【正文】 規(guī)定的通知》和省建抗（ 1993） 44號《關于抗震設施烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按（市名）市地區(qū)標準，設防烈度要求為 7 度。 三、建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種 專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。 （ 3）建筑物抗震重 要性類別：丙類。 1）配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按 6KW/戶計算。 一、二層商場必須設置噴淋設備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機組，當停電時，可由該發(fā)電機組及時向重要部位供電。 變配電加裝電容補償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。 20xx年 12月竣工交付。夾層 1500 元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1140 元 /平方米。降價前，商鋪銷售均價為 3789 元 /平方米，降價后，銷售均價為 2880 元 /平方米，降價后的銷售均價與（市名）市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限?，F(xiàn)將實施進度大體安排如下： 20xx 年 9月 20xx年 12月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設計、報建等。本項目堅持“以人為本”的基礎，在設計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供電網(wǎng)接出。 立面設計 立 面造型設計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設置主要樓梯和自動扶梯，另外設置六個出入口。 場地自然條件 ①地貌：場地位于（市名）市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。 場地：場地平整。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。十年本益和為 27l 77 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，十年凈收益為 10512 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，年復合收益率為 5． 58％。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。指導協(xié)調(diào)小組負責產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機關內(nèi)應優(yōu)惠政策的制定和落實；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。“（公司名）家具城”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售． 三、項目市場分析 順應（市名）市家具市場的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交通方面的優(yōu)勢，“（公司名）家具城”應時而生，具有如下特點： ㈠“（公司名）家具城”規(guī)模 “（公司名）家具城’’占地面積 29畝，總建筑面積 45865平方米，框架結構，共六層。 20xx年（市名）市城區(qū)面積 55． 9平方公里，人口 53． 76 萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在 16 年中平均每年將新增城市人口 2． 89余萬人，按 3口人家粗略計算，新增住房需求近 1 萬余戶，按新增住房住戶 1萬余戶。思格爾系數(shù)在 35％左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 (2)根據(jù)消費群體的特點，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 (5)家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。火車站家具城建設初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢。規(guī)模越來越大，水平越來越高。 （二）（市名）市家居流通市場發(fā)展狀況 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費的紐帶，是生產(chǎn) — 流通— 消費鏈條的中間環(huán)節(jié)。項目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強，學校、銀行、集市已經(jīng)形成，購物、上學、通訊、儲蓄、就醫(yī)也較為方便。二是金鉆廣場真優(yōu)美家具城，經(jīng)營面積約 10000 ㎡ ，該家居商鋪開業(yè)不到半年。 項目建設資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。（公司名）家具城是（市名）市人民政府的重點工程，該項目也是（市名）市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，是一個集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設項目。公司在 20xx 年、20xx 年、 20xx 年分別獲得（市名）市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎和三等獎，在 20xx 年被 省房產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會評 為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。 （ 1）建設期限： 20xx 年 12 月 — 20xx 年 12月。而（市名） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個（市名）市最完美的家具城，（市名）市目前的家具城比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)這一需要，同樣也會帶動（市名 ）市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 8871． 67 元，比上年增長 12． 3％，居民人均消費性支出 6958． 86元，比上年增長 7． 7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 36． 1％。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。 20xx年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實木家具?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約 6萬平方米，經(jīng)營客戶約 300 戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達到飽和。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。為進入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務，專門成立了由市長 (副市長 )為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調(diào)小組。 20xx 年至 20xx 年，我國 GDP 每年平均按 8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近 10％。（市名）至張家界高速公路即將于 20xx年 12月 26日通車。從嚴謹?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要 2個“（公司名）家具城”才能消化家具新增流通量。 ㈣、政府服務和管理 （市名）市政府 20xx年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。 80％的鋪面面積為 平方米 — 17． 22 平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米 — 5200元／平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在 5800元 — 120xx元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。隨機抽取兩個樣本進行定量分析 (具體見第 2點投資者收益分析 )：①投資者按揭貸款 36000 元購買 17． 22 平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為 48 元，第二年，月租金抵月供盈余為 23元，第三年 ，月租金抵月供盈余為 2元。 根據(jù)“（公司名）家具城”的租賃租金標準和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下： 20xx年 7 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+13325 10+3847 4) 6 15％ =32(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+13325 10+3847 4) 12 85％ =362． 87(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 17+13325 10+3847 4) 6+(12183 22+13325 14+3847 7)= 502． 35(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 22+13325 14+3847 7) 6+(12183 26+13325 18+3847 12)= 650． 57(萬元 ) 20xx年 1 月至 20xx年 12月市場經(jīng)營租賃租金收入： (12183 26+13325 18+3847 12) 12=723． 33萬元 從“（公司名）家具城”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20元／平方米～ 30元／平方米，“（公司名）家具城”的月租對比最低租金 20 元／平方米要低 3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。 供電：項目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。①外墻：高級外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“ 888”涂料；③頂棚：“ 888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級鋁合金窗；防盜門； （ 2）園區(qū)配套設施：園區(qū)設有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系 統(tǒng)等。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。人流主出入口設在小區(qū)西側臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排水管網(wǎng)。在臨南坪路和皂果路設計時要注意室外機隱避性，主機外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設計，以免影響市容。 D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設一些便民服務措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為 20元 /平方米 ~30元 /平方米，“（公司名）家具城”的月租對比最低租金 20元 /平方米要低 3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。開發(fā)建設投資估算詳見表 91。 第八章 項目管理與實施進度安排 一、項目招標 根據(jù)國家招投標法有關要求，項目將嚴格按照有關程序進行招投標和工程監(jiān)理。 施工中的環(huán)境保護 本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。 （ 3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，家具城的建筑風格和形式還應注重不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21世紀新的家具城的理念 。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。通過 路、 路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學校、農(nóng)貿(mào)市場應有盡有。 投資者的收益分析： 隨機抽樣分析表 面積：平方米，單價：元 /平方米，金額：元 單元 面積 單價 價值 五成 十年按揭貸款 應交首付 月租金 收入 抵扣三年租金額 實際首付 B1082 17． 22 4418 76078 38039 38039 507 18258 19781 B2528 8． 59 20xx 17180 8590 8590 第一年按揭月供 盈余 第二年按揭月供 盈余 第三年按揭月供 盈余 十年按揭利息 十年投資本益和 十年凈收益 復合年收益率 540 － 48 515 － 23 490 2 14440 118396 44600 5． 39% 105 6 100 11 95． 46 102 2808 27177 10512 5． 58% 注： 本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入 — 投資額 — 總的按揭貸款利息． （四）、項目營銷策略的可行性分析 由于我國計劃國民收入 2020年達到小康水平， CDP則將以年平均 7％的速度增長。所有商鋪帶 12 年租金發(fā)售，年回報率8％。鋪面預租率達 49． 79％。 項目多入口的設計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)?？梢灶A見， 20xx 年，家具流通市場實際流通量要大于 4． 6 億元，增加量大于 2． 6 億元。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊 20xx 年調(diào)查文獻資料《我國居民收入群體與消費結構研究》結論： ①處于金字塔 頂端的高收入階層，人口接近 4500 萬，占城市人口的 10％左右，占全體人口的 3． 5％左右．他們的人均可支配收入接近 20xx0元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至 15％以下，達到了發(fā)達國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。目前我國出口國家增加到 100 多個，但近期