 小 計 1131 三 預備費 160 160 四 銷售費用 180 180 合 計 6105 第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預測。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。（市名）市 20xx 年已進入（市名）市房地產預警預報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，（市名）市家具產業(yè)家飾城門面價格 4000元 /平方米。根據(jù)本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按 24%返還三年的租金（年回報率 8%），即相當于降價 24%。降價前，商鋪銷售均價為 3789 元 /平方米，降價后，銷售均價為 2880 元 /平方米，降價后的銷售均價與（市名）市家具產業(yè)產業(yè)園銷售均價處于下限。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為 5200元 /平方米，降價后的銷售均價為 3952 元 /平方米。降價后的銷售均價與本市預警預報系統(tǒng)報盤價 4000元 /平方米對比， 售均價下降了 3%。二層銷售均價為 2378元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1807 元 /平方米。夾層 1500 元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1140 元 /平方米。可見項目具有明顯的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。 本項目商鋪實行產權式商鋪。家具產業(yè)園及周邊市場市場經營租賃收入為 20元 /平方米 ~30元 /平方米，“（公司名）家具城”的月租對比最低租金 20元 /平方米要低 3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。因此租金標準有其合理性。 ⑴ 住宅銷售收入： 住宅銷售收入 =16510/㎡ 900元 /㎡ =1486 萬元 ⑵ 商業(yè)鋪門面銷售收入： 10560 萬元 一層商鋪面銷售收入 =12183 ㎡ 5200 元 /㎡ =萬元 二層商鋪面銷售收入 =13325 ㎡ 2738 元 /㎡ =萬元 夾層商鋪面銷售收入 =3847 ㎡ 1500 元 /㎡ =577 萬元 ⑶ 商業(yè)鋪門面實際銷售 收入： 8026萬元 根據(jù)本項目的銷售策略，投資者購買商鋪，按 24%一次性向投資者返還租金，即相當于銷售均價降價 24%，實際銷售收入： 一層商鋪面銷售收入 = 12183 ㎡ 5200 元 /㎡ =4814.72萬元 二層商鋪面銷售收入 = 13325 ㎡ 2738 元 /㎡ =2772.76萬元 夾層商鋪面銷售收入 = 3847 ㎡ 1500元 /㎡ =萬元 ⑷ 租金收入 (見第四章第四節(jié)第三點項目營銷策略的可行性分析 ): 根據(jù)“（公司名）家具城”租賃政策 ,租金收入 :897萬元 20xx年租金收入 =32 萬元 20xx年租金收入 =363 萬元 20xx年租金收入 =502 萬元 ⑴ +⑵ 合計總銷售收入 萬元 ⑴ +⑶ 合計總銷售收入 9512 萬元 ⑴ +⑶ +⑷ 合計總收入 10409 萬元 開發(fā)成本 5835 萬元 項目計算期銷售費用約為 180 萬元 項目計算期管理費用約為 90萬元 項目計算期銷售期間財務費用 300 萬元 . 經營稅金及附加：本項目營業(yè)稅及附加按經營收入 5.5%計算 ,約為 572 萬元。 利潤測算 總成本費用 =開發(fā)成本（ 5835） +管理費用（ 90） +銷售費用（ 1