【正文】 002 國際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為（市名）市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上的一支生力軍。 研究范圍與研究依據(jù) 本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。而本項(xiàng)目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。 二、項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于（市名）西北部， 路以南， 路以西。 （ 2）建設(shè)目標(biāo)： 本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)（市名）市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場(chǎng)化的運(yùn)作方式建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場(chǎng)，滿足湘西北消費(fèi)群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。 （ 5）項(xiàng)目社會(huì)效益 a、項(xiàng)目可提供 萬平方米市場(chǎng)鋪位和 萬平方米住宅，滿足消費(fèi)者需求； b、項(xiàng)目是（市名）市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，對(duì)發(fā)展（市名）市的家具產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的促進(jìn)作用。盡管一個(gè)經(jīng)營商鋪項(xiàng)目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實(shí)例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。國家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國民經(jīng)濟(jì)健 康發(fā)展。該項(xiàng)目建筑面積為 60000 ㎡ ，屬二層臨時(shí)建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時(shí)家居商鋪。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，（市名）市每年因人口增長(zhǎng)而拉動(dòng)住房需求將達(dá)到 50 萬平方米（按日前我市人均居住建筑面積 ）。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。根據(jù)初步測(cè)算，（市名）市城區(qū)一年僅家具的銷售量到 2020 年預(yù)計(jì)可達(dá) 15億。對(duì)完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī) 劃，促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。全市商品房屋銷售面積達(dá) 116． 77 萬平方米，比上年增長(zhǎng) 43． 3％；商品房屋銷售額達(dá) 11． 2 億元，比上年增長(zhǎng) 16． 5％。全市城鎮(zhèn)化水平為 31． 8％。農(nóng)民人均純收入 2953 元，比上年增長(zhǎng) 1 5． 8％，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2564 元 ，比上年增長(zhǎng) 16％，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) %。外地家具產(chǎn)品 70％通過家 具流通市場(chǎng)銷售，本地家具產(chǎn)品的 30％通過家具流通市場(chǎng)銷售。由于（市名）市流通市場(chǎng)構(gòu)成特點(diǎn)，因此（市名）市家具流通市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景與整個(gè)家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個(gè)消費(fèi)者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破 100億美元大關(guān)，達(dá)到 103． 53 億美元，同比增長(zhǎng) 39． 3％；全年進(jìn)口 7． 26億美元，增長(zhǎng) 26． 28％。 三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁?？傮w上說美國終裁修改后的平均 6． 65％的稅率對(duì)多數(shù)對(duì)美出口企業(yè)有利。 20xx 年，（市名）市委、市政府為了培育（市名）市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為（市名）市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的重要工程項(xiàng)目和支柱產(chǎn)業(yè)。 20xx年，經(jīng)過五年的時(shí)間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家具城兩個(gè)大型家居市場(chǎng)，經(jīng)營戶由 50 余戶發(fā)展到 330余戶， 20xx年（僅指兩個(gè)市場(chǎng)）銷售額達(dá) 2億元，本地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率升至 30％。 (2)生產(chǎn)成本低，銷售價(jià)格低。 (5)外銷產(chǎn)品占比上升。 (3)外地產(chǎn) 品市場(chǎng)占有率高?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營場(chǎng)址是以21 層高樓批地，將來是（市名）市國道口的標(biāo)志性建筑。真優(yōu)美家具城經(jīng)營面積約 1萬平方米，經(jīng)營戶約 30 戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，因場(chǎng)地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場(chǎng)需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個(gè)高速發(fā)展期。 (2)家具企業(yè)向集群 化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢(shì)發(fā)展。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價(jià)，出口受阻，將加速向中國轉(zhuǎn)移。國際上大的經(jīng)銷商也看中中國巨大的潛在的發(fā)展中的市場(chǎng)。美國對(duì)中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時(shí)也促進(jìn)了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢(shì)的形成。幾大展 會(huì)將成為世界級(jí)的展會(huì)，與很多專業(yè)展會(huì)相結(jié)合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，結(jié)合 2020 年國家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為“十一五”期間，按 GDP增幅 7％左右，家具行業(yè)增長(zhǎng) 15％， 出口增長(zhǎng) 20％為宜。（市名）市家具市場(chǎng)占據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，（市名）市的家具市場(chǎng)以創(chuàng)立（市名）市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機(jī)將會(huì)得到更大的發(fā)展。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點(diǎn)，提高設(shè)計(jì)水平，加大市場(chǎng)宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴(kuò)大（市名）市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ㈢、（市名）市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響（市名）市家具流通市場(chǎng)外，還從消費(fèi)者， 房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響（市名）市家具流通市場(chǎng)四個(gè)主要因素著手，全面分析（市名）市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層 ，總?cè)丝谠?7億上下。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在 15％左右的消費(fèi)人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會(huì)加大投資力度。恩格爾系數(shù)在 50％左右的消費(fèi)人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開始關(guān)注用、住的品味。銷售量 20xx年達(dá)到 32231． 64萬子方米，比 20xx年增加 4514 萬平方米，比 1997年至 20xx年年平均銷售量 4118萬平方米多 396萬平方米，其中住宅部分占比達(dá) 90％，商鋪占比達(dá) 10％。根據(jù)《國家重點(diǎn)干線公路網(wǎng)（市名）過境方案規(guī)劃報(bào)告》和《（市名）市公路規(guī)劃網(wǎng)》 (19912020 年 )戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級(jí)公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。隨著 6 個(gè)高速公路的逐步貫通，（市名）市家具市場(chǎng)輻射力可達(dá)周邊 200— 300 公里，輻射范圍比 2000 年 100 公里擴(kuò)展了 2— 3 倍，為（市名）市家具市場(chǎng)帶來了更多的潛在的消費(fèi)群體。 根據(jù)（市名）市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《（市名）市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng) 20xx 年度市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》資料顯示，實(shí)有房屋建筑面積 2837． 2萬平方米， 15． 85萬棟，其中住宅建筑面積 l 51 9． 8 萬平方米，人均住宅建筑面積 28． 27 平方米。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)升級(jí)步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會(huì)輕易放棄（市名）市家具流通市場(chǎng)，本地家具產(chǎn)業(yè)也會(huì)加大占領(lǐng)（市名）市家具流通市場(chǎng)的份額，通過（市 名）市流通市場(chǎng)擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷售量。 通過四個(gè)方面分析，（市名）市家具流通市場(chǎng)蘊(yùn)涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場(chǎng)地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“（公司名）家具城”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場(chǎng)，因此昭示著“（公司名）家具城”具有明確的市場(chǎng)前景。市場(chǎng)部分總建筑面積 29355平方米。 ㈢、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目四面臨街，其中 207國道網(wǎng)聚周 邊各市縣人流、 路接納（市名）市區(qū)人流， 路接納項(xiàng)目附近人流。 項(xiàng)目商鋪的分割最小只有 6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。專門成立（市名）市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立（市名）市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會(huì)事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。 ㈤、預(yù)售情況 截止 20xx 年 7 月 31日，住宅預(yù)售率達(dá) 100％，鋪面 認(rèn)購率達(dá) 6． 97％。市場(chǎng)部分一層建筑面積121 83 平方米，銷售均價(jià) 5200 元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價(jià) 1500元／平方米，二層建筑面積 1332 5 平方米，銷售均價(jià) 2738 元／平方米。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋（市名）市絕大部分市民。 (2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個(gè)體戶等方面擴(kuò)散。 （三）、項(xiàng)目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、 (1)、銷售策略： ①投資低風(fēng)險(xiǎn)。 ②投資低門檻。十年本益和為 118396 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，十年凈收益為 44600 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )，年復(fù)合收益率為 5． 39％。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，對(duì)“（公司名）家具城”的市場(chǎng)定價(jià)而言，具有高的升值潛力。在培育期間，政府和開發(fā)商會(huì)以各種優(yōu)惠手段搞活市場(chǎng)，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。從定量分析表明：對(duì)開發(fā)商而言，雖然在銷售時(shí)一 次性返還租金 24％ (年回報(bào)率 8％ )，但是 20xx年 7 月至 20xx 年獲得租金收入 897萬元。結(jié)合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。 二、建設(shè)條件 位置優(yōu)越 本項(xiàng)目建設(shè)地段位于 路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重 心。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。 煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。 該家具廣場(chǎng)的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實(shí)際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。 三至六層為住宅區(qū)，共 10棟，住宅部分的建筑面積為 16510㎡ ，計(jì) 136套。 根據(jù)這一趨勢(shì)，（公司名）家具城商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別要注重與家具市場(chǎng)的經(jīng)營風(fēng)格融為一體。 建設(shè)進(jìn)度 該項(xiàng)目自 20xx 年 9 月動(dòng)工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷 之中，預(yù)計(jì) 20xx 年 12 月 28日可試營業(yè)。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補(bǔ)給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場(chǎng)地內(nèi)主要地下水類型。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計(jì)新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的 家具廣場(chǎng)。而住宅的人行通道設(shè)在四周。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強(qiáng)的識(shí)別性。綠化方案要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。 上部結(jié)構(gòu) 多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)要求： （ 1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為一級(jí)。 （ 2）給水 城市自來水進(jìn)水管規(guī)格為 DN100，設(shè) 2 組水表裝置。 （ 4）室內(nèi)外排水。 2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按（市名）市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 3）計(jì)算方式： 10KV 系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn) GB13390 的中值選取。主要用氣量為住宅區(qū)。 弱電設(shè)計(jì) （ 1）園區(qū)通信線路由（市名）市電信局統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目單位協(xié)助辦理。 （ 4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。 園區(qū)室外按規(guī)范 設(shè)消火栓 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保措 施： A、嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 三 、節(jié)能 充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能 型，節(jié)約電能。 二、物業(yè)管理 物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。 三、建設(shè)進(jìn)度 為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。 20xx年 8 月至 20xx 年 12月完成二期工程。 項(xiàng)目總投資為 6150 萬元。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。（市名）市 20xx 年已進(jìn)入（市名）市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，（市名）市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格 4000元 /平方米。降價(jià)后的銷售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤價(jià) 4000元 /平方米對(duì)比， 售均價(jià)下降了 3%。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。 利潤(rùn)測(cè)算 總成本費(fèi)用 =開發(fā)成本（ 5835） +管理費(fèi)用（ 90） +銷售費(fèi)用（ 180）